高层楼宇本身是一个综合性的复杂系统,只有各个方面、各个环节都管好了,才能保证 整个系统的良好运行,否则,任一环节的疏漏都可能导致整个大楼的瘫痪,甚至酿成不可挽回的损失。上节所述高层楼宇的特点决定了高层楼宇管理的内容和特殊要求,主要有以下几 个方面:
一、治安管理
高层楼宇由于人口集中,人员成分复杂,流动性强,加之建筑内楼梯通道、通风井道、 竖井、天台、转换层、架空层、地下室等隐蔽死角多,容易形成治安隐患,所以,做好治安防范工作十分重要。一般需要从以下几个方面着手:
1.建立高素质的治安队伍
高素质的治安人员是搞好大厦治安保卫工作的根本。为此,在人员招聘时就要严格把关 ,要注意身体素质、文化素质,更要注意思想素质、道德品质,要抓好上岗前的物业管理基本知识技能培训、法制制度教育、职业道德教育、文明执勤教育,还要抓好平时业务技能的 训练、演习及严格管理,以保证有一支爱岗敬业、纪律严明、应变能力强、行为文明规范的专业保安队伍。
2.健全各种安全保卫制度
为了使高层楼宇的治安防范疏密不漏,必须建立健全各种安全管理制度。健全的安全管 理制度是治安周密严谨持久的保证,为此,高层楼宇的治安管理应建立《保安员上岗执勤制度》、《值班出入口大堂访客登记制度》、《巡逻保安员岗位职责》、《保安员应付紧急事 件行动方案》、《机动车停车场管理规定》、《摩托车、自行车保管规定》等规章制度,要求保安人员严格遵循执行这些制度规定。同时,要熟悉大厦常住人口情况及变动情况,在易 引起治安事件的时段、地点重点检查防范,确保大楼安全。
3.健全技术防范设施
技术防范设施是治安管理中的硬件,适当配备先进的技术防范器具设施是提高安全管理 水平、管理效率,切实保障大厦安全必不可少的条件。综合现有国内高层楼宇安全管理技术防范设施配备情况,主要包括以下设施设备:具有存储、记录、查询和自动检索功能的计算 机治安管理系统,重要部位场所的闭路电视监控系统,可视对讲系统,电子门锁系统,通信联络系统,机械防盗系统,公共照明系统及总值班工作系统等。在此基础上,做好对上述设 备的维护、保养、检修、更新工作,使之能真正发挥效用。
总之,人精器良,制度严明,方能切实保障大厦的安全。
二、机电设备管理
第二节中我们已提到高层楼宇机电设备复杂、技术性强,管理难度大、要求高。事实上 ,搞好机电设备管理维护是高层楼宇物业管理的一项重要基础工作,它需要周密严谨的安排、扎实细致的工作才能完成。为此,必须健全相应的管理职能机构,如设备管理维修工程部 、专业维修维护小组,招聘一批技术熟练、有一定实践经验的专业人员,如电工、电梯工、机械师、高级专业技师等;健全各种管理维护制度,如电梯管理使用维护检视制度,发电设 备的管理检查维修保养制度,给排水系统维修保养制度,消防系统的管理检查维修和定期测试制度,通信、防盗、闭路电视等系统的维护保养制度和各专业小组人员的管理值班制度等 ;同时要加强专业人员的管理培训,提高他们的技术水平,稳定员工队伍;建立完整的设备档案,清楚掌握各种设备状况。另外,也可将各类设备的专项维修交予专业维修公司去做。 这样,设备管理的重点是挑选符合资质的公司,进行招标发包,签订
三、楼宇保养维修管理
高层楼宇价值高、使用面广,良好的维护、养护可以延长楼宇的使用寿命,改善其使用 功能,提高楼宇运营使用的经济效益。高层楼宇保养维护管理的内容主要有以下几个方面:
(1)监督对楼宇的合理使用,防止对楼宇结构、附属设施的破坏,维护楼宇或设备的完整性,提高楼宇完好率;
(2)按《房屋完损等级评定标准》对房屋进行检查评定,然后根据《房屋修缮范围和标准》的规定,进行修缮设计,制订修缮方案,确定修缮项目,实施修缮工程管理;
(3)建立楼宇自身的技术档案,掌握房屋完好情况;
(4)建立健全维修保养制度,定期检视维修,及时处理住、用户的报修;
(5)做好楼宇维修基金、经费的管理。
四、清洁卫生管理
高层楼宇由于人口集中,人流大,空余面积小,易脏易乱;同时,高层楼宇住用户对清 洁卫生标准的要求也高。所以,高层楼宇的清洁卫生管理要设专职人员,配备相应的卫生清洁器具与用品,订立专职制度、标准、工作程序,规定装、堆、放、清垃圾的要求。除了有 定时的清扫清洗外,还要有巡逻保洁,并有检查监督。对于几年一次的整栋大楼外立面的清洁等复杂的专项清洁工作,可交由专门的清洁公司去做。
五、消防管理
由于高层楼宇的一些建筑材料耐火极限低,且高层楼宇用火、电、气等网络集中,楼体 高易招雷击等火灾因素多,发生火灾的可能性、危险性大。一旦出现火情,由于楼宇高、人员多,火势蔓延快,火情扑救和人员疏散困难,往往会造成惨重的生命财产损失,所以必须 加强消防管理。
高层楼宇的消防管理,要贯彻“预防为主,防消结合”的方针,立足自防自救(把扑救高层建筑初期火灾的责任落实到管理处员工),实行严格管理和科学管理。应着重抓好以下 工作:
(1)健全消防组织,明确消防责任;
(2)制定消防制度,加强消防意识教育;
(3)完善消防设施;
(4)制订灭火应急方案,组织消防演习。
除了以上集中的专项管理外,物业公司为业主、住用户验收楼宇,办理入住、租用手续 ,搞好庭园绿化,协助公安派出所、居委会等政府职能部门工作,处理业主、住用户投诉,进行租赁管理及提供尽可能周全的各类服务等也是高层楼宇管理工作的一部分。
本节所述的各专项管理内容详见《物业管理实务》(上)第8~13章。