商铺投资, 魅力何在?
大家都知道储蓄、国债收益低得可怜,就连投资理财保险业收益也不过5%左右。据报道,目前商铺的投资收益率大约在10%—14%。商铺投资专家们分析认为,商铺的魅力就在于,它兼具房地产的土地稳定性和商业投资的高成长性。普通的公寓和别墅在几年以后,需要面临一个房子折旧的问题。而商铺就不必担心折旧,只要它地段好,人气旺,哪怕商铺本身破旧些,依然能够卖出好价钱。如果你问问身边的生意人生意怎么样,他们中的绝大多数这样说:赚的钱都交房租了。所谓“雇员给老板打工,老板给房东打工。”
在香港房地产业界,流传这么一种说法——投资民宅、别墅是铜;投资办公、写字楼是银;而投资商铺则是金。“投资商铺低投入,较高回报,而且风险也小”已经成为房产投资商们普遍的共识。
投资商铺, 风险依旧
相对其他形式的投资,商铺的优势显而易见,但投资于商铺也面临着两个必须化解的风险:一.如何将购得的商铺顺利租出去?二.如何获得稳定的、长期的投资回报?虽然投资者在购买这类商铺时,对项目地段、商业环境等也做了相关的考察,但承租者因为某种原因退租或其他因素的变化都可能使投资者计算好的回报率仅仅成为一个愿望,投资者为此感到苦恼不已。
那么,有没有这样一种商铺,投资者购买后不必为租约担心同时又可获得稳定而长期的回报?
产权式商铺,商铺投资中的宠儿
钻石大厦就是这样一种全新概念的物业投资形式。这种产权商铺的与众不同之处在于,购买者出于投资目的购买商铺后,将该商铺交由品牌经营商进行统一经营。它不仅解决了投资者商铺出租难题(直接签10年租约),而且有第三方提供回租担保。所以,投资者在选择次类物业时,特别要注意是否有第三方提供担保,并签订相关协议。如果有良好经营业绩和稳定性成长的公司给予回租返款担保,则给投资者获得稳定、长期回报奠定了坚实基础。
据了解,钻石大厦将采取的操作方法是,将大厦一至五层进行合理分割出售,大单元大面积,小单元小面积,面积从15~80平方米不等。投资者购买产权商铺后,将全部由专业公司来统一经营,租期为10年。如果投资者采用银行按揭的付款方式,其每月获得的租金要高于银行按揭,因此,投资者不必为还贷问题烦恼。投资者一般在10年左右可收回投资,如果再考虑到地价升值的因素,投资者的收益空间可能会更大。
产权式商铺最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家,近年开始出现在国内一些发达城市。据统计,去年深圳推出的商业物业中,产权式商铺占了近60%。产权式商铺具备的先天特点使得其成为商铺投资中的宠儿。
租铺不如买铺,门面租赁正向产权式商铺转变自有其道理,过去经常以“租赁”面貌出现的专业市场现今开始引入了产权式商铺的概念,结果如鱼得水,焕发了新的生机,原因在哪?最大的窍门在于——从“各扫门前雪”变为“齐扫门前雪”。
在租赁市场里,商户只能被动地无条件地接受被管理,而在产权式下,商户同时还是业主,有权要求了解各项规章制度的制定、实施,甚至包括各项费用的开支情况,同时还要参与市场的管理与建设,透明度增加了,租赁市场中常有的暗箱操作没有了。业主和管理方之间还有一种良好的互动关系:业主会听取管理者合理有效建议,管理方也会更多采纳业主从市场“一线”传来的市场动态,业主之间的动作也会变得协调一致,从“各扫门前雪”变为“齐扫门前雪”。
产权式商铺,何处得信赖?
一个理性的投资者除了看重地段,更应该看重管理。再有发展前景的商铺,如果没有好的管理,也是水中月。你在留意庞大的人流量、强势消费群体、稳定的租金回报?还有什么?如果答案一直没有离开你自己的商铺,你显然不是一个成熟的投资者,购买商铺时首先想到的应该是专业管理公司有哪些管理手段和在此基础上产生的抗风险能力。因为只有当专业管理公司有令人放心并具有高成长性,你的商铺投资回报才具有长期性和稳定性。是否有一个具有国
从房产投资角度来看,“产权式商铺”具有众多优势。
首先,它省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦。对于纯投资客来说,可得到极大的便利。
其次,它免去了商铺出租期间对于物业各项管理所需花费的精力。经营管理公司具备对物业进行规范管理的能力,可以确保物业出租期间的安全及业主的各项利益。
第三,它确保了市场运作初期的业主利益。一般“管理型商铺”委托经营合同签订时,都附有若干期限的固定回报条款,即在市场启动初期的若干年限内,由营运管理商向小业主定额支持委托经营费用,使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。
第四,统一经营的商铺具备对经营业态、整体形象、商家组合的有力控制,有利于实现商业物业的整体竞争力,促进物业与租金的持续增值。
从商业经营角度看,产权式商铺更类似于整体自营的大型商场和专业市场,而与沿街独立商铺产生了较大的区别,有利于与沿街独立商铺的竞争:
首先在整体经营上,便于入驻时对项目整体营运风格、发展前景进行了解和预测。产权式商铺一般对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定,商家入驻时可一目了然。
其次,对于商铺的租赁期限相对稳定,而不像独立产权商铺,过多地受到小业主心态与个人需要的影响。
第三,商铺租金相对稳定。整体经营的产权式商铺受到经营管理公司的严格管理,对于租金的确定,经营商会有稳定的策略,沉浮一般不会太大,有利于入驻商家长远经营的规划与预测。
第四,由于经营管理商的统一管理,“产权式商铺”的配套服务将明显优于一般独立商铺。
“产权式商铺”的出现,突破了仅以地段、位置、结构、形态衡量商铺价值的传统观念,而使商铺的营运规划与管理方式成了商铺附加价值的决定因素,完成了商铺房产领域与商铺投资领域的一项革命性突破。以此为标志,科学的营运规划、完善的经营管理以及经营管理商的资质、理念必将对商铺价值起到重要的作用。