准确定位中国商业地产 处理好六大关系
应该说中国商业地产的发展,已经进入一个新的历史时期,这个时期既是机会,同时也存在着风险。中国地产应该说从大型百货热开始,进入90年代的中期,到了上世纪的末期到现在为止,我们应该看到对整个提升中国城市的水平,树立中国的城市的形象起了积极的作用,但是也应该看到我们的商业地产也存在着一些问题,这些问题如果不解决就会影响到我们商业地产的发展,所以我认为我们进入的时期应该是调整提高理性发展的时期,就是调整提高理性发展的时期,从这个角度来看,我们对中国的地产应该有一个正确的评价,正确的评价有两个问题。
一个问题就是我们商业地产在逐步走向成熟,我们的商业地产应该还有比较大的发展空间,我们从两个方面来考虑,一个方面考虑中国的城市化水平现在不到40%,与世界平均水平49%还差很大,跟发达国家的比我们还差距更大,美国城市化水平达到97.3%,从这个角度我们有很大的发展空间,随着城市化水平的提高,城市的商业又进一步的扩大,那么商业的扩大就要求我们商业地产的发展。第二个问题我们整个消费率不到49%,运用多种资金达到16万,17万,而这些都为我们市场的发展创造了有利的条件,所以我们不管从国内也好,还是从国外也好,那么他们都要求中国在今后几年内,要促进中国国内市场的发展,这些发展必然给我们带来很好的商机。这方面应该有一个正确的评价。另外一方面应该看到我们的商业地产的发展确实存在着问题。导致了一些地区开发过快,过多,过于集中。这个泡沫必须引起我们的重视。
我从广东来,有一个大型的购物中心一天卖得不到一万块钱,这是何等的数字,这个问题如果存在那么他就导致了影响了城市的发展,有些大卖场一天卖几万,应该说他开发过度。从这些情况反映这些问题,就是我们现在确实着泡沫的问题。所以我想总体来看,我们总量不足。泡沫凸现,矛盾突出。我们从整体来看,人均的营业面积,消费者来看,我们14亿人口,平均一个人不到500块钱,美国人均一年消费是1.4万商品销售额,我们不到500美元,我们不到人家的四十分之一,这些反映我们的差别,也反映了我们还有发展的空间。同时也反映出我们存在着巨大的发展空间。总量是存在,确实不足,很多地区人均的营业面积0.3,0.5,0.8。但是经过市场首先供求是关系,也就是供大于求,像北京,供予的增长79%,需求增长,商业地产的需求增长才37%,相差42%。这个就影响到现在商业地产的发展,同北京来看有42万平米的商业地产在一年以上,这些都反映我们的开发商有很大的问题,这个东西必须引起我们的重视。
导致这些问题的出现我认为主要是四个问题:第一个就是政府的形象大于求,政府追求形象脱离了现实的需求,盲目开发,导致了脱离市场的需求。而我们估计中国购物中心有没有发展的余地,到3000才能够起步,到5000才能够进入大的发展时期,到1万美元也可以发展,如果GTP不到1000美元,一年收入在五六千,他不可能拿出更多的资金来消费,所以从这个角度来看存在着很大的问题。开发了就解决了问题了,到底以后怎么经营,谁在经营,经营有利不利,开发商考虑的不多,导致了前期和后期的矛盾。政府非常热衷区域的形象的树立,强制企业投入,企业要考虑本身的利润,一个商场建成以后谁来经营,所以企业是比较理性的。是有规模没有效益。有规模才有效益,最佳规模,最佳效益,过度规模就是产生零效益。
第二个问题就是要理性介入。也就是说商业地产的发展要讲商业规律,不考虑供求规律,离开了实际的购买力,离开了实际的需要,任何一种开发都要失败了,都要冒巨大的风险的。要考虑商业的地理位置,要讲区位,我们很大程度上是政府让你签字,他想通过地契,作为商业地产要解决商契来提地气,从这个角度要研究商业,必须要有特别的规律来发展。第三个就是要注意城市发展的总体规划,全国都在搞城市管理规划,这由商务部发出来,这个条例已经发过国务院,要求全国全部制定了这个规划。对商业的发展要研究它的资源保护,要研究整体的发展,要考虑城市的发展问题,这种条例的颁布为我们带来了商业,因为每一个地方都在考虑商业如何发展的问题,这就是我提出的观点,传统的城市,所以所有的商业的活动是为了统治者的利益而进行的,工业化的城市,工业发展时期的城市是以经济为中心,厂家如何降低成本来促使城市的发展,现在的城市对商业的依存,要研究生态功能,要讲究城市的指标在这种情况下,工厂逐步萎缩,城市的核心就是商业。
从今后发展来看,或者现在的形势来考虑,以城建市,以市兴城。城市协调发展才能促进整个提高。我们介入一个城市商业地产开发的时候,一定要讲规律,一定要研究商业地产的问题。
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第五就是协调性,大型的建筑之间有一个协调的作用。最后一个就是效益性。要讲效益,就是企业存在的前提条件,没有效益就不能发展,我们不是为开发而开发,为了更好的赚钱才开发的,从这个角度讲,重视开发性,这是科学发展的一个前提,没有经济的增长,任何一种开发,任何的发展都是不科学的。最后一个就是整体商业地产的开发应该要协调发展。这个协调发展我认为树立好六个方面的关系:
一就是城与市的关系,城与市。我们的商业模式,我们的商业结构,直接有什么差别,从这个角度来看,我们说城市商业是城市竞争力的所在,我提出了城市的竞争力应该是生产力,流通力和文化力,生产就是生产的产品,产能和它的产量,从这个角度购买了市场的基础,流通力就是商业的规模,所产生的对外辐射力和对内的凝聚力,文化力是传统的历史的沉淀与现代的文明如何结合起来。传统的历史沉淀包含城市的优秀的城市文化,包括文物,包括自然景观,历史的现代文明就是城市建设,城市的走向,城市价位取向。这些也构成了城市文化的三者合一,才能形成城市。在商业地产发展必然树立好城与市的发展。
，中国商业地产如何准确定位