(四)设备管理目标
管好、用好、修好、改造好现有设备,提高设备的利用率及完好率,这是设备管理的根本目标。设备的使用维护及检修是设备管理的重要环节。设备技术性能的发挥、使用寿命的长短,固然同设备的先天条件有关,但在很大程度上是取决于它的后天条件,即设备管理的好坏。如果一台设备能正确使用,精心维护保养,定期检查修理,就能保持设备的完好,延长设备的使用寿命;相反,如果使用不当,就会降低设备的有效利用率,缩短设备的使用寿命,严重时还会引起设备事故,造成设备的损坏或报废。
1、设备的有效利用率:
根据统计,设备事故大多是由于操作使用不当而造成的。由于操作使用不当,没有正确的维护保养,设备必然容易陈旧老化,设备的故障及检修也逐步趋向频繁,花费在排除故障及计划外检修(抢修)的时间也越来越多,设备有效工作时间越来越少,设备停机或无效工作时间来越多,势必会大大降低设备的有效利用率。但是不能任意削减必要的维护保养时间来提高有效利用率,也不能任意加大设备的运载能力,使设备长时期超负荷运行,这样“拼设备”势必加剧设备的损坏直至报废。
2、设备的完好率:
设备的完好与否是通过检查来评定的。行业的不同、企业的不同,评定的标准也不同。一般的完好标准为:
①零部件完整齐全、符合质量要求及安全要求;
②设备运转正常、性能良好、功能达到规定要求;
③设备技术资料及运转记录齐全;
④设备整洁,无跑冒滴漏现象;
⑤防冻、保温、防腐等措施完整有效。
评定为不完好的设备,应针对问题进行整改,经过维护、维修,消除不完好因素,升级为完好设备。
如果经过维修,仍无法达到完好的设备,应该加以改造或者报废处理,不能使其长期处于不完好状态。
(五)加强培训教育工作,做到专业管理同全员管理相结合
越是优秀的物业管理企业,越应注意对员工的培训、教育。
专职设备管理人员应成为具有一定专业知识及管理业务水平的人才。但是单纯依靠少数专职设备管理人员来管好企业的所有设备是不可能的,还应该发动企业全体员工自觉执行各项规章制度,共同用好管好所管辖区域内的所有设备。因此,对操作使用设备的人员要加以培训教育,要求操作使用人员懂设备的用途、结构、原理、技术性能、使用要点、维护方法、故障的排除及报告等基本知识,教育大家正确使用设备、爱护设备。最后应该做到操作人员会检修设备、维修人员会操作设备,并要求只有取得了国家考核颁布的技术资格等级证书的人员才能上岗,全面提升从业人员的整体素质。
三、实现设备管理目标的影响因素
(一)现代化设备带来的新问题
现代化设备在各类物业管理企业的大量使用,使物业管理企业在服务过程中产生了许多前所未有的新情况,给设备管理工作带来了一系列的新问题。
1、现代化设备的使用可以获得高效率和高经济效益,但同时也导致了一系列严重的后果:故障损失大、磨损腐蚀加快、严重污染环境和能源资源消耗大等。
2、设备的投资和使用维护费用大量增加,迫切要求注重设备与设备管理的经济效果。
3、现代化设备技术综合性强,全过程环节多,且相互影响、相互制约。因此,必须进行系统管理,确保服务体系的优化运转。
4、使用现代化设备,岗位分工较细,经常是单工序操作,设备结构复杂,人的感官能力难以适应。因此,要求加强人机关系的研究,以保证人与设备的协调。
(二)传统设备管理方式的局限性
面对使用现代化设备所带来的一系列新情况、新问题,传统的维修型设备管理方式越来越暴露出它的局限性。
1、传统设备的大量工作集中在维修阶段,而较少注意设备全过程的管理。设备维修的目的是为保障服务的单一设备修复,本质是静态管理;在科技迅速发展的情况下,只能是“复制古董”。因此,不能适应对现代化设备进行系统管理的要求。
2、传统设备管理不能保证各环节之间的有机联系。制造与使用分家,前半生管理与后半
3、传统设备管理在技术、经济、组织三者关系方面,侧重技术管理,忽视经济管理,同时对组织管理工作不够重视。
4、传统设备管理仍然停留在单纯配角服务的阶段。在企业转变为以经营为中心的情况下,不能为贯彻企业的经营方针目标及时提供技术、经济保证。
5、传统设备管理只注重设备管理机构和专业人员的参加,没有把同设备有关的部门、人员组织协调起来,缺乏广泛的群众基础。
由于传统设备管理存在局限性,它己不能适应和满足在科学技术和商品经济迅速发展形势下,管理好现代化设备的客观要求。
四、设备管理的内容
(一)设备管理的范围
设备在其整个寿命周期中都处于运动状态,分别表现为物质运动和价值运动两种状态。设备的物质运动是指设备在使用过程中,由于物理的和化学的作用而产生磨损、疲劳、腐蚀和老化等性能劣化,因而需要修复、改造和更换,甚至报废处理。设备的价值运动是指设备在制造产品过程中的资金转化,即将设备原有价值和维持费用通过提取折旧和记入服务费用,逐步转移到服务的成本中去,从而导致设备净值不断下降的过程。两种形态形成设备的两种管理:技术管理和经济管理。它们分别受技术规律和经济规律的支配。因此设备综合管理的范围不仅包括技术管理,而且包括经济管理。
设备的整个寿命周期一般又分为前半生和后半生两个阶段。研究、设计、试制至制造称为设备的前半生;选购、安装、使用、维护、修理、改造、更新至报废称为设备的后半生。因此,设备综合管理的范围不仅包括前半生管理,而且包括后半生管理。但是,在目前条件下,设备的前后半生管理多数分属制造厂家和用户两个单位,因此,物业管理企业很难知晓和管理设备的前半生。但是,随着时代的发展,国家技术标准和制造规范的不断完善,以及物业管理企业设备管理人员素质的提高,最终会实现设备管理贯穿于设备一生的目标。
设备的后半生管理,习惯上又分为设备投产使用前的前期管理和使用后的后期管理两个阶段。前期管理抓从规划到投产这一阶段的全部工作,物业管理企业早期介入前期管理工作,这将为后期管理工作和向业主(用户)提供优质服务打下良好基础。后期管理工作抓从设备运行到报废这一阶段的全部工作。它是物业管理企业的设备管理工作的重点。
(二)设备管理的具体内容
设备管理围绕设备的两种运动状态和整个寿命周期,具体开展以下各项工作。
(1)组织管理包括设备管理工作目标的确定和展开,组织机构的建立及人员培训,各项规章制度的制定、贯彻和实施。
(2)设备前期管理包括设备的规划、选型、采购、定货、安装、调试、使用初期管理及信息反馈等。
(3)设备固定资产管理包括设备资产的验收、编号、移装、调拨、租借、封存、报废以及设备档案、资料管理等。
(4)设备使用与维护管理包括设备使用制度、操作维护规程的制定,日常维护与定期维护、组织维护检查评比及润滑管理等。
(5)设备修理管理包括设备修理计划的编制和实施,修理工艺的设计和新技术的采用,修前技术、生产准备,修理技术文件、工作定额的制定以及备品配件管理等。