业主逾期不变纳物业服务费用的民事法律责任
第六十七条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。
【释义】 本条规定了业主逾期不变纳物业服务费用的民事法律责任。
由于业主在物业管理法律关系中处于核心地位,一切物业管理活动都是围绕着业主及其利益。另一方面,业主也在物业管理中承担着大量的义务,违反这些义务必然承担法律责任。业主承担的法律义务主要体现在以下几方面:
1.业主有如下违法行为的,由业主委员会和物业管理企业以制止、批评教育、责令限期改正,依法律和业主公约和共用部分使用规则、违章处罚规则等物业管理自治规则提请有关部门处理,如果造成损失的,违法业主应当赔偿损失:未经物业管理部门批准,改变住宅小区内房屋用途、外观;在建筑物和住宅小区共同部分违章堆物、搭建,占用共用场地、公用设施;损毁住宅小区的共用设施及设备;饲养动物造成他人损害;在行人通行处放置障碍物,或移动指示标志,影响通行安全;在有易燃易爆物品的地方,违反禁令,吸烟、使用明火;有重大火灾隐患,经通知的仍不加改正;指使或者强令他人违反消防安全规定,冒险作业;在发生消防事故时,阻碍消防车、消防艇通行或者扰乱火灾现场秩序,不执行火场指挥员指挥,影响灭火救灾;当众喧闹、鸣喇叭或以其他方式发出超出规定标准的噪音;挪用共用场地中沟井坎穴的覆盖物、标点、防围,或者故意移动覆盖物、标点、防围;在室外零挂物品,可能掉下砸伤楼下人员;私拉电线、私设管道,乱挖土壤危及地下管线光缆的安全;从事法律、业主公约和其他物业管理自治规则所禁止的活动。
2.业主在进行家庭居室装修有违法行为的,由业主委员会和物业管理企业予以批评教育、责令限期改正,依照法律和依制定的业主公约和共用部分使用规则、违章处罚规则等物业管理自治规则提请有关部门处理。如果造成损失的,违法业主应当赔偿损失。
3.拒绝交纳各种物业管理费用的,业主委员会和物业管理企业有权要求其限期交纳并按规定收取滞纳金,逾期仍不交纳的,物业管理企业可按本小区业主公约和其他物业管理自治规则催交直至提起诉讼。
4.在业主房屋可能危及毗邻房屋和公共安全、小区观瞻时,对业主不及时修缮的违法行为,由业主委员会和物业管理企业批评教育,并责令限期改正,消除危险。如果业主拒不修缮的,业主委员会和物业管理企业可以进行修缮,所发生的费用由业主承担。对于已经造成的损失,违法业主应当赔偿损失。
5.异产毗连房屋(即区分所有的建筑物)经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的,房屋共有人不按有关规定及时治理。建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第15条明确规定房屋共有人对危险房屋有治理义务。各地的异产毗连房屋管理立法中也有相应的规定。
对于业主民事法律责任的追究,如果经采取以上措施仍不能达到追究目的时,可以通过司法救济,由司法机关作出裁决并强制执行。对于造成他人损害的,可以提起损害赔偿之诉。对于拒不交纳各物业管理费用的,业主委员会或物业管理企业可以向法院申请支付令或者提起诉讼。
一般来讲,这种追缴物业管理费用的事实问题和法律问题较为简单,法院可以采用简易程序审判。在国外,这种诉讼一般都是由小额诉讼法庭受理的,这样可以极大地方便诉讼各方当事人,减少诉累,同时也可以节省国家的诉讼资源。应当注意的是:如果欠交住宅小区的各类应由业主交纳的公共性费用,则应当由物业管理自治组织为原告提起诉讼;但是如果由物业管理企业代收的,则物业管理企业可以受委托派员工作为物业管理自治组织的诉讼代理人;如果欠交物业管理公司为业主提供专门服务的物业管理费用。则应当由物业管理企业作为原告提起诉讼。