住宅小区
城市居民的居住生活聚居地称为居住区。居住区是具有一定的人口和用地规模、以满足居民日常物质和文化生活需要的,为城市干道所分割或自然界限所包围的相对独立的区域。在规划设计中,居住区按居住户数或人口规模分为规模居住区、居住小区、住宅组团三级.
一个完整的居住区由若干小区组成。同样,一个完整的居住小区由若干居住组团组成。每一个级别均需配套建设相应数量和级别的公共服务设施。对达到一定规模、基础设施比较齐全的居住区称为住宅小区(含居住小区、住宅组团)。
住宅小区的功能 从物业管理的角度来看,住宅小区是一个集居住、服务、经济、社会功能于一体的社会的缩影。
1.居住功能。这是住宅小区最基础的功能。根据居民的不同需要,提供各种类型的住宅,如多种类型的居住单元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中,最重要的是它能够提供人们休息的场地和环境,其他的才是如饮食、盥洗、个人卫生、学习、娱乐、交际等功能。
2.服务功能。住宅小区的服务功能是随着城市规划建设要求、房地产综合开发而来的,即要求小区的公用配套设施和小区的管理应能为居民提供多项目、多层次的服务。包括:教卫系统,如托儿所、幼儿园、小学、中学、医疗门诊、保健站、防疫站等;商业餐饮业系统,如饭店、饮食店、食品店、粮店、百货店、菜场等;文化、体育、娱乐服务系统,如图书馆、游泳池、健身房、电影院、录像室等;其他服务系统,如银行、邮局、煤气站、小五金、家电维修部等。
3.经济功能。住宅小区的经济功能体现在交换功能和消费功能两方面。交换功能包括物业自身的交换,即开展住宅和其他用房的出售或出租经纪中介服务和小区管理劳务的交换,即业主通过合同的方式将住宅小区的管理委托出去。消费功能指的是随着城市住房制度改革的不断深化,住宅小区中的住宅将不断的商品化,并进行商业化的管理。包括住宅在购、租两方面的逐渐商品化及小区的管理和服务都是有偿的,住用人将逐渐加大对居住消费的投入。
4.社会功能。住宅小区的主体是居民,居民的活动是社会活动,聚集在住宅小区的各种社会实体,如行政治安机关、商业服务业、文化教育、银行等是以住宅小区为依托,共同为居民服务,发挥各自的功能。这些实体之间、实体与居民之间、居民相互之间组成了住宅区的社会关系、人际关系,形成了一个社会网络,相互影响和相互制约。
住宅小区的特点
住宅小区相对于一般单体住宅或单幢住宅楼来说,由于其是小区,更注重物业的整体性、相关性。住宅小区,尤其是新建住宅小区有以下特点:
1.统一规划,综合开发。由于城市建设的发展和人们物质文化水平及居住条件的提高,住宅区的规划布局有了很大变化。在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”原则的指导下,全国广大城镇统一规划、综合开发的新型住宅区成片地兴建起来。这些新建住宅小区,规划布局合理,配套设施日益完善,改变了过去单一的、分散的结构和功能,向节约用地、高密度、综合化和现代化方向发展。新建住宅小区一般是以多栋居民住宅楼为主体,配以商业、服务业、饮食业、邮电、储蓄、托儿所、文教卫生、娱乐、庭院绿化等配套设施,组成一个功能齐全的居民生活小区。这就要求区内各类
2.规模大,功能全。新建居民住宅小区多为多层、多栋楼体建筑群,少的几万平方米,多的十几万甚至百余万平方米。如广州着名的“五羊村居民小区”占地高达31.45万平方米,总建筑面积66.6万平方米,其中:住宅44万平方米,有24~25层商住大楼113幢;8~9层住宅楼87栋;3~4层别墅90多座。商业面积16万多平方米,有商务大厦(32层)、超级市场、电影院、体育馆、音乐厅、医院等等,居民达3万人。小区已不仅是人们避风雨、御严寒、生活休息、繁衍后代的栖身之处;而且是学习、工作、教育、科研的重要园地;还是休闲、娱乐、文化、体育活动的乐园;也是进行区域内购物、饮食、生活服务的场所;更是社会主义精神文明和物质文明建设的基地。住宅小区的多功能性,给小区的物业管理工作带来了很大的难度。
3.房屋结构整体化,配套设施系统化。住宅小区内,多座单体楼宇构成一个小区房屋系统;每栋楼房的地上建筑与地下建筑构成一个整体;区域内供水、排水、供电、各种热力、煤气管网互相相通构成一个网络系统,而这些系统交融组合形成了一个庞大的、复杂的、多功能的大系统。各种服务设施、配套设施、区域内绿化、道路、各种供水、供电、热力管网都是统一设计规划的,除住宅外,几乎都是为全住宅区服务的,是无法分割的,使住宅小区变成一个小社会。这就必然要求统一管理,统一经营。
4.产权多元化,管理复杂化。由于住宅建设投资的多渠道、住宅的商品化及房改的深入,使房屋的产权结构发生变化。在市场经济条件下,房屋产权由单一所有制变为产权多元化。一个居住区、同一栋楼宇内,全民、集体、个人、外产等不同的产权共存。住宅小区规划、设计、建设的统一性、系统性、功能的多样化、房屋结构与配套设施的系统化,再加上产权的多元化,给小区物业管理造成了极为复杂的局面,导致物业管理工作的复杂化。
住宅小区物业管理的特点
住宅小区内居住着不同阶层、职业的家庭,不同的生活习惯、爱好、文化程度、道德水准、经济收入水平等等决定了他们对居住环境要求和居住行为的差异。这些差异有时会产生各种各样的问题、矛盾和纠纷。这也给住宅小区的物业管理提出了更高的要求。住宅小区是小区内全体居民共同的家园,是大家共同生活的场所,建设和维护一个良好、和谐的居住环境就是全体居民共同的心愿。因此,为避免减少和妥善处理这些问题、矛盾和纠纷,有必要在自治自律的基础上对人们的居住行为做出某些限制和约束,制定一个大家共同遵循的居住行为的规范,即业主公约,其核心是任何人的行为不得违反社会公共利益和损害他人利益。这也就是说,自治自律是相统一的,自治是在自律基础上的自治。每个人在享受一定权利的同时,也应承担相应的义务。住宅小区物业管理还带有相当的复杂性,主要表现在三个方面。
首先,小区的房屋产权的多元化要求管理上的权威性和统一性。不同产权性质的住宅在物业管理上的侧重点不同,如何针对产权的多元化实行统一的物业管理具有一定的复杂性。
其次,小区的物业管理在实施过程中要涉及到市政各部门、公安、街道办事处等多个部门和单位,如何协调好相互间的关系和利益,明确各自的职责和管理范围,对搞好小区物业管理是至关重要的。
第三,物业管理经费筹集的复杂性。不同产权形式下物业管理经费的筹集渠道不同,物业管理服务收费的计算原则不同,收缴方式不同。
当前,我国的物业管理主要是在普通住宅小区推行,其住宅小区物业管理经费的筹集既要考虑到物业管理实际运作的成本费用,又要考虑到人民群众经济收入的实际水平。这种费用与支付能力的矛盾构成了现阶段住宅小区物业管理经费筹集的复杂性,给经费的具体筹集带来了比非住宅物业更大的困难,需要认真加以研究,制定稳妥可行的收费标准与办法。
住宅小区物业管理目标
小区物业管理的目标概括起来就是要通过科学的管理手段和专业化管理技术来实现社会效益、经济效益、环境效益的统一。
1.社会效益。小区管理的社会效益首先表现在为居民提供一个安全、舒适、和睦、优美的生活环境。这一环境不仅是指居室、楼宇内的,而且还指整个社区的治安、交通、绿化、卫生、文化、教育、娱乐等方面。它对于调节人际关系,维护社会安定团结,都有着十分重要的意义。其次,它可以起到为政府分忧解难的作用。实施小区管理以后,小区复杂繁琐的管理工作和各种投诉的处理,都由物业管理企业负责,政府不再为此花费大量的时间与精力,只需制定有关的政策规定,对小区管理实行指导、协调和监督。
，小区物业管理概论