有些专门做电器的专业零售企业,它一年整个运营金,流水大概一两百个亿的资金,这一两百个亿通常来讲给厂家支付的时间往往是半年付的方式,你可以想象一百亿从他手里从历史来讲是很大的数字,更何况这些资金其实通过资本市场的运作会有着更大的收效,所以说第一点开发商的利润点现金流,但是如果说你做了MALL的开发,后期跟你没有关系,这块可能属于别的机构分享,第二点项目升值的资本,SHOPPINGMALL来讲从项目最开始操作到建设完成,要运营的成功,每往后推进一步应该讲项目的价值都在提升,项目价值提升比如讲开发商原始的投资是十个亿的投资,可能你在开业之后两年或者三年的时间,你项目的评估者可能是二十亿或者是多少,这一块项目的价值,二十亿的价值事实上对于企业资本和资金的运作是很好的,你可以通过抵押贷款的方式或者别的,你的项目升值之后的价值,手里得到比较多的资金,来支持你后续的发展。
第三点周边地产的增值,这一点的话我为什么特别提出建议我们在座的,因为大家有很多开发商,包括最开始专家都提到,商业地产包括MALL的发展对于周边地产的,包括住宅的价值提升是异常的有效,一开始新天地讲周边的住宅价格是怎么一个升值空间,所以说建议我们开发商在今后做项目之前土地规模的选择上跟政府谈的时候,一定要把你带动的周边地产增值拿到自己手里。
比如讲我给你五万亩土地,你做了十万的商业发展,十万商业,商业地产包括MALL整个的投资回报,回报率确实不是很高,另外回收时间也比较长,但是它本身对周边带动的效果,地产增值会很高,你保证十万平米的商业做出来,你给我足够的周边的土地,我自己分享周边地产的增值,如果说整个土地全是做了商业地产的发展,这个增值你拿不到了。其实台湾的金华城的老板沈先生到北京的时候,跟北京当地的某些政府在公的时候有一个条件,我可以来北京做MALL的发展,但是前提必须给我的土地两千亩,一个项目不到两千亩我不会做,因为我拿五百亩做MALL的发展,因为一千五百亩,因为我的五百亩的商业所带动的地产的增值,我一定要分享,我没有必要非得给别人做嫁衣裳,不论是MALL的开发商孩子其他中小型商业地产开发商都需要关注,因为你在商业地产的投入所带动的投资收益这一块,如果说可能的话拿得多一点,但是政府一定会遏制你的欲望,所以这一块的开发商需要做一些考虑。
最后一点是资本市场的价值,我相信在未来的一段时间,中国的商业地产企业上市,在国内上市,通过市场融资将是必然的事情,当然需要有一个过程,在这个过程当中建议中国的商业地产开发商以一个战略性的眼光,如果说我做就做一个成功的能够打造品牌的项目,未来一定会有很好的回报。