公用设施完备度、对外交通便利度、文体设施影响度作用分值计算
c.文体设施在土地定级中是指影剧院、俱乐部、体育馆场、游乐园等文化、体育设施。这些设施在城镇中按其规模和作用大小往往可分为市级服务和区级服务两种类型。各城镇可按设施在城镇文体活动中的地位和作用选定设施类型、数目和级别。
(2)各设施作用指数和功能分计算
各设施因对土地定级的影响大小不同，可量化为一定的数据，当把这三个因素每个的影响都看成一个整体，那么这个整体就是各个设施的影响之和。用一定的系数衡量各设施的作用大小，这些系数称为作用指数。由作用指数推算出的设施影响大小的分值称为功能分。
a.公用设施作用指数和功能分计算
a)公用设施作用指数反映某设施或某类设施和日常生活的密切程度，指数与设施作用大小呈正比，数值在0～1之间，各指数之和等于l;
b)公用设施功能分计算按下式：
(3)计算设施的服务半径和相对距离
服务半径是设施的主要影响范围，按出行和使用各设施的方便程度划分。服务半径是一个从概率出发的概念，不是对个别人的偶然行为，而是对大部分人的行为，是从统计规律来说的。例如火车站影响肯定是全市性的，但从使用它的便利程度上看，只是对一定范围而言，超出这个范围直至更远，便利的状况已经较差，同时也变化不大，相差无几，因此可把一定范围定为它的服务半径。同理，其他设施也是如此。
公用设施的服务半径一般确定在0.3～0.7km之间;对外交通设施的服务半径一般确定在0～20km之间;文体设施的服务半径分为两种：市级一般在4.8km;区级2～3km。然后将确定好的对外交通和文体设施的服务半径划分为3～5个距离区间，计算相对距离值公式为;
r=d1÷d
式中：d1——某设施服务半径内，某点距设施的距离;
d——该设施服务半径。
(4)计算各种设施的影响作用分值
公用设施、对外交通设施和文体设施的影响作用分值，都随距离的变化而变化。其中，公用设施、文体设施的影响呈现线性衰减方式，计算影响作用分可以按照典型线性模型公式进行;对外交通设施需要按不同定级类型区别处理：当开展综合定级和住宅时，按线性衰减模型计算影响作用分;当开展商业用地定级和工业用地定级，按典型非线性模型公式计算影响作用分。
(5)单元或地块上的分值计算
在单元或地块上，按公用服务、对外交通、文体三个因素中所含的各设施得分，分别进行加和，从而得到单元上公用设施完备度分值、对外交通便利度分值和文体设施影响度分值。
绿地覆盖度、人口密度的作用分值计算
绿地覆盖度、人口密度的指标值和分值与面积有关，计算指标值的区域或单元大小对指标值影响颇大，单元过大极易把原有的数据均值化，掩盖差异性，影响分值的合理分布，故在计算时要注意掌握好这一技术。
(1)因素指标值的计算
绿地覆盖度使用的资料为绿化占地面积。
人口密度主要在商业用地定级和住宅用地定级中使用。商业用地定级时，人口密度中涉及的人口资料数为客流人口;住宅用地定级时人口密度中涉及的人口资料数为常住人口及暂住人口之和。
在不同的区域或单元内将以上数据和区域、单元面积相比，得到各因素的指标值。
绿地覆盖度的计算公式为：
(2)因素作用分值计算
因素作用分值是按照各因素与土地的关系赋值的，绿地覆盖度和商业用地定级内人口密度指标值从低到高，相应分值从。到100分;住宅用地定级的人口密度指示值从最小人口密度到最佳人口密度(最佳人口密度，按我国的国情，用城市规划中的理想人口密度代替)时，相应分值从0到100分，而从最佳人口密度到最大人口密度时，分值从100分开始下降。
各因素的作用分计算公式均为：
ei=100×(Xi-Xmin)/(Xmax—Xmin)
式中：ei——某区域或单元因素作用分;
Xi——分别为因素指标的最小值和某区域或单元指标值;
Xmax、Xmin——对于绿地覆盖度、商业用地定级的人口密度是最大指标值，对于住宅用地定级的人口密度是最佳人口密度。
运用以上公式时，对于绿地覆盖度、商业用地定级的人口密度只要将各指标值代入求算即可;但对于住宅用地定级的人口密度来说，确定人口密度最佳值后，必须对大于人口密度最佳值的指标按下面公式修订后方可代人以上公式。修订公式为：
Xi=2Xk-Xmax
式中;Xi——经处理后的某区域或单元指标值;
Xk——超过最大人口密度的指标值;
Xmax——城镇最佳人口密度指标值。
当一个城镇的最大人口密度超过2倍最佳人口密度时，按照分值计算原则，将超过2倍后的人口密度作为2倍计算。
(3)单元或地块因素分值计算
根据划定的定级单元或地块，分别计算其绿地覆盖度、人口密度，从中找出最大值(或最佳值)、最小值，然后按公式计算出相应因素的作用分，进而直接作为单元或地块的因素分值。
www.jzr88.com，2016土地估价师案例分析：城镇土地分等定级(11)