23年前,在改革开放的前沿阵地深圳,从香港引入了一个全新的服务形式——物业管理,初衷极为简单,是为购房者提供港式的售后服务。时至今日,物业管理以人们始料未及的速度已发展成为中国一个极具生命力的朝阳行业。但是我们也应该看到,这个新兴行业还有许多不尽人意的地方亟待完善。尤其在物业管理前期招投标过程中,往往是多个企业一哄而上,大打价格战,甚至出现不正当竞争和恶性竞争的事件。“如何避免前期招投标过程中的恶性竞争和价格战,遏止不正当的招投标行为”已成为当前中国物业管理行业亟需解决的一个重要课题。
前期招投标实例解析
《前期物业管理招标投标管理暂行办法》对于行业市场的发展有一定的规范作用,但对于遏制招投标过程中的恶性竞争和价格战还显得力度不足。恶性竞争主要有三种表现:个别企业与招标方或专家评委形成默契,违背原则,暗箱操作;个别企业通过不法手段打压主要竞争对手;投标单位之间搞串连,进行围标。对于价格战,从投标单位来说,就是用低于必要成本的价格进行竞争,导致服务标准降低,或是为了中标,达到宣传企业的目的,不惜动用公司资金进行补亏;从招标方来说,由于地区经济的差异性,期望的目标也有所不同,如沿海经济发达地区,物业投资额较大、智能化程度高,业主希望得到优质优价的服务,但由于评标方法不完善,使中等或偏低价格者中标,表面上看是节省了业主的费用,实际上造成服务管理没有充分的资金支持,达不到物业增值保值的目的。经济欠发达地区的业主喜欢低价中标,企业盲目迎合,中标者在后来的服务管理中出现严重亏损,只能降低人员数量和工资标准,导致服务质量下降,达不到承诺的指标。针对这些情况,要做好几方面的工作:加强对投标单位的资格审查;优化招标方案的设计;严格控制招投标过程。目前深圳实行的一些做法,具有一定的借鉴意义。
2003年12月23日,深圳市住宅局批准并委托盐田区住宅局就盐田区行政文化中心举行物业管理招投标活动,这次投标从报名开始就严格把关,公证处全程介入,报名单位必须具备国家一级资质、通过ISO9000认证、管理过深圳市区级政府物业或其它地方市级政府物业,或者管理过单体建筑面积7万平方米以上的物业。另外,如果企业之间存在关联关系,只允许一个单位报名参加,这些要求保证了投标单位较高的素质,有利于规范各投标单位的行为,为招投标活动的顺利开展提供保障。在招标方案设计上分为四个部分,其中技术标及项目经理人答辩都要求不得出现公司标识,即平时所说的“暗标”,评分内容及比例见下表:
各部分分值计算表
序号 评分项目 最高分值 备注
1 技术标(J) 100分 对招标文件的响应
2 项目经理人答辩(D) 100分 经理人对管理项目答辩
3 投标人考察评价得分(K) 100分 规模实力、财务状况、业绩、信誉度
4 商务标得分(S) 100分
计算方法:S=[1-(SX-S1)/Sn]*100,其中,S1为有效最低报价,Sn为平均价,SX为单位报价
评审最后得分(N)
N=A1*J+A2*D+A3*K+A4*S 其中:
A1=30%,A2=10%,A3=40%
竞标的企业有中航物业、万厦物业、万科物业、龙城物业、福田物业、中旅物业等单位,评标开始前一个小时,招标方从深圳市评标专家人才库里随机抽调了15名专家,和业主方的6名代表组成了评标队伍,专家组到达现场与投标单位见面,确认无需回避后,评标队伍便实行封闭式办公,避免外界干扰。评标队伍分3个小组各7人分别对技术标、项目经理人答辩、企业考察同时进行评比。经过2天评比,上述3项工作完成,招投标方按约定时间、地点参加定标会,拆封商务标,根据招标方案规定,超过均价正负10%范围的将被视为无效报价,该项得分为零,其余的按公式S=[1-(SX-S1)/Sn]*100计算该项得分,最后综合四项得分,总分第一名的中航物业公司为第一中标候选人。这次招投标在深圳业界产生了较大影响,它体现了物业管理招投标过程的公开、公平、公正原则,对于政府而言,不但节约了资金,还提高了管理服务水平。
招投标有待进一步完善
深圳市盐田区行政文化中心的物业管理招标开创了政府物业招标的新模式,被以后多个物业项目的招投标所采用。但是随着物业管理行业的不断发展,为进一步避免招投标过程中的恶性竞争和价格战,仍有不少地方需要完善。
第一、商务标评分标准的制定应加以调整,以鼓励企业按市场价格做好预算。上述招标方案中商务标得分为: S=[1-(SX-S1)/Sn]*100,其中SX为企业报价,S1为有效最低价,SN为平均价,也就是说在有效报价范围内,报价最低价为满分,价格越高分数越低;虽然确定报价的有效范围,不是越低越高分,但实行有效范围低价高分原则,给了企业一个鼓励低价的信号,各个企业为了获得高分,都会将价格在原来预算的基础上下调10%,从而造成总体均价相应下调10%,也就是说企业在招标方的引导下不自觉地打起价格战。那么,究竟怎样的评分标准才更趋合理呢?物业管理公司是专业单位,其价格预测从某种程度上都具有一定的权威性,个别企业预算失误或者想通过招投标进行品牌宣传、不以赢利为目的的毕竟是少部分,所以取总体报价的均价还是比较合理的,由此得出的评分标准为:S=[1-|SX-Sn|/Sn]*100,即在有效报价范围内,越接近均价分数越高,这样一来,企业做预算时就会以市场价为指导原则,避免了打价格战。
第二、评委组成办法及计分方法可以进一步改进。评委队伍中的专家组是随机抽取,而后封闭办公的,在公正性上有一定的保证。而评委中的业主代表可能与投标单位有较多接触,容易受其影响,使得评标结果有失公平。可从推荐的业主人选(应三倍于当选业主评委人数)中随机抽调,防止企业事先与之有不正当的沟通。
第三、规范标书的制作。有些企业习惯在投标的时候,将公司的制度汇编、质量手册和管理方案等一起编制成投标书,一套就有近千页,十套放在一起就有如一堵墙,结果其他投标单位的标书叠在一起都没一家的厚。时间一长,专家只要看到标书的厚度就知道是哪家公司了,“暗标”也成了“明标”。其实标书多而不精,根本达不到预期的效果,招标单位对标书的篇幅应要一个合理限制,一套完整的管理方案用400页来说明就以足够。
在物业管理前期招投标实战中,避免恶性竞争和价格战,除了要做好投标单位的资格预审、招标方案的优化设计和严格的过程控制之外,各界的监督也非常必要。另外,一些招标方案在一定范围、一定时期内可能适用,但随着行业的发展,应根据实际情况做出适当的调整。