随着重庆物业管理的发展,各小区业主委员会(以下简称“业委会”)也相继产生。对这一新生事物如何加强引导、管理,使其更好的按《物业管理条例》和重庆《业主大会议事规则(示范文本)》(以下简称《示范文本》)等法律法规工作,既维护好业主的利益,又维护好物业管理公司的利益,为构建和谐小区做出自己的贡献,成为如今物业管理行业的焦点问题。
近年来,笔者常常听到重庆物业管理界部分业委会既不按《物业管理条例》和《示范文本》等法律法规组建,也不按法律法规进行正常工作,为此,不但给物业管理公司工作带去许多麻烦,也给业主的物业带去损失,甚至还给小区留下了不和谐隐患。
一、不合法选举产生的业委会和不按法律法规工作的业委会所带来的危害
2006年初,重庆某小区个别业主或出于某种私利,或不懂法律法规,召集不明真相的业主约 100 人开会(该小区已售房并发放钥匙 480户,而参加选举的业主却只有约100户,不到2/3),以实际到会业主人数过半(获得60余票)的结果,宣布自己当选,并成立业委会。
显然,采取这种方式产生的业委会是不合法的。根据《物业管理条例》和《示范文本》等法律法规的规定,业委会产生有建筑商、www.jzr88.com物业管理公司、2/3的业主参加,居委会以及政府主管部门人员到场进行监督。从这点看,这个所谓的业委会根本没按程序操作,因此该业委会应无效。
然而,这个非法产生的业委会,随后不久,又不尊重大多数业主的权利,既没给那些拿了钥匙而没有来入住和部分虽入住但因工作忙没时间参加选举的业主发函,又没有电话征询意见,擅自炒掉现有的物业管理公司,聘请另一物业管理公司入住,致使广大业主议论纷纷,怨声载道,闹得沸沸扬扬,给小区造成了极大的不和谐因素。
据笔者所了解,该小区是重庆不按《物业管理条例》和《示范文本》等法律法规而非法选举的业委会并带来较大负面影响的一个最典型的小区。当然像这样的案例还有很多,如重庆渝北某小区、南岸某小区、大渡口某小区,都曾发生过类似事件。这一切说明,规范组建业委会和加强指导业委会工作到了十分重要的时候。
二、对政府如何指导监督选举业委会和业委会工作的一点看法
根据上述案例所反映出的实际情况,为了杜绝类似情况的发生,笔者认为,加强对业委会选举和业委会工作的指导和监督,是做好重庆市物业管理工作中的当务之急。
据《物业管理条例 》的规定,业委会的权利主要包括:核验权、知情权、选择权、监督检查权、收益权、请求权等6项。2004年重庆市高级人民法院颁布了《重庆市高级人民法院关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》,这说明了业委会从此以后便具有了诉讼主体资格。毋庸置疑,业委会职权范围的扩大,的确能够起到保护业主合法权益、加强对物业管理公司运作的监督等作用。但起到这些作用的前提,必须是合法组成的业委会和业委会成员以公心、较好的法规熟悉程度而且合理、合法地行使职权。如果一旦出现业委会的某些成员,特别是业委会主任运用手中的权利为自己谋求私利,结果是不堪设想的。因为,他们掌握着公章,在物业招投标、维修基金的运用、物业共用部位的使用、甚至是政府对物业管理公司进行的考评打分上,他们的想法在很大程度上能左右事情的结果,所以,在赋予业委会各种权利的时候,千万不可松懈对这些权利使用的监督。
据笔者了解,现在,对业委会进行监督的机构主要有2个,一是街道办事处或居民委员会,二是业主大会制度。但实际上,这2个机构都不能很好地对业委会起到监督作用,因为,除了那种占地面积极大的楼盘,一般的住宅小区或商贸楼盘只占了街道或居委会管辖区的很小一部分,而在这很小的一部分中,业委会工作在街道繁杂的事务里又显得十分细微,所以,纵然街道和居委会有权指导、监督业委会工作,却往往力不能及!而所谓的业主大会监督制度,说穿了就是全体业主对业委会的监督,但业主的力量是零散的,并且很多都对物业法规条款不了解,对物业维修基金,物业招投标流程并不是非常清楚,对章程、账目等等更是一概不知,很容易被蒙蔽。加之很多业主工作繁忙,根本不可能用多少精力来参与对业委会的监督。
正因为监督机制的不健全,才造成了上述案例的发生。上述非法业委会和一些不按法律法规办事的业委会,他们动不动就对物业管理公司提“要求”,若不能满足其要求,便处处给物业管理公司找麻烦,甚至使用卑劣手段迫使物业管理公司撤场,他们的这种做法不仅严重侵害了物业管理公司的合法权益,也间接损害了其他业主的合法权益。但由于权责关系还未十分清晰,惩罚机制还没建立健全,就算物业管理公司和业主充分掌握了他们违法、违规的证据,也拿他没办法。因为毕竟还没有相关法规可以将他定个“职务犯罪”,所以业委会的有些贪婪之徒就放开手脚“干”了,反正能给他的最大惩罚不过是解散该业委会和撤销“乱来者”的“职务”而已,而对于“乱来者”自己的利益却丝毫无损!
为此,笔者认为,要搞好小区物业管理,要构建和谐小区,首先必须要有业主、业委会和物业管理公司的共同努力参与,否则就是一句空话。要做好这一工作,必须依法选举产生业委会,让业主选出自己信得过、靠得住、有热情、有奉献精神和懂物业管理法律法规的业委会委员,全心全意地为大家服务,并按《物业管理条例》和《示范文本》等法律法规办事。“业委会的工作是一个纯公益性工作,不拿钱,完全靠理想和热情工作。业委会的工作如果带上任何私利,这个工作的性质就变了。这个工作没有利益只有责任,需要高度自律,在各种利益诱惑面前坚持原则。”
综上所述,要想避免业委会滥用职权的情况出现,希望政府主管部门加强对业委会进行指导、监督;同时应建立健全相应的惩罚机制,这样才能让业委会的成员们明白,在赋予你们权利的时候,你们也背负起了相应的责任和义务,“乱来者”将会受到严厉的惩罚。
最后,笔者呼吁政府主管部门应高度重视加强对业委会选举和业委会工作的指导、监督,新闻媒体在关注物业管理发展的同时,也要关注业委会的工作,共同为构建和谐小区提供一个宽松、有序的环境。
参考文献:
①《中国物业管理》,2006.1
②邹益华,《物业管理丛书——海外物业管理》,南京东南大学出版社
作者:杨平