第七章 成本法
第五节 建筑物折旧的求取
一、建筑物折旧的含义和原因
(一)、建筑物折旧的含义
估价上的折旧与会计上的折旧，虽然都称为折旧并且有一定的相似之处，但两者的内涵不同而有着本质区别。估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值损失，其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差，即：
建筑物折旧 = 建筑物重新购建价格 - 建筑物市场价值
建筑物重新购建价格表示建筑物在全新状况下的市场价值，减去建筑物折旧，相当于对其实际上不是全新状况对价值的影响进行相应的减价调整，所得的结果表示建筑物在估价时点状况下的市场价值，即：
建筑物市场价值 = 建筑物重新购建价格 - 建筑物折旧
(二)、建筑物折旧的原因
根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧可以分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。
1. 物质折旧
物质折旧也称为有形损耗，是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失。可以从以下4个方面来进一步认识和把握物质折旧：①自然经过的老化;②正常使用的磨损;③意外破坏的损毁;④延迟维修的损坏残存。
(1)自然经过的老化主要是随着时间的流逝由自然力作用引起的，例如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、风化、基础沉降等，它与建筑物的实际年龄(建筑物从竣工之日起到估价时点止的日历年数)正相关。同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件。
(2)正常使用的磨损主要是由人工使用引起的，它与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数正相关。例如，居住用途的建筑物的磨损要小于工业用途的建筑物的磨损。工业用途的建筑物又可分为受腐蚀的和不受腐蚀的。受腐蚀的建筑物，由于会受到使用过程中产生的有腐蚀作用的废气、废液等的不良影响，其受损毁的程度要大于不受腐蚀的建筑物。
(3)意外破坏的损毁主要是由突发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的，例如地震、水灾、风灾、雷击，人为方面的，例如失火、碰撞等。
(4)延迟维修的损坏残存主要是由于没有适时地采取预防、养护措施或者修理不够及时所引起的，造成建筑物不应有的损坏或提前损坏，或者已有的损坏仍然存在，例如门窗有破损，墙体或地面有裂缝、孔洞等。
2. 功能折旧
功能折旧也称为无形损耗 ,是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。导致建筑物功能缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷，过去的建筑标准过低，人们的消费观念改变，建筑技术进步，出现了更好的建筑物等等。
(1)功能缺乏是指建筑物没有应该有的某些部件、设备、设施或系统等。例如，住宅没有卫生间、暖气(北方地区)、燃气、电话线路、有线电视等。
(2)功能落后是指建筑物已有的部件、设备、设施或系统等的标准低于正常标准或有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系统等的正常运营。例如，设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式样过时，空间布局欠佳等。
(3)功能过剩是指建筑物已有的部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本。例如，某幢厂房的层高为6m, 但当地厂房的标准层高为5m, 则该厂房超高的lm 因不能被市场接受而使其所多花的成本成为无效成本。
3. 经济折旧
经济折旧也称为外部性折旧, 是指建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。不利因素可能是经济因素(如市场供给过量或需求不足)、区位因素(如环境改变，包括景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等), 也可能是其他因素(如政府政策变化、采取宏观调控措施等)。进一步可将经济折旧区分为永久性的和暂时性的。例如，一个高级居住区附近兴建了一座工厂，该居住区的房地产价值下降，就是一种经济折旧。
【例7-4】某套旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为6万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元。求取该套旧住宅的折旧总额和现值。
【解】 该旧住宅的折旧总额求取如下 :
该旧住宅的折旧总额 = 物质折旧 + 功能折旧 + 经济折旧 =1 + 6 + 3 =10(万元)
该旧住宅的现值求取如下 :
该旧住宅的现值 = 重置价格 - 折旧 =40-10 =30(万元)
www.jzr88.com二、建筑物折旧的求取方法
求取建筑物折旧的方法主要有三种，分别是年限法、市场提取法、分解法。
(一)、年限法
1. 年限法和有关年限的含义
年限法也称为年龄-寿命法, 是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。
建筑物的寿命可分为：自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命是指从建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。建筑物的经济寿命是指建筑物对房地产价值有贡献的时期。具体是从建筑物竣工之日开始，到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命具体是从建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间，参见教材图7-4 所示。
建筑物的经济寿命短于其自然寿命，是由市场决定的，相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命也可能不同。经济寿命具体可根据建筑物结构的工程质量、用途和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等进行综合分析判断得出。建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。
建筑物的年龄可分为实际年龄和有效年龄。建筑物的实际年龄是指从建筑物竣工之日开始到估价时点为止的日历年数，类似于人的实际年龄。建筑物的有效年龄是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的年龄，类似于人看上去的年龄。
建筑物的有效年龄可能小于也可能等于或大于其实际年龄。实际年龄是估计有效年龄的基础，即有效年龄通常是在实际年龄的基础上进行适当的调整后得到：①当建筑物的维修养护为正常的，其有效年龄与实际年龄相当;②当建筑物的维修养护比正常维修养护好或者经过更新改造的，其有效年龄小于实际年龄;③当建筑物的维修养护比正常维修养护差的，其有效年龄大于实际年龄。
建筑物的剩余寿命是其寿命减去年龄后的寿命，分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄后的寿命。建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄后的寿命，即
剩余经济寿命 = 经济寿命 - 有效年龄
因此，如果建筑物的有效年龄比实际年龄小，就会延长建筑物的剩余经济寿命;反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。建筑物的有效年龄是从估价时点向过去计算的时间，剩余经济寿命是从估价时点开始到建筑物经济寿命结束为止的时间，两者之和等于建筑物的经济寿命。如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成。此时，建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。
利用年限法求取建筑物的折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命。因为只有这样，求出的建筑物折旧以及求出的建筑物价值，才能符合实际。
2、直线法
年限法中最主要的是直线法。直线法是最简单，也是应用得最普遍的一种折旧求取方法，假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。直线法的年折旧额计算公式为:
式中：Di -第i年的折旧额，或称做第i年的折旧。在直线法的情况下，每年的折旧额 Di 是一个常数 D 。
C -建筑物的重新购建价格。
S -建筑物的净残值，是建筑物的残值减去清理费用后的余额。建筑物的残值是预计建筑物达到经济寿命后，不宜继续使用时，经拆除后的旧料价值。清理费用是拆除建筑物和搬运废弃物所发生的费用。
N -建筑物的经济寿命。
R -建筑物的净残值率，简称残值率，是建筑物的净残值与其重新购建 价格的比率，即：
另外 ,(C-S)称为折旧基数：年折旧额与重新购建价格的比率称为年折旧率，如果用 d 来表示，即：
式中：V ――建筑物的现值。
www.jzr88.com【例7-5】某幢平房的建筑面积10Om2, 单位建筑面积的重置价格为500元/m2,，判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5% 。请用直线法计算该房屋的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。
【解】已知：C=500×100=50000(元);R=5%;N=30 年;t=10 年。
设建筑物的剩余经济寿命为 n, 则有 N = t + n, 现将采用直线法折旧下的计算建筑物现值的各种公式总结见教材图7-3的方框内。
3、成新折扣法
早期运用成本法求取建筑物的现值时，习惯于根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的寿命、年龄计算出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。这种方法被称为成新折扣法，计算公式为 :
，2016房地产估价师《理论与方法》第七章资料(五)