2.企业、事业单位自行管理。这主要出现在较大的企、事业单位,特别是事业单位开发建造的用以分配给本单位职工的住宅,由本单位房产
近些年来,一些较大的企、事业单位已开始探索转变管理体制。一种是将本单位房管部 门逐步转变为企业性质的物业管理机构,对单位自管住房实行物业管理;一种是将单位自管住房委托社会上的物业管理企业实行物业管理。
3.房地产开发企业管理。由房屋开发建造单位自行管理自己建造的出售给业主或出租给用户的住宅,这是目前常见的一种住宅管理方式。本着“谁开发、谁出售、谁管理”的原则 ,一些较大的房地产开发企业均设有物业管理部。最初物业管理部只是开发企业下属的一个部门。随着物业管理的推行和开发量的增大,一些开发企业的物业管理部逐渐扩大,形成独 立公司或子公司的形式,独立核算,自负盈亏,取得法人地位,转变为物业管理企业。目前在物业管理企业中这种类型的企业占有较大比例,大多数城市住宅小区均由此类物业的管理 企业进行物业管理。
4.物业管理企业管理。由社会上具有独立法人地位的物业管理企业对房屋及其附属的公用设施及场地进行管理,提供全方位的多层次的管理和服务。这一模式虽然在我国出现的时 间还不长,但发展势头强劲,已得到了政府、房地产业界和广大人民群众的共识,代表了今后住宅物业管理的发展方向。
五、物业管理的强大生命力
1995年1月18~20日国家建设部房地产业司召开全国物业管理工作座谈会,对十几年来房地产管理工作进行总结。会议着重对我国目前住宅管理的几种方式进行比较分析,对物业 管理方式的优点取得共识。这种共识认为,不管是房地产管理部门直接管理的,还是单位自管的,或是街道办事处的小区和各类房屋,都程度不同地存在着管理机构不健全,管理经费 无渠道,管理工作不到位等一系列的问题。尤其是这十年来建的居住小区,虽然居住条件和配套建设都有了明显的改善,但是由于缺乏有效管理,导致私搭乱建,垃圾随意堆放,设备 残缺不全,管道不通,房屋失修失养等问题严重存在,使小区面貌一年新,二年旧,三年破的问题十分突出等等。实践告诉我们,原来那套行政性的福利型的房地产管理体制越来越不 能适应形式发展的需要,必须对旧的管理体制从根本上进行改革。
在各地探索的基础上,深圳和广州从80年代起就开始借鉴香港和国外的物业管理经验,结合我国的实际情况,走出了一条适合我国国情的适应社会主义市场经济的物业管理新路。 这种物业管理从观念上、模式上以及管理的内容、广度和深度上都明显地区别于原来的房地产管理。这种物业管理具有以下四个特点:
1.变多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业管理公司的统一管理。
2.变过去那种单纯的房屋维修为对建筑物附属物、场地和环卫、治安、绿化、道路等实施全方位的维修、养护以及专业化的管理和多方面的综合性服务。
3.变政府部门行政性、福利型的管理为企业化、专业化、经营型和有偿服务。
4.变管理单位的终身制为现在的由业主选择并且通过合同方式在合同规定期限内的聘用制。
以上这种集高度统一管理、全方位多层次的服务、市场和经营为一体的充满生机和活力 的物业管理的出现,越来越显示出其强大的生命力,成为今后住宅物业管理的发展方向。
六、居住小区物业管理概念
以上的分析,居住小区物业管理概念可概括为:住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政 公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目的维护、修缮和整治,由物业管理公司依据物业管理合同统一实行专业化管理,并向业主和使用人提供综合性的服务,从而 使物业发挥其最大的功能。
七、居住小区物业管理的特征
与旧的管理模式相比,居住小区物业管理模式具有以下特征:
1.社会化。这种管理模式摆脱了过去那种自建自管的分散的管理体制,替多个产权单位、产权人找到了一个总管家,从而克服了在旧体制下各自为政、互相扯皮、推诿的种种弊端 ,从而有利于提高整个城市管理的社会化程度。
2.专业化。这种管理是由专门的物业管理企业通过委托合同的签订,按照产权人和使用人的意志与要求去实施管理。这种模式,将过去行政性的管理终身制变为企业经营型的聘用 制,在这种新体制下,业主有权选择物业管理单位,物业管理单位就必须靠自己良好的经营和服务才能占领这个市场。这样,将从根本上促进服务态度的改变,服务质量的提高。
3.企业化。物业管理是一种经营型的管理,它推行的是有偿服务、合理收费,并通过多种经营,使小区及各类房屋和设备的管理走上了以业养业,自我发展的道路。