从金融角度看,购物中心的专业性与金融产品的安全性相互依存。就购物中心的专业要求而言,准确的市场定位、合理的商业规划、有效的招商组织、持续的经营创新既是不可或缺的要素,又是相互高度融合的专业复合体,这些要求是满足购物中心金融产品化安全性的客观需要,没有专业的市场控制和发展能力,购物中心就难以达成自身的投资价值。
第一、购物中心的价值是不动产价值和商业运营价值的集合体
从购物中心三种属性的综合比较来看,不动产价值和商业运营价值是其中的两个要件,因而购
购物中心的价值同样离不开商业管理的支撑,精细化的经营管理可以在很大程度上影响到不动产的价格。所以从经营管理角度而言,业主除了要对租约进行有效管理外,还应特别重视承租商家的销售创造能力,关注广告、展示、行销、企划方面的观念创新,并及时进行动态调整。从这个意义上讲,实现购物中心价值最大化除了要挖掘建筑载体自身的内涵外,更需要注重提高商业管理水平,发挥其作为商业产品的功能。这是购物中心最好成为持有型物业的根本原因。
第二、盈利能力、集客能力和商家销售是购物中心商业价值的直接反映
购物中心的盈利能力主要通过集客能力和商家销售额两个指标来体现,这也是业主最应关心的核心经营内容。我们调查后发现,2004年恒隆广场和港汇平均回报均超过10%,较三年前的4%-5%有了大幅的改善。这充分表明,购物中心确实具有很强的活力和成长性,但这种成长却绝非一蹴而就,包含着广泛的专业深化和积极的市场开拓,这是决定购物中心投资价值的商业性因素。
第三、合理的体量意味着购物中心投资的高效性,不符合目标市场要求的体量是社会资源和企业投资的浪费
购物中心体量确定的依据是非常严格和专业的,发展商应以消费力来确定体量,不切合未来消费市场需求的体量会直接导致资金、招商和运营的恶性循环。
第四、良好的业态组合和稳定的租金收益是购物中心区的商业价值的基础
业态组合不是没有原则的“堆砌”,一定要有市场作为支撑,一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性,这是物业资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。
丰富的业种、业态组合固然是购物中心项目发展所需要的,但是这种组合不是没有原则的“堆砌”,一定要有市场作为支撑,一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性,这是物业资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。购物中心是在统一规划、管理的物理建筑内,经过对商家整体结构的确定和及时调整中形成的,具有商圈竞争力和消费号召力的不动产和商业形式,具有明显的资本痕迹。
而租金的成长性和稳定性既是购物中心投资的重要参考因素,也是发展购物中心的着眼点,其实现离不开特色化的商业组合,包括大到应该组合什么样的业种、业态,小到吸引什么样的店铺进驻。只有这样,商家组合才能形成竞争力,才能形成优势互补的商业格局,商家的销售能力才能得到持久和有效的保证,业主才能获得稳定递增的租金收益。
第五、专业的商业管理是购物中心价值实现的保证
购物中心也是以商业组合和行销推广为基础,实现多种消费服务功能,并在物业体系配合下,提升整体形象。区级商业活力和商圈人气的组织系统,它强调通过有效管理持续提升租金水平,通过开发与运营的“无缝对接”实现不动产价值增值的多业态、多业种聚合。购物中心专业实务涉及到很多细节,这些细节的解决程度是购物中心竞争能力的直接体现。即使是一个运营良好的购物中心,同样需要以持续性的商业管理来密切与社区居民的关系,增强自身的变化感和新鲜感,从而提高购物中心整体的集客能力。