业主委员会成立在区县小区办完成备案的时间,可参考京房地物字【1997】第485号文的规定,从报送材料起应不超过10天。
五.业主委员会委员资格
条例:
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
解读:
业主委员会成员必须是业主。
在北京,按北京市国土资源和房屋管理局在京国土房物管[2003]1024号给朝阳区小区办答复中的解释:“夫妻、父(母)子等关系中,持有房屋权属证书一方,具有业主身份,可以被选举为业主委员会委员,未持有房屋权属证书一方不具备成为业主委员会委员的资格。”笔者虽写文章批评此规定会带来诸多法律问题,但在北京市国土资源和房屋管理局改变解释之前,业主委员会成员不满足此条件要通过备案并不容易。
另外,北京市国土资源和房屋管理局在京国土房管物字【2001】891号给朝阳区小区办答复中提到“欠费业主不宜作为全体产权人的代表。”区县小区办在备案时要提供的“法律法规规定的其它材料”中塞进“业主大会筹备组向物业公司发出的当选委员缴费情况查询函”和“物业公司出具的当选委员按时缴费证明”两项内容,虽然这两项材料绝非“法律法规规定的”,但由于目前小区办负责业主委员会的备案工作,现官不如现管,委员中如有不交费的业主,业主委员会要想备案难免遇到很大困难。
选举业主委员会的八个步骤
了解了《物业管理条例》和政府主管部门关于成立业主大会,选举产生业主委员会的相关规定和要求后,就要考虑如何具体进行操作了。
第一步,在满足前面提到的成立业主大会条件的小区,想成立业主大会的业主首先应该互相建立联系,致信给区县小区办和街道办事处,要求他们尽快来小区指导成立业主大会。
第二步,虽然《物业管理条例》听取民意将草案中“在一个物业管理区域内,有两个以上业主且交付物业买受人的物业建筑面积达到50%以上的,建设单位应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处的指导下,组织业主成立业主大会,并选举产生业主委员会。”修改为“同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。”但建设部关于印发《业主大会规程》的通知则中却又写上了:“业主筹备成立业主大会的,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组),负责业主大会筹备工作。” 北京市国土资源和房屋管理局《转发建设部业主大会规程及有关问题的通知》则干脆将《物业管理条例》规定的成立业主大会告知居委会和建设部的业主代表、建设单位成立筹备组变成了“新建居住物业筹备成立业主大会的,应在物业所在地的街道办事处(包括乡镇人民政府,下同)、区县国土房管局指导监督下,由社区居委会、开发建设单位(公有住房出售单位)、业主代表组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)。”业主成立业主大会的权利就是这样被一步步瓜分、由主变次。
对有关部门的做法,不管我们怎么想,在这些政策改变之前我们不能等着政策改变,在街道办事处、区县国土房管局指导监督下组建由社区居委会、开发建设单位(公有住房出售单位)、业主代表组成的业主大会筹备组时,我们业主一定要积极参与,并争取在筹备组中占据多数,业主争取参加筹备组时可以自荐,也可以推荐,但被推荐的业主一定要自愿参与筹备工作,不要浪费业主的名额。
如果有人故意拖延未在业主提议成立业主大会一个月内开始组建成立业主大会的筹备组,业主可参照前面提到的京国土房管物字〔2001〕516号文的规定,联系本小区拥有10%以上业权的产权人(代表)书面申请自行组建筹备组,并要求小区办在收到书面申请后15日内,作出是否符合组建条件的书面答复。如果小区办未作出书面答复,业主可自己推荐代表组建成立业主大会的筹备组,这时如果小区办进行干涉,业主可通过要求行政复议或行政诉讼的方法,请求排除干扰。
第三步,筹备组开始工作,起草业主大会议事规则和业主公约,决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数,汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的
第四步,将草拟的业主大会议事规则和业主公约及业主大会决议、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主,并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。张贴公告和开会,最好能留有照片和录像。
第五步,成立业主大会时,筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作,统计收回的收条和反馈意见,如果收条超过业主所持投票权1/2以上,反馈意见中的反对意见少于1/2,业主大会成立并可开始工作。如果通过收条能证明业主大会议事规则和业主公约没有超过业主所持投票权1/3以上反对,业主大会议事规则和业主公约通过,选出的业主委员会可在30日内向区县小区办备案。
按《物业管理条例》规定,业主委员会组成人数可由业主大会议事规则自行约定,京国土房管物[2003]949号文提出的建议是:业主委员会组成人数一般为5至9人的单数,在业主委员会组成人数范围内,得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员(当选委员同时要满足的条件是:反对票最多不能超过收条代表的业主所持投票权的1/2)。
第六步,业主委员会召开第一次会议,选举业主委员会主任、付主任。
第七步,将业主委员会备案单、业主大会议事规则、业主公约、业主大会决议(附业主及投票权数清册)及法律法规规定的其它材料报送区、县小区办备案,并请接收人签收,注明接收文件的时间。
第八步,备案十天后仍没有收到区、县小区办的备案意见,可要求他们尽快发出。如果收到不予备案的意见,如果该意见没有法律依据或小区办越权干预,业主可通过要求行政复议或行政诉讼的方法,请求排除干扰。
成立业主委员会需注意的策略
1.不要整天把维权挂在嘴边
维权不是一定要挂在嘴边才能维的,如果你整天喊维权,无形当中,还没干事先为自己树立了敌人,一些业主不喜欢研究成立业主大会的方法,却喜欢说官商勾结,无形当中又为成立业主大会多设立了一个障碍。
其实真正官商勾结的贪官更重视自己头上的乌纱帽,没了乌纱帽,官商勾结少了“官”字,也就勾结不起来了。
所以笔者建议业主要想成立业主大会,应该宣传的是提高小区的物业管理质量,搞好小区建设,现在很多物业公司明白业主大会成立是早晚的事,能阻挡一时不能阻挡一世,早晚饭碗还要靠业主大会给,他们并不愿也不敢长期和业主作对,因此业主成立业主大会应想办法打消物业公司的顾虑,使物业公司看到今后和业主大会的合作希望,而不是业主大会一成立就会把自己炒掉。
如果真有“官商勾结”,小区办人员能“勾结”的多是物业公司的人,和房地产商直接打交道并不多,加上目前多数小区物业公司和房地产商还是父子关系,扫清了物业公司的障碍,也就等于扫清了房地产商的大部分障碍,小区办通常也会放手。搞得好的话,成立业主大会所需的材料和费用,也能争取到物业公司提供。
街道办事处的介入,对业主成立业主大会是动力还是阻力,目前下结论还早。我们必须承认楼盘较大的房地产商对街道建设起着举足轻重的作用,街道办事处人员对物业管理政策并不十分清楚。由于很多房地产商并不把街道干部放在眼里,业主还是有机会和街道干部进行官民“勾结”的,街道很多年轻的“官”还是想做些事的,哪怕他仅仅是为了自己的仕途,因此业主应经常向他们宣传成立业主大会可以给小区带来的稳定,让这些“官”看到的是成立业主大会能给他带来的业绩,而不是“麻烦”。
，成立业主委员会明细教程