第十二章 房地产估价程序
第一节 房地产估价程序概述
一、房地产估价程序的含义，是指完成一个房地产估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出先后次序。
二、房地产估价程序的作用，一是规范估价行为，二是避免估价疏漏，三是保障估价质量，四是提高估价效率。对于估价结果异议等引发的估价报告鉴定，其中的一个重要方面是考察估价机构和估价师是否履行了必要的程序来完成估价报告。
第二节 获取估价业务
一、估价业务来源渠道(1) 被动接受。(2) 主动争取。即估价人员走出门去力争为他人提供估价服务。在估价业务市场化后，这是估价业务的最主要来源。(3) 自有自估。
二、不应承接估价业务的情形：(1)与估价对象有利益关系，或者与估价需求者或相关当事人有利害关系等会影响到独立、客观、公正估价和社会公信力的(回避制度)(2)超越了本估价机构资质等级许可的业务范围的。(3)受自己专业知识和经验所限而难以评估出客观合理的价值的。(胜任能力的要求)。
第三节 受理估价委托
一、受理估价委托概述，无论是被动接受还是主动争取的，估价机构应当与估价需求者进一步沟通、协商，逐一明确估价目的、估价对象、估价时点等估价的基本事项，以及估价服务收费标准、收费依据、付费方式、估价报告交付日期等估价的其他事项，然后可以要求估价需求者出具估价委托书，以作为估价的重要依据。并订立估价委托合同。
受理估价业务必须由估价机构统一受理、统一收费。不得以个人名义承接业务，分支机构也是以总机构名义承接业务。签订了书面估价委托合同之后，估价机构未经委托人同意，不得转让、变相转让受托的估价业务。
二、明确估价基本事项，
1、明确估价目的，有些房地产不能用于某些估价目的，从而不应作为一些估价目的的估价对象。
2、明确估价对象，估价对象，既不能简单地根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应是估价师在委托人指定的基础上，根据明确的估价目的，依据法律、法规和政策并征求委托人同意后确定的。
明确估价对象包括：明确估价对象的实物、权益和区位状况。确定权益状况时要明确是在现实法定权益下的价值还是在设定权益下的价值，多数估价是评估估价对象在现实法定权益下的价值，不得随意设定估价对象的权益状况来估价。但在某些特定情况下应当以设定权益状况下来估价，如拆迁估价，法院强制处分房地产估价时，在明确估价对象时，估价人员还应要求委托人提供其能提供的反映该估价对象基本状况的资料，如坐落、面积、四至、用途、产权状况等。
3、明确估价时点，从本质上讲估价时点也不是由委托人决定的，也不由估价师决定的，而是由估价目的决定的。具体地说，实际估价中的估价时点是由估价师根据估价目的，有征得委托人同意后确定的。多数估价是对当前的价值进行评估，一般以实地查勘之日为估价时点，但在某些情况下需要对过去或未来某个时点的价值进行评估。估价时点究竟是现在，还是过去或未来，是由估价目的决定的。另外，估价时点应采用公历表示，一般要精确到日。
4、签订估价委托合同，估价委托合同作用有三个：建立受法律保护的委托与受托关系;明确委托人和估价机构的权利和义务;载明估价的有关事项。
房地产估价委托合同的内容一般包括：①委托人、估价机构(包括名称或者姓名和住所);②估价目的;③估价对象;④估价时点;⑤委托人的协助义务(如委托人应向估价机构如实提供估价所必需的资料及对所提供资料的真实性、合法性的承诺，协助估价机构进行实地查勘等);⑥估价服务费用及其支付方式;⑦估价报告的交付日期和交付方式;⑧违约责任;⑨解决争议的方法;⑩估价机构和委托人认为需要约定的其他事项。
第四节 拟定估价作业方案
一、估价作业方案的含义和内容，估价作业方案的核心是解决将要做什么、什么时候做、由谁来做以及如何去做。估价作业方案的内容有：(1)拟采用的估价技术路线和估价方法。(2)拟调查搜集的资料及其来源渠道。(3)预计需要的时间、人力和经费(4)估价作业步骤和时间进度安排
在市场法、收益法、成本法、假设开发法中，只要是估价对象在理论上适用的，都应当初步入选，不得随意取舍。估价方法间的关系有：可以同时使用，相互验证，而不能想到替代;可以相互补充;可以相互引用。对于同一估价对象，宜选用两种以上(含)估价方法进行估价，一般的以市场法为主，收益性房地产应当选用收益法作为其中的一种方法，具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应当选用假设开发法作为其中的一种方法。在市场依据或市场依据不充分不宜采用市场法、收益法或假设开发法的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法。选用两种估价方法进行估价是指两种方法独立进行得出估价对象的价值，而不是估价方法之间引用的情况。
当估价中需要其他领域的专家帮助的，应将其专业工作成果作为估价报告附件，并在重要专业帮助中加以说明。
第五节 搜集估价所需资料
估价所需资料主要包括：反映估价对象状况的资料;相关实例资料;对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料;对房地产价格有普遍影响的资料。对于所有直接或间接影响房地产价格因素的资料都应尽量搜集。对于反映房地产供求关系的如供给量、需求量、空置量和空置率等。在供给量中应包括：已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目及预计它们投入市场的时间。
www.jzr88.com搜集资料的渠道有：①要求委托人提供;②估价师在实地查看估价对象时获取;③询问有关知情人士;④查阅估价机构自己的资料库;④到政府有关部门查阅;⑤查阅有关报刊或登陆有关网站等。对于委托人提供的资料虽然要求他们对其真实性、合法性和完整性负责，但房地产估价师应当对委托人提供的资料进行检查，合理怀疑委托人提供的情况和资料，必要时，应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查，对自己所搜集的资料也应进行核实。资料搜集之后，应及时进行整理、分类，以便查阅和对资料进行分析。
第六节 实地查看估价对象
只要有可能 任何估价项目都应当进行实地查看。实地查看是估价人员亲自到估价对象现场，检查、观察估价对象的状况包括感受估价对象的位置、交通、环境景观、外部配套设施优劣，对此前获得的估价对象的坐落、四至、面积、形状、建筑结构、用途等情况进行核对，观察估价对象的外观、内部状况，拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周围环境景观或临路状况的影像资料，调查了解估价对象历史使用状况、周边及至当地房地产市场行情，并搜集补充估价所必要的其他资料等。
在实地查看时，一般需要委托人中熟悉情况的人员和被查勘房地产的业主陪同，估价人员要认真听取陪同人员的介绍，详细询问在估价中所需弄清楚的问题，并将有关情况和数据认真记录下来，形成“实地查看记录”。对于业主不配合的一般：可以要求委托人与被查看房地产的业主事先做好沟通;自己向被查看房地产的业主说明来意和相关情况，争取其理解与配合。完成实地查看之后，执行实地查看的房地产估价师应在实地查看记录上签名，注明实地查看日期，并尽量要求委托人中协助实地查看的人员和被查看的房地产业主在实地查看记录上签名。对于已消失的房地产也应去估价对象原址进行必要的调查了解。
第七节 分析估价对象及房地产市场
第八节 选定估价方法进行测量
对于理论上适用而未在正式出具报告中采用的估价方法，应估价报告中充分说明未采用的理由。
第九节 确定估价结果
用不同估价方法测算出的结果可能有所不同，这是很自然的。估价人员首先应比较、分析这些测算结果及之间的差异。当这些测算结果之间有较大差异时，应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因，可以按照下列方面进行检查：①测算过程是否有误;②基础数据是否准确;③参数选取是否合理;④公式选用是否恰当;⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的;⑥是否符合估价原则。⑦估价对象是否处于特殊状态(房地产市场泡沫或不景气，不景气时，市场法<成本法，市场泡沫时，市场法>收益法)，特别需要强调的是，估价中的每一个数字都应有来源依据。
对于权重规定，两种估价方法时，权重不宜大于0.7或小于0.3，三种估价方法时，权重不宜大于0.6或小于0.2。采用四种方法时，权重不宜大于0.5或小于0.15。
第十节 撰写估价报告
估价人员在确定了最终的估价结果之后，应当撰写估价报告。估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，可视为估价机构提供给委托人的“产品”，是估价机构履行估价委托合同，给予委托人关于估价对象的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。
估价报告一般应当采取书面形式。书面报告按照其格式，又可分为叙述式报告和表格式报告。估价报告质量包括估价结果的合理性和准确性，估价方法选用的全面性和正确性、参数选取的合理性和准确性，还包括估价报告的文字表述水平、文本格式及印刷质量等外在质量。前者可以说是估价报告的内在质量，后者可以说是估价报告的外在质量，两者不可偏废。
估价报告通常由8个部分组成：①封面;②目录;③致委托人函;④注册房地产估价师声明;⑤估价的假设和限制条件;⑥估价结果报告;⑦估价技术报告;⑧附件。
封面的内容一般包括下列几项：(1)标题。这是指估价报告的名称，如“房地产估价报告”。(2)估价项目名称。说明该估价项目的全称。通常是采用估价对象的名称。(3)委托人。说明该估价项目的委托人的名称或者姓名。其中，委托人为单位的，为单位全称;委托人为个人的，为其姓名。(4)估价机构。说明受理该估价项目的估价机构的全称。(5)估价作业期。说明该估价项目估价的起止年、月、日，即决定受理估价委托的年、月、日至出具估价报告的年、月、日。(6)估价报告编号。
致委托人函中的估价报告应用有效期不同于估价责任期。如果估价报告在其有效期内得到使用，则估价责任期应是无限期的;如果估价报告超过了其有效期还未得到使用，则估价责任期就是估价报告有效期。致函日期。这是指致函时的年、月、日，也即正式出具估价报告的日期——估价报告出具日期。
，2016房地产估价师《理论与方法》复习提纲(十二)