一、住宅与居住小区
在人类的衣、食、住、行的基本活动中,“住”居于重要的地位。“住”以住宅的形式 满足家庭成员的共同生活、生理卫生、休闲娱乐等的生活需要。住宅在人类历史上,随着社会的进步与生活水平的不断提高,居住的条件和住宅的水平不断的提高。我国自改革开放以 来,城市住宅建设得到了迅速的发展,据统计,十年来,我国建成5万平方米以上的居住小 区(又称住宅小区)2500多个。今后十年,住宅建设还会有一个大的发展,人们说的“小康不小康,关键看住房”,这一方面表明了住宅建设在今后发展的重要性,同时,也表明人们对 新建住宅质和量及其管理的要求。
居住小区,是当前我国在旧城改造和新区建设过程中,由一幢幢楼群组成的新的住宅区 。1994年建设部令第33号《城市新建住宅小区管理办法》中,把住宅小区以概念的形式作出 如下规定:“新建住宅小区,是指达到一定规模,基础设施配套比较齐全的新建住宅小区( 含住宅小区、住宅组团,以下简称住宅小区)。”
在规划设计中,居住区按居住户数或人口规模分为规模居住区、居住小区、住宅组团三级。
根据以上的情况,可以看出,居住小区是具有一定的人口和用 地规模,以满足居民日常物质和文化生活需要的,为城市干道的分割或自然界限制包围的相对独立区域。根据统计,目前我国城市人口1/4生活在规模不等的居住小区里。今后,这种 新建居住小区则是城市住宅建设的主要形式。
二、居住小区的功能
党的十一届七中全会和七届人大四次会议提出了到2000年实现小康生活水平的战略目标。对城镇居民来说,所谓小康水平,其居住的标准具体有三个。那就是:
(1)人均8平方米的居住面积;(2)60%以上的全国住房成套率;(3)居住环境在总体上的较大改善,根据以上精神,建设部《城市新建住宅小区管理办法》对新建住宅建设提出以下 要求:“为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境”。这就是说,对新建居民小区提出必须具有各种功能的要求,这些功能主要表现在如下四个方面。
1.居住功能。这是住宅小区最基本的功能。根据居民的不同需要,提供各种类型的住宅,如多种类型的居住单元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中,最重要的是它能够提供 人们休息的场所和环境,其他的才是如饮食、盥洗、个人卫生、学习、娱乐、交际等功能。
2.服务功能。住宅小区的服务功能是随着城市规划建设要求、房地产综合开发而来的,即要求小区的公用配套设施和小区的管理应能为居民提供多项目多层次的服务。包括:教卫 系统,如托儿所、幼儿园、小学、中学、医疗门诊、保健站、防疫站等;商业餐饮业系统,如饭店、饮食店、食品店、粮店、百货店、菜场等;文化、体育、娱乐服务系统,如图书馆 、游泳池、健身房、电影院、录像室等;其他服务系统,如银行、邮局、煤气站、小五金、家电维修部等。
3.经济功能。住宅小区的经济功能体现在交换功能和消费功能两方面。交换功能包括: ①物业自身的交换,即开展住宅和其他用房的出售或出租经纪中介服务;②小区管理劳务的 交换,即业主通过合同的方式将住宅小区的管理委托出去。消费功能指的是随着城市住房制度改革的不断深化,住宅小区中的住宅将不断地商品化,并进行商业化的管理。包括住宅在 购、租两方面的逐渐商品化及小区的管理和服务都是有偿的,住用人将逐渐加大对居住消费的投入。
4.社会功能。住宅小区的主体是居民,居民的活动是社会活动,聚集在住宅小区的各种社会实体,如行政治安机关、商业服务业、文化教育、银行等是以住宅小区为依托,共同为 居民服务,发挥各自的功能。这些实体之间、实体与居民之间、居民相互之间组成了住宅区的社会关系、人
三、居住小区的特点
居住小区在改变市容市貌,促进房地产业发展,改善人们居住条件方面是具有重要的作 用,它是集居住、服务、经济、社会功能于一体的社会缩影,因此,它的建设与以往城市住房建设具有不同的特点。这些特点是:
1.统一规划,综合开发。由于城市建设的发展和人们物质文化水平及居住条件的提高,住宅区的规划布局有了很大变化。在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”原则的 指导下,全国广大城镇统一规划、综合开发的新型住宅小区成片的兴建起来。
这些新建住宅小区,规划布局合理,配套设施日益完善,改变了过去单一的、分散的结 构和功能,向节约用地、高密度、综合化和现代化方向发展。新建住宅小区一般是以多栋居民住宅楼为主体,配以商业、服务业、饮食业、邮电、储蓄、托儿所、文教卫生、娱乐、庭 院绿化等配套设施,组成一个功能齐全的居民生活小区,这就要求区内各类建筑和居住环境相互协调,有机结合。由专业化的物业管理企业实行统一管理、优质服务、合理收费。
2.规模大、功能全。新建居民住宅小区一般为多层、多栋楼体建筑群,少的几万平方米,多的十几万甚至百余平方米。这些楼体建筑群,除住宅楼之外,还有商业大楼、超级市场 、电影院、体育馆、音乐厅、医院等等。
小区已不仅是人们避风雨、挡严寒、生活休息、繁衍后代的栖身之处;而且是学习、工 作、教育、科研的重要园地;还是休闲、娱乐、文化、体育活动的乐园;也是进行区域内购物、饮食、生活服务的场所;更是社会主义精神文明和物质文明建设的基地。住宅小区的多 功能性,给小区的物业管理工作带来了很大的难度。
3.居民结构整体化、配套设施系统化。住宅小区内,多座单体楼宇构成一个小区房屋系统;每栋楼房的地上建筑与地下建筑构成一个整体;区域内供水、排水、供电、各种热力、 煤气管网互相联系构成一个网络系统,而这些系统交融组合形成了一个庞大的、复杂的、多功能的大系统。各种服务设施、配套设施、区域内绿化、道路、各种供水、供电、热力管网 都是统一设计规划的,除住宅外,几乎都是为全住宅区服务的,是无法分割的,使住宅小区变成一个小社会。这就必然要求统一管理,统一经营。
4.产权多元化、管理复杂化。由于住宅建设投资的多渠道、住宅的商品化及房改的深入,使房屋的产权结构发生变化。在市场经济条件下,房屋产权由单一所有制变为产权多元化 。一个居住区、同一栋楼宇内,全民、集体、个人、外产等不同的产权共存。
住宅小区规划、设计、建设的统一性、系统性、功能的多样化、房屋结构与配套设施的 系统化,再加上产权的多元化,给小区物业管理造成了极为复杂的局面,导致物业管理工作的复杂化。
四、目前我国住宅管理的几种方式
城市居住小区是一个“微型”社会,它的管理好坏,反映一个地区的文明程度。城市居 住小区的出现,在管理上也是城市住宅建设的新课题,在这方面,我国目前在住房管理上也存在从旧体制向新体制的转轨时期。在这一时期内,一方面旧的管理方式依然存在,另一方 面,专业的物业管理方式已经出现。各地在积极地进行探索,目前我国住宅的几种管理方式有:
1.政府房屋管理部门管理。建国以来,公有住房一直由政府管理部门即房管所或房管站管理,称为直管公房。这种管理方式是完全计划经济的产物,房管所(站)是完全事业性质的 单位。应该说,多年来,房管所(站)适应计划经济体制的要求,代表政府发挥“管好房、用好房、修好房”的作用,解决城市居民的居住问题,做了大量工作,功不可灭。但这种管理 越来越不适应体制的转轨,其管理效率低、经济效益差的弊端越来越突出,所收房租连房屋的简单维修也维持不了。随着住房制度改革的深入,越来越多的直管公房改变了产权性质。 因此,一些城市已开始探索房管所(站)向物业管理企业的体制转变。但由于历史的原因,这一管理方式在今后较长一段时间里还将继续存在。
，居住小区物业管理之概述