V= C × q
式中 V --建筑物的现值;
C --建筑物的重新购建价格;
q --建筑物的成新率(%) 。
这种成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要对大量建筑物进行估价的情况，尤其是大范围的建筑物现值摸底调查。
如果利用建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物的成新率，则成新折扣法就成了年限法的另一种表现形式。用直线法计算成新率的公式为：
【例7-6】某幢 10 年前建成交付使用的房屋，在此10年间维修养护情况正常，房地产估价师经实地查看判定其剩余经济寿命为30年，残值平为零。请用直线法计算该房屋的成新率。
【解】已知: t=10 年，n =30 年 ,R=0
(二)、市场提取法
市场提取法是利用含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧的方法。所谓类似折旧状况，是指可比实例中的建筑物的折旧类型(物质折旧、功能折旧、经济折旧)和折旧程度与估价对象中的建筑物的折旧类型和折旧程度相同或者相当。
市场提取法是基于先知道旧的房地价值，然后利用适用于旧的房地的成本法公式反求出建筑物折旧。已知道，适用于旧的房地的成本法公式为:
旧的房地价值 = 土地重新购建价格 + 建筑物重新购建价格 - 建筑物折旧
因此，如果知道了旧的房地价值、土地重新购建价格、建筑物重新购建价格，便可以求出建筑物折旧，即：
建筑物折旧 = 土地重新购建价格 + 建筑物重新购建价格-旧的房地价值 = 建筑物重新购建价格 - (旧的房地价值-土地重新购建价格) = 建筑物重新购建价格 - 建筑物折旧后价值
特别提示：上述内容为2007教材新增加的内容。
市场提取法求取建筑物折旧的步骤和主要内容如下 :
(1)从当地房地产市场上搜集大量的交易实例。
www.jzr88.com(2)从所搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。要求所选取的可比实例中的建筑物与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况。
(3)对每个可比实例的成交价格进行付款方式等有关换算、交易情况修正、房地产状况调整(注意不对其中的折旧状况进行调整), 但不进行市场状况调整。
注意：不对折旧进行调整是因为如果对折旧进行了调整，就提取不出可比实例的折旧了。不进行市场状况调整，是因为市场状况的变化是折旧的一部分，它属于经济折旧的范畴，如果进行了调整，就相当于减少了经济折旧。
(4)求取每个可比实例在其成交日期时的土地重新购建价格，然后将前面换 算、修正和调整后的可比实例成交价格减去土地重新购建价格得出建筑物折旧后价值。
(5)求取每个可比实例在其成交日期时的建筑物重新购建价格，然后将每个可比实例的建筑物重新购建价格减去前面求出的建筑物折旧后价值得出建筑物折旧。
(6)将每个可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格转换为总折旧率。
(7)将估价对象建筑物的重新购建价格乘以总折旧率，或者乘以年平均折旧率再乘以建筑物年龄，便可以得到估价对象建筑物折旧，即：
建筑物折旧 = 建筑物重新购建价格×总折旧率
或者
建筑物折旧 = 建筑物重新购建价格×年平均折旧率×建筑物年龄
特别提示：本部分内容为新增加的内容，应是考试的重点内容。
利用市场提取法求出的年平均折旧率，还可以求取年限法所需要的建筑物经济寿命。在假设建筑物的残值率为零的情况下:
建筑物经济寿命 = 1/平均年折旧率
例如，如果通过市场提取法求出的估价对象建筑物的年平均折旧率为2%, 则可以根据2%的倒数估计估价对象建筑物的经济寿命为50年。
此外，利用总折旧率还可以求出建筑物的成新率：
建筑物成新率 =1 - 总折旧率
(三)、分解法
本部分内容是历年考试的重点，也是计算题的核心内容。
分解法是对建筑物各种类型的折旧分别予以分析和估算，然后将它们加总来求取建筑物折旧的方法。它是求取建筑物折旧最详细、最复杂的一种方法。分解法求取建筑物折旧的途径，参见教材图7-4 。
分解法认为，建筑物各种类型的物质折旧、功能折旧和经济折旧，应根据各自的具体情况分别采用适当的方法来求取。该方法求取建筑物折旧的步骤是：①求取物质折旧。将物质折旧分解为各个项目，分别采用适当的方法求取折旧相加。②求取功能折旧。将功能折旧分解为各个项目，分别采用适当的方法求取折旧后相加。③求取经济折旧。将经济折旧分为不同情况，分别采用适当的方法求取折旧后相加。④求取建筑物的折旧总额。这是将上述求取的所有折旧额相加得到建筑物的折旧总额。
1. 物质折旧的求取方法
物质折旧的求取过程和方法如下:
(1)将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类。修复是指恢复到新的或者相当于新的状况，有的是修理，有的是更换。预计修复所必要的费用小于或者等于修复所能带来的房地产价值增加额的，是可修复的，即：
修复所必要的费用 ≤ 修复后的房地产价值 - 修复前的房地产价值
反之，是不可修复的。
(2)对于可修复项目，估算在估价时点采用最优修复方案使其恢复到新的或者相当于新的状况下所必要的费用作为折旧额。
(3)对于不可修复项目，根据其在估价时点的剩余使用寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，分为短寿命项目和长寿命项目两类。短寿命项目是剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间迟早需要更换，甚至需要更换多次。长寿命项目是剩余使用寿命等于或者长于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间是不需要更换的。在实际中，短寿命项目与长寿命项目的划分，一般是在其寿命是否短于建筑物经济寿命的基础上作出的，例如，基础、墙体、屋顶、门窗、管网、电梯、空调、卫生设备、装饰装修等的寿命是不同的。
www.jzr88.com短寿命项目分别根据各自的重新购建价格(通常为市场价格、运输费、安装费等之和)、寿命、年龄或剩余使用寿命，利用年限法计算折旧额。
长寿命项目是合在一起，根据建筑物重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目的重新购建价格后的余额、建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命，利用年限法计算折旧额。
长寿命项目折旧基数 = 建筑物重新购建价格-可修复项目的修复费用- 各短寿命项目的重新购建价格
(4)将可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加，即为物质折旧额。
【例7-7 】某建筑物的重直价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元;装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年;设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。请计算该建筑物的物质折旧额。
【解】该建筑物的物质折旧额计算如下 :
门窗等损坏的修复费用 =2(万元)
装饰装修的折旧额 =30 ×(1/5)× 3 = 18(万元)
设备的折旧额 =60 ×(1/15)× 10 = 40(万元)
长寿命项目的折旧额 =(180-2-30-60) ×(1/50)×10 = 17.6(万元)
该建筑物的物质折旧额 =2 +18+40+17.6=77.6(万元)
2.功能折旧的求取方法
功能折旧的求取过程和方法如下:
(1)将功能折旧分为功能缺乏、功能落后和功能过剩引起的三类，并进一步将它们分为可修复的和不可修复的。
(2)对于可修复的功能缺乏引起的折旧，在采用缺乏该功能的“重建价格”下的求取方法是：①估算在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能所必要的费用;②估算该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有所必要的费用;③将在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能所必要的费用，减去该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有所必要的费用，即增加该功能所超额的费用为折旧额。
可修复的功能缺乏引起的折旧 = 在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能所必要的费用-该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有所必要的费用
【例7-8】某幢应有电梯而没有电梯的办公楼，重建价格为2000万元，现在设电梯需要120万元，假设现在建造办公楼时一同安装电梯只需要100万元。请计算该办公楼因没有电梯引起的折旧及扣除没有电梯引起的折旧后的价值。
【解】该办公楼因没有电梯引起的折旧及扣除没有电梯引起的折旧后的价值计算如下 :
该办公楼因没有电梯引起的折旧 =120-100
=20(万元)
该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值 =2000 - 20
=1980(万元)
如果是采用具有该功能的“重置价格”，则减去在估价对象建筑物上单独增加该功能所必要的费用，可直接得到了扣除该功能缺乏引起的折旧后的价值。
【例 7-9】 例 7-8 应有电梯而没有电梯的办公楼，现增设电梯需要120万元，类似有电梯的办公楼的重置价格为2100万元。请计算该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值。
【解】该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值计算如下:
该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值 =2l00-120 =1980(万元)
特别提示：以上两个例题为新增加的内容，必须要会。
对于不可修复的功能缺乏引起的折旧，可以采用下列方法来求取：①利用“租金损失资本化法”求取缺乏该功能导致的未来每年损失租金的现值之和;②估算该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有所必要的费用;③将未来每年损失租金的现值之和，减去该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有所必要的费用，即得到折旧额。
例如：某写字楼由于缺少大型多功能设施，使得该写字楼每年净租金损失10万元(或者比同地区类似写字楼每年少收入净租金10万元);经测算如果现在增加该项功能需要各种费用约50万元。假设该写字楼剩余收益期为30年，报酬率Y为10%，求此项折旧。
，2016房地产估价师《理论与方法》第七章资料(五)