(3)地理环境、交通情况。
(4)法律法规制度、公用设施情况。
(5)拟建设施项目。
这些内容在物业规划建设的总体可行性分析中已经进行了研究和论证,应该利用原有的 材料专门针对会所进行分析论证,有些资料还要针对性地进行调查补充,然后再作预测分析,以保证可行性分析的科学合理性。
2.会所筹建费用的估算
会所筹建的费用计算相对于其他行业的费用计算要简单,关键在于其费用标准的准确性 ,费用标准的确定要建立在充分了解同类企业、同类项目费用和科学预测的基础之上,应保证投资费的充足。
会所筹建费用的估算主要有以下几项:
(1)房地产成本。即新建会所房地产项目
(2)装饰费用。即装饰会所表面的费用和隔断空间费用,包括墙壁、地面、门面、灯饰、劳务费等。
(1)(2)两项的具体计算可参照同类同档次物业的各项计费标准,乘以本项目相关数量值得出。
(3)设备设施成本。包括空调设备、公共区域设备、客用设备、员工用设备等各种设备成本。具体按所选设施设备的市场价进行核计。如,一个保龄球道须投资6万元,会所欲建1 6个球道,则主要设备价格为96万元,会所的其他设备也可以如此推算,然后再作累加。
(4)物具用品费用。指为保证会所的服务质量、市场形象,布置和经营过程中所使用的易耗物品,包括桌、床、台、餐具、饮用器皿、工作服、纸张、笔墨、票据等。该项的计算 可按房地产成本、装饰费用、设备设施成本三项的百分比进行,会所应根据自己的情况制定一个适合的百分比。如某会所房地产成本、装饰费、设施设备费估算共投资800万元,按3% 计算,则物品投资为:800×3%=24(万元)。
(5)劳动力成本。指会所开业前各类人员的工资、奖金、福利,以及临时人员报酬(如专家指导、讲座费等)。它可以按时间、人数和相应的标准来测算。如,筹建期为6个月,工资 分为三个级别,分别为经理级、主管级、员工级,人数共计为55人,经理级为月工资6000元,共2人;主管级月工资为3000元,共3人;员工级标准月工资为1500元,人数共计为50人。 则:
工资总和=(6000×2+3000×3+1500×50)×6=576000(元)
奖金、福利可按当时的相关标准计算,临时人员报酬可简单估算。假设奖金8000元,福利8000元,临时人员报酬2000元,则:
劳动力成本=576000+8000+8000+2000=594000(元)
(6)开办费。即指筹办会所开业的各项费用。此项也可参照同档次物业标准测算。
(7)资本成本。即指企业为会所建设开办筹集、使用资金所付的代价。主要包括利息与各项联系、手续费用等。
(三)会所的设计布局
会所项目是人们利用一定的设备和环境,通过服务人员的服务进行消费,使消费者达到 消除疲劳、满足身心需求的目的。会所设计与布局的好坏直接影响到消费者,进而影响到会所整个物业的经营。可以这样说,在会所环境设计与布置上,从设计到实施,整个过程只许 成功不许失败。
会所的外观设计要与主业的市场定位相符。比如某小区,其主业的定位重点不是放在规 模、环境上,而是放在理念的创新、楼盘的精品化和社区文化上,体现的是个性化、时尚化,在市场上以澳洲风情作为诉求点。那么,会所的外观设计重点就应放在创新上,既体现出 澳洲的风貌,又注重东西方艺术与文化的融合,同时立足点应放在个性化与时尚化上。
会所内部环境设计与布局应遵循以下原则:
(1)会所内部环境设计布局与会所定位相一致的原则。会所内部环境设计布局无论在格调、设施设备的选择、服务上,还是其他相关因素,都要与会所的定位相一致。
(2)会所内部环境设计布局科学合理原则。使环境与设施设备科学合理地结合起来,联合成一个整体,以求各项目发挥出最大的功效。如,桑拿浴、保龄球等项目在空间面积、使 用设施、温度、湿度等各项相关指标都有严格、科学的要求,只有达到标准,才能使这些项目达到理想的使用效果。
(3)配套设施齐全的原则。会所除了提供设施与环境外,还需要相关的配套服务项目和设施,以保证消费者得到满意的效果。例如,会所的配套设施一般有:接待收银处、办公室 、员工休息室、洗衣房、储物室等。
(4)匹配原则。它是指会所的项目,除了必要的项目设施设备和必须的相应的数量和质量的相关设施及服务外,还要求各项目配套设施设备相匹配,即规格、档次、数量等各方面 都要相适应。如桑拿浴室的面积就要与更衣箱数量相匹配,健身房的设施的各种设备质量和档次要一致。
会所项目环境设计布局可分为康体项目环境设计布局、消闲项目环境设计布局和娱乐项 目环境设计布局。康体、消闲、娱乐项目的环境设计布局各自有各自的特点,要求也各不相同。比如康体项目中的设计布局必须考虑到位置、面积、健身房内设备、配套设施、环境质 量、卫生标准等(来自:www.jzr88.com),同时,有条件的还应进行区分归类,如伸展区、心肺功能室、体能秩序训练室、哑铃练习区、精神放松区等。而娱乐项目中游艺室的设计布局相对来说就不那么严格 。它在设计布局时主要应考虑到设备要求、环境质量要求、卫生质量要求等。
总之,在设置布局时要考虑到各项目的设施设备情况、项目特点、环境要求、规则要求 、卫生要求、质量要求、服务要求等要素,根据各自的要求进行设置。
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随着经济的发展,人们物质文化生活水平的提高,会所的项目不断得到改进、创新、应 用和推广,涉及的领域也会越来越广泛。从功能与特点来看,可以把会所的项目分为三类,即康体项目、消闲项目、娱乐项目。下面分别对之做简单介绍。
(一)康体项目的种类
康体项目是人们借助一定的康体设施设备和环境,为人们锻炼身体、增强体质而设的健 身项目。康体项目有别于专业体育项目,它不需要专业体育项目那么强的专业性、技巧性,人们参与康体项目,只为达到锻炼目的,并从中享受到一定乐趣。
康体项目的特点是:
(1)须借助一定的设施和场所。如乒乓球室、游泳场等。
(2)不是以竞技为主,而是为了达到特定的目的。如健美、减肥等等。
(3)运动中讲究科学方法。即运动有一定规律性,时间和运动量适中等。
(二)消闲项目的种类
消闲项目是人们以趣味性的、轻松愉快的方式,在一定的设施环境中进行各种类型的既 有利于身体健康,又放松精神、陶冶情操的活动项目。这种项目往往既可以提高人的智力、锻炼毅力、培养兴趣,又可以达到放松身心、恢复体力、振作精神的目的。
消闲项目的特点:
(1)借助特定的设施和服务,如保龄球室、人工按摩等。
(2)运动不激烈,趣味性、技巧性强。如高尔夫球、保龄球等。
(3)寓享受于消闲之中,强调一种精神上的满足。
(三)娱乐项目的种类
娱乐项目是指利用一定的环境设施和服务,使人们能积极主动、全身心投入的、得到身 心快乐和精神满足的活动项目。娱乐项目往往由许多人聚在一起,在一定的环境气氛中体验个人乐趣。
娱乐项目的特点:
(1)环境氛围感要求强;
(2)文化气息浓;