一、高层楼宇的管理模式
综合当前国内高层楼宇的管理情况,高层楼宇通常有以下两种管理模式:
1.封闭式管理
所谓封闭式管理,就是以楼宇的整体为管理单位,用隔离体将楼宇(含附属场地)与外界分开,在管理范围内对进出楼宇区域的人员、车辆等流动性因素进行控制管理,即人、车凭 牌证出入,重要物件进出须登记。管理者对辖区内治安、防火、清洁卫生、水电供应等全面负责。这种管理模式多用于高档高层住宅楼宇和一些重要部门的高层办公楼宇。采用这种模式管理,集中规范、水平高,其管理目标是尽可能使业主、住用户感到安全舒适与方便。
具体来说,管理单位为了保证安全,在楼宇停车场、存车库、大堂、电梯内等人员流动量大的地方安装闭路电视监控系统,以便在控制中心观察监督上述地方;在出入口安装电动控制闸门,以便保安人员对陌生人或大件物品进出查证、查验放行;安装可视对讲装置、报 警装置,以便业主、住用户观察来人,方便与保安的联系。除此之外,还有24小时的昼夜巡 查,以做到大厦安全的滴水不漏。
为了保证大厦成员生活舒适方便,管理人员还尽可能地提供周密细致的衣食住行用等方面的服务,如提供车辆保管,洗衣熨衣,代订代送报刊、牛奶,代购盒饭,提供家庭钟点工,代送子女上学、入托、入幼等服务;设置小运动场、文化娱乐室等服务设施;对涉外房产 业主、住用户有针对性地提供代理申请户口、办理家具进口审批申报、房产租赁或转让、申请安装电话等服务项目。总之,要尽可能地满足业主、住用户现实和潜在的服务需求,让每 个人感到舒适方便。
2.一般性管理
所谓一般性管理,是指以保证业主和住用户基本生活秩序为目标的管理。它的要求不像封闭式管理那样严格,但也保证有最基本的生活设施、服务内容,保证楼宇的安全清洁。
高层楼宇的封闭式管理与一般性管理相比较,封闭式管理专职管理人员多,配备的设施设备复杂先进,服务项目周全,专业性强,管理水平要求高,相应的收费标准也高。两种管理模式选择哪种,应综合考虑大厦成员的消费水平、要求和承受能力,以及管理公司的管理 经费来源等具体情况而定,不能有意降低标准和要求,也不能盲目追求高水平、高档次。
二、高层楼宇的管理收费标准
高层楼宇物业管理服务收费会因大厦功能、类型、档次不同,所处地区不同,物业管理单位具体管理服务内容、质量、深度等不同而有所差异。广东省物价局根据国家计委和建设 部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》及广东省的具体情况,于1997年1月发布了《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费的通知》,1999年5月1日又发布了新的一套 物业管理服务收费政府指导价,对有关住宅小区内高层建筑的公共性服务项目(如清洁卫生、绿化、治安、水电管理、排污设施管理、维护公共蓄水池、专职电梯管理等)的当前收费 作出了明文规定,具体见下表:
该收费标准为综合服务收费的上限,凡服务内容和质量达不到要求的物业,收费标准要相应降低。相反,凡被评为全国、全省优秀示范小区等称号的物业,收费标准可按规定适当上浮。具体各地的收费标准可允许在上述标准上下30%的幅度内浮动,特区可另定。
高尚住宅区、别墅区及一级各类物业的收费标准,是按照为住用户提供的服务内容、质量和深度,根据优质优价的原则由物业公司与业主委员会协商制定的。如名雅苑高层住宅收费为2.8元/平方米,珠江酒店物业管理公司管理的高层住宅——世贸花园,物业管理收费每月4元/平方米,超过物价局核定标准,但由于这4元除了包含常规的公共性服务项目收费 ,还包含了公共水电、电梯等服务项目收费,住户按此标准交费后,无须再交其他附加费用,业主委员会对这一收费标准也认可同意,故能顺利执行。
下面是广州几处高档综合大厦的物业管理收费标准:中信广场公寓1元
(1)大厦建筑及公用设施设备维修保养费;
(2)公共地方及公用设施设备的水电费、空调用电费;
(3)公共地方清洁绿化及节日装饰费;
(4)排污费;
(5)客户室内清洁卫生费(包括灭虫费);
(6)员工工资福利;
(7)管理公司酬金(按合同规定);
(8)大厦公共财产险(水、火灾)及公共责任险等保险费;
(9)税费、审计费、律师费;
(10)大厦储备金。
合理的收费标准对物业管理企业维持与业主、住用户的良好关系,保证物业管理的水平 ,促进物业管理持续良性发展,有十分重要的作用。
三、高层楼宇物业管理的达标考评
高层楼宇达标考评,以前主要是按1997年建设部颁发的《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》的项目和要求进行的。现在,建设部对原标准进行了修改调整,发布了《全 国物业管理示范大厦标准及评分细则》,涉及大厦的基础管理、房屋管理及维修养护、共用设备管理、共用设施管理、保安及车辆管理、环境卫生管理、绿化管理、精神文明建设、管理效益共九大方面89小项。并规定以下五项申报条件:
(1)参评项目符合城市规划建设要求,配套设施齐全。面积3万平方米以上且非住宅建筑面积占60%以上,使用率85%以上。
(2)取得“省(自治区、直辖市)级物业管理示范项目”称号一年以上。
(3)物业管理企业已建立各项管理规章制度。
(4)物业管理企业无重大责任事故。
(5)未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉。
值得一提的是,以前4万平方米以上的高层住宅小区、组团按照大厦标准考评,新的规定是按住宅小区标准考评。