居委会虽然目前还是完全听命于街道,但毕竟和业主同住一个小区,很多小区物业公司不把居委会当回事,给了业主和居委会建立统一战线的机会,业主不能争取到居委会支持,至少也应争取到居委会不反对。
以维权为口号,虽然能激发业主参与,但一有风吹草动,前期工作就会半途而废,明哲保身的传统使有家有业的大多数业主更在意自己的安全。少把维权挂在嘴边上,尽量避免流血冲突,愿意参与和敢于参与的业主才会越来越多。
2.要会发动群众、要有贡献精神
成立业主委员会,最好别没干事就先搞集资,这样很容易把一些业主吓跑。
要求成立业主委员会的骨干份子,如果不能取得物业公司的支持,要能先做出些牺牲,不仅要搭时间,还要肯自己掏腰包垫付一些费用,当然复印材料什么的如能想办法利用些社会资源
向每户发成立业主大会文件可不是件容易的事,如果您有能力动员物业公司的门口服务员或那些晨练的大爷大妈帮您忙,您就有福了。
3.“阎王好见、小鬼难缠”
中国的百姓怕见官,更怕热脸贴上个冷屁股。其实这个传统观念应该改一改,业主如果没有交过所得税,起码也交过印花税、契税,政府工作人员是人民的公仆,靠人民缴纳的税金养活,他们有什么可怕的呢?再遇到冷屁股狠狠踢它几脚就是了。
业主反映递送文件,小区办人员不肯签字,下次再遇到这种情况,您就告诉他:“您不签我就找你们局长签。”他如果真的还不签,您就真找他们局长签,保证最后您送的文件能有人签收。
业主反映有的区小区办要求业主委员会备案要递交很多小区物业方面的材料,再遇到这种情况,即使您所在小区的物业公司不肯提供,您也用不着犯愁。您就让小区办把要求给您写下来,然后拿着小区办写的要求,到市国土资源和房屋管理局的各个相关处室敲门,行使您的知情权,没有结果就不走,迫使市国土资源和房屋管理局的这些处室找局长禁止区小区办的工作人员瞎要材料。
小区办不给业主委员会成立备案,口说无凭,没有文字回复只当他们没说,业主可照常进行业主大会和业主委员会工作,如果有文字答复,看看合理不合理,如果违法行政,直接找市小区办,市小区办不解决,直接在市国土资源和房屋管理局每月局长接待日找局长,每月如果真有十个小区业主坐在局长办公室不走,那些违法行政的人自己就会主动找上门。记着每次往上找,一定要有文字材料,让领导“批复”,如果仅是说说而已,有些人可能会“健忘”,有可能是说了白说。
4.不要把自己的武器送给对方
成立业主委员会如同成立公司,业主首先要了解政府对成立业主委员会的程序要求和法律赋予业主的权利,评论法律和政府规定是否合理合法,不是我们业主成立业主大会时要做的事,否定法律和政府规定或自己给自己加紧箍咒、自己把成立业主大会复杂化或想得神乎其神,不仅与事无补,反而等于缴械投降,甚至是自己把手中的武器送给了对方。
因此,业主成立业主大会,开始时尽可能跟足政府主管部门要求做,哪怕是不合理的或是工作人员个人提出的,如果发现是有人故意刁难,没有办法满足那些要求,业主再用自己掌握的法律知识和他们以理据争。
5.选举了业主委员会备不了案怎么办?
有些小区的房地产商欠账太多,业主就是再妥协,他们也不敢让业主组织起来,他们会不惜一切代价阻挠业主成立业主大会,真到这一步,业主只能避开业主委员会备案,行使《物业管理条例》和其它法律法规赋予业主的权利,成立业主大会及在业主大会中设立其它机构,在不违反《物业管理条例》的前提下开展维护自己权益的工作,笔者在此仅做几点提示:
(1)条例规定了业主委员会是业主大会的执行机构,但并没有限制业主大会不能成立其它的机构,没有限制业主大会赋予权利给业主大会成立的其它机构,也未要求业主大会和业主大会成立的业主委员会以外的机构进行备案。
(2)条例没有规定业主公约和业主大会议事规则必须使用统一文本和备案后才能生效,业主大会只要作出的决定不违反法律、法规,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门并没有权力撤销或责令限期改正。
(3)条例规定的业主委员会“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”,仅仅是业主委员会作为业主大会执行机构要履行的职责而非业主委员会特有的权力,条例并没有规定业主大会在业主委员会备案之前不能开展工作,不能“履行下列职责:(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;(二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;(三)选聘、解聘物业管理企业;(四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。”
后记:
笔者在改写自己《手把手教您成立业主委员会》这篇文章时曾多次想放弃,面对那些“高招”频出的官员们,实在不知道自己这篇文章写到什么时候才不需要再修改。
为什么按目前政府主管部门的要求,选举的业主委员会进行备案会是那么难? 笔者真的想不出怎样表述才合适,还是作为一个问题,留给那些官员们自己去解释好了。
成立业主委员会相关文书参考
1.选票设计
以下是笔者根据所在小区设计使用过的选票改写,仅供参考:
亲爱的业主:您好!
现将XX小区业主委员会候选人名单和资料发给您,如果您反对其中任何人担任业主委员会委员,请在其名字后面画×,您也可以提出您建议的候选人,然后将您的选票在 月 日之前投入XX小区选票箱,根据XX小区业主大会议事规则(草案)第X条规定,如果您未投反对票将视同您赞成其它业主意见,请您珍惜自己的权利和支持我们的工作!
谢谢!
____小区业主大会筹备组
____年__月__日
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业主委员会委员候选人名单
姓名 业权单位和所占建筑面积 姓名 业权单位和所占建筑面积
我提议__号楼 座 室 先生/女士担任业主委员会委员
___小区 ____号楼 门 室
签名:
____年__月__日
注:请将您拥有的产权全部建筑面积在选票上注明,无房号或无签名的选票将视为无效。
2.收条设计
以下是笔者根据所在小区设计使用过的收条改写,仅供参考:
收 条
本人/本人代表产权人收到业主大会筹备组送来的业主公约(草案)和业主大会议事规则(草案)、参选业主委员会委员的业主资料、选票、成立业主大会的通知。
____小区____号楼__门_____室
签名:
____年__月__日
3.业主大会议事规则和业主公约
业主大会议事规则和业主公约北京市国土资源和房屋管理局有管委会章程的示范文本,可以参考。为业主大会选举业主委员会可行和今后工作便于开展,笔者建议业主在起草自己小区业主大会议事规则和业主公约时写明业主大会用收集反对票方法进行表决,并注明:在规定的时间内如果业主未投反对票将视同其赞成其它业主意见。