据媒体报道的消息,北京目前有3000多个住宅小区,1700多家物业公司,业主委员会却仅有400多个,真正由业主自己成立并能代表业主发挥作用的业主委员会更是少得可怜,很多业主反映想成立业主委员会难,实现业主委员会备案更难。我们不能不承认出现目前这种状况,与掌握着某些权力的政府工作人员滥用权力、违法行政有着直接的关系,而这些政府工作人员之所以敢滥用权力、能违法行政又与政府主管部门的现行政策有着直接关系。
在目前社会现实情况下,业主要想维护自己的合法权益,只能认真研读《物业管理条例》和相关的法律法规,学会使用政府主管部门的相关文件,掌握成立业主大会、选举业主委员会的方式方法,在现有条件下寻找空间,克服来自不同方面的阻力。
解读《物业管理条例》的相关规定
今年9月1日开始实行的《物业管理条例》关于成立业主大会和业主委员会的规定主要有五个方面,笔者现结合主管部门在《物业管理条例》公布后发出的相关通知,重新加以解读:
一.业主大会的成立
条例:
物业管理区域内全体业主组成业主大会。
同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。
解读:
业主大会由业主组成,在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立,在北京,由于市政府要求将居住区物业管理纳入社区建设,业主大会成立目前除要接受区县国土房管局指导外,还要接受街道办事处(包括乡镇人民政府,下同)的指导。
指导不等于领导,业主要求成立业主大会,应通知区县小区办和街道办事处,请求他们派人指导,如果他们不指导,则属于区县小区办和街道办事处不作为,并不影响业主自行成立业主大会。
北京市国土资源和房屋管理局要求区县小区办完成这方面工作的时限可参照京国土房管物字〔2001〕516号文的规定:“拥有10%以上业权的产权人(代表)书面申请自行组建管委会的,各小区办应在收到书面申请后15日内,作出是否符合组建条件的书面答复。”
一个物业小区是否符合成立业主大会和业主委员会的条件,在北京可参照以下两项规定:
京政办发〔2001〕91号文规定:“凡商品房、经济适用住房入住率超过50%,或首户入住已满二年的新建居住小区,应组建业主委员会;1994年底前投入使用的老旧小区,房改售房率超过50%的,应组建业主委员会。”
京国土房管物[2002]316号文规定:“对于整体规划、分期建设的住宅小区,在组建管委会时、凡已入住投入使用的住宅小区,符合《关于规范和加强本市物业管理若干意见的通知》(京政办发[2001]91号)管委会的条件,应一并选举产生管委会,不再分次选举。对于住宅小区尚未入住、投入使用的部分,管委会应给未入住区域的业主预留产权人代表份额和管委会委员席位。”
以上规定虽早于《物业管理条例》,但由于内容和《物业管理条例》没有矛盾,发文部门没有宣布废除或停用,业主仍可以参考。
二. 物业管理区域的划分
条例:
一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、
解读:
成立业主大会,业主首先要确定自己所在的物业管理区域。在北京,物业管理区域目前尚未有明确的划分方法,通常是一个开发项目为一个物业管理区域。京房地物字【1998】308号文规定的:“物业管理区域的划分,原则上以相对封闭,配套设施、基础设施相对集中,能独立使用为条件,但一个区域内房屋的总建筑面积掌握在20万平方米以下”可以作为参考。
三.业主大会投票权确立
条例:
业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
解读:
第一次业主大会投票权由地方政府制定,以后业主大会投票权由业主大会议事规则确定。
北京第一次业主大会投票权如何确定目前应执行的规定有:
京国土房管物[2003]949号文:“首次业主大会业主的投票权,暂按其拥有的房屋建筑面积计算。住宅物业管理区域内的人防、停车库等地下空间不计算投票权。”
京国土房管物[2002]316号文:“在已确定物业管理区域的,原开发建设单位在住宅尚未售完之前,其住宅所拥有的产权份额超过全部住宅物业20%的、召开产权人(代表)大会时,其投票权及实际投票额按20%的份额计算,超过部分不再予以计算。”
四.业主大会成立条件和表决方式及业主委员会备案
条例:
1.召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。
2.业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
3.业主可以委托代理人参加业主大会会议。
4.业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
5.住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。
6.业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
解读:
条例没有规定成立业主大会一定要采用开会形式进行,没有规定要经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过,没有要求业主大会一定要用“赞成票”的方式通过决议,也没有要求业主大会进行备案及备案后才能开展工作,因此,成立业主大会,选举业主委员会经物业管理区域内全体业主所持投票权1/4以上通过即可。
但是,由于条例规定业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过和业主委员会需要备案,按京国土房管物[2003]949号文的要求,在北京业主委员会要能成功备案,先要有一个经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过的业主公约和业主大会议事规则。
业主成立业主大会、选举产生第一届业主委员会可通过公告方式进行,需要注意的是投票截止期要从公告日期起算超过15日和告知相关的居民委员会,到投票截止时,筹备组如能证明全体业主所持投票权2/3以上通过业主公约和业主大会议事规则,可在30日内向各区县小区办进行业主委员会备案。
北京目前业主委员会备案,按京国土房管物[2003]949号文的要求,须提交《业主委员会备案单》及以下材料:
1. 业主大会议事规则
2. 业主公约
3. 业主大会决议(附业主及投票权数清册)
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虽然北京国土资源和房屋管理局的文件提高了业主委员会备案的门槛,但备案制决定了业主大会选举业主委员会,通过业主公约和业主大会议事规则,只要不违反法律限制即可。
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