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(1)用收益法计算年租金损失的收益价格;
(2)折旧=收益价格-50万元
此段话请大家一定要注意，要结合收益法的收益价格公式会计算，考试的几率应在90%以上。
(3)对于可修复的功能落后引起的折旧，以电梯落后为例，其折旧额为该功能落后电梯的重置价格，减去该功能落后电梯已提折旧，加上拆除该功能落后电梯所必要的费用，减去该功能落后电梯可回收的残值，加上安装新的功能先进电梯所必要的费用，减去该新的功能先进电梯假设在估价时点重置建造建筑物时一同安装所必要的费用。如果用公式表示为：
可修复功能落后的折旧额 = 功能落后部分的重置价格-功能落部分的已提折旧+ 拆除该功能落后部分的必要的费用- 功能落后部分的可回收的残值+ 安装新的功能部分所必要的费用- 该新的功能先进部分在估价时点重置建造建筑物时一同安装所必要的费用与可修复的功能缺乏引起的折旧额相比，可修复的功能落后引起的折旧额加上了功能落后电梯尚未折旧的价值(即功能落后电梯的重置价格减去已提折旧。 该部分未发挥作用就报废了)，减去了功能落后电梯拆除后的净残值(即拆除后可回收的残值减去拆除费用。可挽回的损失), 即多了落后功能的服务期未满而提前报废的损失。
【例7-10】某幢旧办公楼的电梯已落后，如果将该电梯更换为功能先进的新电梯，估计需要拆除费用2万元，可回收残值3万元，安装新电梯需要120万元(包括购买价款、运输费、安装费等), 要比在建造同类办公楼一同安装多花费20万元。估计该旧办公楼的重建价格为2050万元，该旧电梯的重置价格为50万元，已提折旧40万元。请计算该办公楼因电梯落后引起的折旧及扣除电梯落后引起的折旧后的价值。
【解】该办公楼因电梯落后引起的折旧及扣除电梯落后引起的折旧后的价值计算如下:
该办公楼因电梯落后引起的折旧 =(50-40)+(2-3)+20 =29(万元)
该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值 =2050-29 =2021(万元)
计算过程分析：
(1)功能落后部分的重置价格=50万元;
(2)已提折旧40万元;
(3)拆除费用2万元;
(4)可回收残值3万元;
(5)安装新电梯需要120万元;
(6)该新的功能先进部分在估价时点重置建造建筑物时一同安装所必要的费用计算：
根据题意：安装新电梯需要120万元，要比在建造同类办公楼一同安装多花费20万元。则该新的功能先进部分在估价时点重置建造建筑物时一同安装所必要的费用=120-20=100万元
则依据上面的公式有：
50-40+2-3+120-100=29万元
对于不可修复的功能落后引起的折旧，仍以电梯落后为例，其折旧额是在上述可修复的功能落后引起的折旧额计算中，将安装新的功能先进电梯所必要的费用，替换为利用“租金损失资本化法”求取的功能落后电梯导致的未来每年损失租金的现值之和。
可修复功能落后的折旧额 = 功能落后部分的重置价格-功能落部分的已提折旧+ 拆除该功能落后部分的必要的费用- 功能落后部分的可回收的残值+ 因不可修复功能落后引起的某一年损失/资本化率- 该新的功能先进部分在估价时点重置建造建筑物时一同安装所必要的费用
(4)功能过剩一般是不可修复的。功能过剩引起的折旧首先应包括功能过剩所造成的“无效成本”。该无效成本可以通过采用重置价格而自动得到消除，但如果采用重建价格则不能消除。以前面讲过的层高过高的厂房为例，因为重置价格将依据5m层高计算，不是依据6m层高来估算。而重建价格仍依据6m层高来估算。其次，无论是采用重置价格还是采用重建价格，功能过剩引起的折旧还应包括功能过剩所造成的“超额持有成本”。超额持有成本可以利用“超额运营费用资本化法” 即功能过剩导致的未来每年超额运营费用的现值之和来求取。这样，在采用重置价格的情况下:
扣除功能过剩引起的折旧后的价值 = 重置价格 - 超额持有成本在采用重建价格的情况下:
扣除功能过剩引起的折旧后的价值 = 重建价格 -(无效成本 + 超额持有成本)
特别提示：(4)部分的关键是如何计算超额持有成本和无效成本。仍然以层高为5米与6米的厂房为例来说明。例如，经测算6米层高的厂房比5米层高的厂房，每年采暖费多支出5万元，空调费每年多支出10万元，照明费多支出2万元;另外已知此类厂房层高每增加10cm,则工程造价增加100元/m2，假设该厂房为1000m2，资本化率为10%，计算超额成本及无效成本。
A、超额成本：(5+10+3)/10%=180万元(计算方法可参见8章内容)
B、无效成本：[(6-5)/0.1)]×100×1000
(5)将功能缺乏引起的折旧额、功能落后引起的折旧额、功能过剩引起的折旧额相加，即为功能折旧额。
3. 经济折旧的求取方法
www.jzr88.com经济折旧通常是不可修复的，但它可能是暂时性的，例如供给过度的市场，也可能是永久性的，例如周围环境发生了不可逆的改变。因此，求取经济折旧首先应分清它是暂时性的还是永久性的，然后可以根据收益损失的期限不同，利用“收益损失资本化法”求取未来每年因建筑物以外的各种不利因素所损失的收益的现值之和作为经济折旧额。注意：这是成本法与收益法综合题的结合点。
三、求取建筑物折旧应注意的问题
(一)、估价上的折旧与会计上的折旧的区别
估价上的折旧与会计上的折旧区别在于：
(1)估价上的折旧，注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧”，而是“减价修正”;
(2)会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。
(3)在会计上，C为原始价值，是当初购置时的价值，不随时间的变化而变化，在估价上，C为重新购建价格，是估价时点时的价值，估价时点不同，C的值也可能不同。
(4)在会计上，资产原始价值与累计折旧总额的差被称作资产的账面价值，它无须与市场价值一致;
(二)、土地使用期限对建筑物经济寿命的影响
在土地是有期限的使用权下，建筑物经济寿命与土地使用期限可能不是同时结束，因此，在求取建筑物折旧时应注意土地使用期限对建筑物经济寿命的影响。 计算建筑物折旧所采用的建筑物经济寿命遇到下列情况的处理为:
(1)建筑物经济寿命早于土地使用期限结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。
(2)建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的，分为在土地使用权出让合同中未约定不可续期和已约定可续期两种情况。
特别提示：上述具体论述的内容请大家一定要仔细阅读，是2007年教材新增加的内容。
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www.jzr88.com，2016房地产估价师《理论与方法》第七章资料(五)