某业内资深人士不久前萌发了办一个“南方物业特色旅游”的想法。的确,南方物业,尤其是上海、深圳,是北京大大小小几乎每一个开发商都要上的必修课。而南方物业的做法,在很大程度上都是借鉴,甚至可以说是照搬了香港的做法。从设计到销售,再到物业管理。不久前,笔者恰巧参加了一个香港物业管理考察团。15天的时间虽然不长,但已对香港高水平的物业管理有了感受。
比起深圳1994年、北京1996年,香港已有40年的物业管理,绝对可称得历史悠久。香港人的努力加上积极吸收外国的先进经验,使得香港的物业管理发展日趋成熟和完善,目前已形成一整套的管理体制和机制。
香港的物业也有“公”“私”之分
香港的住宅房屋按所有权性质可分为三类一是公营房屋,即由政府投资建设,出售或出租给中低收入家庭的房屋,这类房屋由香港房屋署直接负责管理,这一点和我们大陆的直管公房管理模式一样;二是公私合营的房屋;三是私营房屋。后两类房屋产权一般属私人所有,业主或业主委员会委托专业的物业管理公司对物业及物业区域内的共同事务进行管理,提供服务。
靠业主立案法团业主委员会居民互助委员会业主的权力得以维护
由于业主委员会在物业管理中处于权力中心地位,香港有关法律对业主委员会的成立和运作亦有详细的规定。目前,香港的业主委员会有三种组织方式
业主立案法团权力最大
业主立案法团是根据香港《建筑物业管理条例》代表全体业主物业管理权益而成立的法人社团。它能够独立行使民事权利,承担民事义务,有单独的诉讼权利,代表全体业主管理公共地方,有权选聘或解聘物业管理公司,相当于北京的物业管理委员会。小区或大厦具备以下条件之一者,可以成立业主立案法团:
1.5%以上业权要求召开业主大会;
2.30%以上业权的业主向民政事务局申请;
3.20%业权的业主向土地审裁处申请。
业主委员会成立广泛
它是依据大厦公契而成立的非法人组织,没有起诉权,代表全体业主与物业公司沟通,监督物业公司的日常活动,对管理服务提出批评和建议。
居民互助委员会———香港的居委会
它是由民政事务专员以及大厦的业主和租户共同组成的非法人组织,没有独立的诉讼权,主要职责是促进住户的相互沟通,在一定程度上监督物业管理工作,可以对物业管理工作提出意见。
在以上三种组织中,由于业主立案法团成立条件较高,而且是法人组织,权力很大,对负责人的专业水平要求较高,所以全香港成立业主立案法团的大厦不多;广泛成立的是业主委员会,而居民互助委员会相当于我们的居民委员会,强调的是社区互助事务。
物业公司:买房必须见“东家”
在香港,物业管理公司只需经工商登记就可以承揽业务,香港政府还没有对管理公司采取发牌制度(类似我们大陆的资质证书)。因此,物业管理企业在香港数量非常多。
物业公司的权力来源于大厦公契或物业管理委托合同。在香港,发展商卖房时,必须起草制定大厦公契,并报政府登记备案。公契中如有不平等嫌疑,政府可以拒绝备案。香港政府是1964年开始推行大厦公契制度的,公契的主要内容包括:物业的公共部位(全体业主共有的地方),物业管理企业、业主的权利和义务,业主委员会的成立和运作办法。物业管理费用标准及收取办法,违约责任的处理。发展商出售物业时必须向购房人出示经备案的公契,购房人在签订物业买卖合同时,应书面承诺遵守公契。购房人的书面承诺构成物业买卖合同的必要附件。
业主转让或出租物业时,也必须保证受让人或承租人书面承诺遵守公契。
大厦公契制度的推行,大大减少了前期的物业管理纠纷,保障了购房者合法权益。
委员会成立后,业主立案法团可以通过招标选聘物业管理公司。
“管家”酬金已有行规
香港的物业管理费用模式主要是代理人制。即管理费用成本支出+酬金,酬金可以按固定数额提取,也可按比例提取。一般的提取比例是10—15%,住宅的比例是10%,商业的比例是15%。另外,物业管理费也有采用包干制的,这一点与北京市普通居住小区的收费方式相似。
选“管家”不招标才新鲜
物业管理招投标规则:香港是一个市场经济相当发达和完善的地方,物业管理行业的竞争也相当剧烈,大到物业管理公司的选聘,小到日常管理中材料的采购,均广泛采用物业管理招投标机制。因此已形成了一套完善的招投标制度。
上周五我们介绍了香港物业管理的大致情况,应该讲,北京物业管理的基本思路与香港没有本质差异。但在实践方面,两地却存在很大差异。
香港的市场经济发展成熟,法制健全,一切均有章可循。香港在物业管理方面的根本大法是《香港建筑物业管理条例》,除此之外,香港还颁布了一系列条例来规范大厦及小区的物业管理,如《保安及护卫员条例》、《噪音管制条例第327章》、《空气管制条例第435章》、《少额钱债条例第338章》等众多法规,清楚地规定了在物业管理中业主、物业管理公司、租户各自的权利和义务,以及违反条例的处罚等内容,物业管理是在一个比较完备的法律体系中运行。
香港的法规没有华丽的辞藻,看上去很嗦,但在实际过程中,可操作性很强。物业管理中发生的任何问题,均能在法律条文上找到答案,有强制执行力度。如开发商的空置房是否要交纳物业管理费的问题,在《香港建筑物管理条例》上就有明确的规定:开发商必须与其他业主一样,交纳物业管理费。而在北京物业管理政策中,没有这方面的明确规定,在执行过程中五花八门,有的开发商不交任何物业管理费,有的承担50%的管理费,导致了业主、开发商、物业管理公司之间大量纠纷的产生。
再如,对于业主欠费的处理,在香港,物业公司对欠费的业主,除采取催交等方式外,还可以采取上小额法庭追讨的方式,只要事实清楚、证据确凿,小额法庭能够当庭判决。对于拒不执行判决的,法院还可以拍卖业主的房产用于还债。
而在北京,物业管理费用的官司往往需要几个月,甚至半年才能判下来,有的物业公司根本拖不起,打官司成本太高,干脆就不打了;在示范效应作用下,不交费问题越来越严重。
另外,在水电费的收缴方式上,香港和北京的差别也很大。香港法律规定:水电费的收缴都由自来水、电力公司自行收取与物业公司无关;而在北京,许多小区的水电费收缴任务均由物业管理完成,收不上来的费用,物业公司还得垫付。由于没有法律规定来保护物业公司的权益,物业公司得罪不起专业部门,只得忍气吞声;同时,这也在一定程度上损害了其他业主的权益。
北京市目前也有一系列物业管理规章、政策,但主要由物业管理行政主管部门制定,还没有制定地方性法规。政策的层次不高,权威性不强,相关部门配合力度小,对业主和使用人的约束力差,物业管理纠纷不断,却难以较好地解决。
除对法规制定方面的切身体会外,在香港考察期间,我们所接触的各界人士对物业管理的了解和认知程度,也令我们许多业内人汗颜。在北京,还有相当多的部门和个人认为,物业管理就是收费,就是修修房、扫扫地,物业不仅难以升值,而且入住几年的楼宇就已难窥见新意,没完没了的纠纷搞得业主狼狈不堪;而在香港,六七十年代的房屋比我们八九十年代的房屋还要新,业主与物业管理公司关系明确,平和相处,从中体现的不仅是其较高的物业管理水平,更有港人良好的物业管理意识。
北京市居住小区管理办公室