四是管理的不作为之迷。如果卫生问题成了困扰商户经营的日常问题,你又会怎么想?如果管理者没有以人为本的服务理念,这条商业步行街会出现什么样的秩序?管理委员会是否应该尽职尽责?诸如此类的问题显得有点低级!也正是这样低级的管理问题成了步行街发展的瓶颈。
五是文化标签化的困惑。商业步行街的开发和建设更应尊重其文化属性,文化的传递介质是一个重要的方面。文化是无形的,商业步行街通过建筑形式、景观布局、生活设施等渠道来传递其文化内涵,通过街上原有的商号、人物、风俗来体现其文化的积淀。但是,如果只把文化作为标签以某种雕塑、某种标牌来诠释文化,就显得有些单薄了。
商业行为需要运用市场的手段去调节,需要从时间上去发现历史的文化内核,需要从商圈里发现未被利用和开发的市场空白。一条繁华的商业街被灌入了“步行”的概念之后,会更加人性化,便加入了所谓的体验经济的元素。河南新乡有一条以文化为主题的商业步行街,突出了文化教育的功能,这是该街的精华所在。
思考二:制造步行街的商业引擎
作为城市的会客厅,商业步行街开发受到了开发商的追捧。据不完全统
“商业腾飞需要找到商业的发动机,并且要找到多个发动机来带动商业的发展。这就是所谓的商业引擎。”卜广胜策略机构的许惠民这样认为。
事实上,每一个商家无不是在发掘卖点。对于一个商业步行街而言,更需要发现卖点和支持卖点的引擎。通过与世界成功案例的比较,我们可以发现,解决德化街商业步行街问题的通路有三:
第一通路是结合中原特色和德化街的发展史,规划一个商业和文化的胜地。越是地域性的文化,其世界性就越强。什么是中原文化的代表?这一问题需要深思。摒弃单一的标签化的表现方式,让文化充斥其中,甚至是保存一种特有的生活方式。
一种风格代表了一种心情,一种取舍代表了一种态度,一种诉求代表了一种理念。洛阳的帝都文化与开封的市井文化都在其特定的范围之内表现出了文化的张力,步行街文化是一个富有生命力的引擎,它需要用独特的眼光去发现。许惠民在商业步行街开发过程中主张体现清明上河图所代表的中原文化。
第二通路是明确商业步行街商业定位、制订严密的招商方案。只有这样,才能保证步行街业态的合理分布,才能明确品牌商家进入的门槛,才能清楚商业街固有元素的取舍(如百年老字号的保护与发现)。一般来说,商业项目的运作是“先招商再开发”,换句话说,“以内容决定其形式,使内容和形式达到完美的统一”。打个比方,如果根据定位要求,需要世界500强进入的时候就要适当降低世界500强进入的门槛,不需要某一领域进入的就要提高这一领域的进入门槛。专业的经营管理队伍是保证这一通路的关键。
然而,如果要对已经形成的步行街进行改造,就不适用于“先招商再开发”了,这时,需要步行街的专业运营、管理公司对存在的问题进行逐步改造。
第三通路是依靠专业化商业管理机构保证发动机的正常运转。管理虽然看不见、摸不到,但它是人们最能体会到的。在体验经济时代,专业化的管理机构所提供的服务将最大限度地提高物业的商业价值。依靠街道办事处管理现代化商业步行街的结果将会很糟糕。商业步行街可以是一项政府工程,但它要完全依托市场化的机制来运作和管理,世界级的管理团队在商业竞争中更容易胜出。
商业步行街多一个起飞的引擎,就会少一些失败的风险。许惠民指出,文化给地产带来价值,一个城市地产的价值决定了这个城市的价值,商业步行街第一属性是商业,第二属性是步行街,要依靠懂得商业的人来经营步行街。
思考三:步行街的历史使命
为什么是步行街?这一问号的出发点是业态,为什么会出现步行街这种业态组合形式?商业业态有许多种,仅零售就有百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、仓储式商场、专业市场、专卖店、购物中心等。依附于街存在的商业业态也有很多,从步行街的起源来看,街的功能不仅仅在于它有门店,还在于它可以像线一样穿起零散的“商业珍珠(大卖场等)”。
据专业人士分析:在商业地产的运作中,街铺的投资风险是最低的,是被普遍看好的一种“商业地产”,基于这种认识,“金街”、“银街”的说法便油然而生。在国外,还有位于地下的商业步行街,它不受气候的影响,是休闲购物的好去处。
步行街的发展被人为地划分过许多阶段,不过,终极的描述一般包含有如下元素:休闲、娱乐、购物、餐饮、观光、体验经济、城市名片、文化集成等。中国着名的商业步行街研究专家、北京大学着名学者胡兆量提出了4个观点:景观文脉化,环境生态化,功能休闲化,管理现代化。由此看来,商业步行街不是简单的商业街的升级。
从“街”到“商业街”,从“商业街”到“商业步行街”,三个概念的跳跃产生了从“走路、购物”到“休闲购物、享受生活”的变迁。所以说,商业步行街是社会文明进化的结果,是经济发展到一定水平的象征,尤其是代表了一个城市的形象,成了城市的“会客厅”。
当前,在大盘住宅开发时,开发商也会利用商业步行街的模式来引导消费。人车分流的社区里,一条富有特色的商业步行街是神来之笔,它不仅负起了社区配套的功能,也树立了楼盘的形象和品质,一举多得。沿街铺面无论是出租、出售,都是商家必争之地。这就是人们常常看到
真正意义上的一个城市的商业步行街,它承载着传播地域文化、提升城市品位、拉动经济增长的责任,体现了城市商业运营的基本水准,不能停在“步行商业街”的层面。人们期待着百年德化街、商业步行街步出迷宫,有一个辉煌灿烂的明天。
编后记:
2000年,郑州市人民政府下发《关于同意将德化街建成商业步行街的批复》,正式立项建设德化商业步行街,第一次把“商业步行街”这个名词在郑州叫响,同时也拉开了郑州市商业步行街建设的序幕。
随后,宇通不动产“百年德化?风情购物公园”和长江置业的“大上海城商业步行街”项目先后上马,把郑州商业步行街的建设推向了一个新的高潮。
但与北京的王府井、上海的南京路不同的是,郑州的商业步行街要想成为这座城市的名片,成为这座城市一道亮丽的风景,成为外地游客到郑州之后必到的一个地方,恐怕还需一段时日。
如今郑州的商业步行街就如即将化为“蝶”的“蛹”一样,正在经历着从传统的商业业态向现代商业业态的嬗变。“化蛹为蝶”。这是一个美丽的结果,更是一个艰辛的过程。我们期待着郑州的商业步行街早日腾飞!