4、装修垃圾清运费:部分城市政府规定不得收取的应取消此项收费。可根据当地惯例参照收取。
5、车位租赁费:根据当地物价局指导价向车主收取。
6、代收代交服务费:与相关部门沟通后,协助收取。
7、其他经营收入:一般在装修期间可利用物业公用场地进行多种经营,引进商家为业主提供装修材料销售服务。
( 八)编制交房前工作安排说明书
根据现场熟悉情况,结合地产公司施工收尾工作安排,具体编制交房前物业管理服务工作的具体安排,主要包括以下内容:
1、办公室及后勤事务完成时间表
--管理处装修完毕,完成时间
--办公设备到位并能有效运作,完成时间
--办公电话通讯畅通,完成时间
--员工宿舍、食堂落实并发挥功能,完成时间
--员工档案已经建立,完成时间
--管理处正式成立、挂牌,完成时间
--照相人员及器材已落实,完成时间
--物业作业规范指导书的编制,完成时间
2、VI系统完成时间表
--《VI手册》已通过评审,完成时间
--员工服装、工作牌办公区标识系统安装到位,完成时间
--VI礼品购置完毕,完成时间
--入伙接待现场标识系统安装到位,完成时间
--辖区内外指示标识、指引标识、服务标识基本安装到位,完成时间
--停车场通过安全审查达到合格,完成时间
--楼号牌、单元牌、楼层牌、房号牌及消防疏散标识系统完善,完成时间
3、印刷或购置以下各类入伙表格及物品:
--《住户手册》,印刷份数及完成时间
--《业主临时公约》,印刷份数及完成时间
--《住宅使用说明书》,地产公司提供,及完成时间
--《住宅质量保证书》,地产公司提供,及完成时间
--《入伙登记表》,印刷份数及完成时间
--《业主交费一览表》,印刷份数及完成时间
--《入伙物品领用登记表》,印刷份数及完成时间
--《入伙验房表》,印刷份数及完成时间
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--《装修申请表》,印刷份数及完成时间
--档案袋,印刷份数或由进场商家提供及完成时间。
--法律法规宣传张贴,包括《物业管理条例》、《物业服务收费明码标价规定》、《物业服务收费管理办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《业主公约》、《前期物业服务协议》以及地方性涉及收费的法律法规及完成时间。
--温馨提示牌订做及完成时间。
4、环境布置工作完成时间安排表
--入口处挂横幅,插彩旗,营造热烈的气氛。
--设置指路牌,由入口处到管理处。
--挂灯笼,飘小彩带,摆放花篮、盆景。
--张贴醒目的"办理入伙手续流程图"。
--管理人员着装整洁,精神饱满并经严格训练。
--办公室内资料摆放整齐有序。
--清洁开荒已经完毕。
--区内绿化集中整理完毕。
--区内平面显眼设施设备集中维护完毕。
5、其他工作完成时间表
--制订应急接待预案。
--制订突发事件处置预案。
--所有单元门(包括进户门)窗已锁闭,业主钥匙已编号管理。
--电梯保护。
--地产交房维修协调小组成立,施工单位维修责任已落实。
--接待现场功能区分,主要包括:接待区、客户等候区、资料确认处、交费处、签约处、楼宇验收处、装修手续咨询处、物业经理接待处、洗手间等。
--常见问题的解释
--常见问题的处理
--新闻媒体接待与现场拍照安排。
--业主档案的制作管理工作。
(九)物业管理入伙方案的审批
1、入伙方案编制完毕后,由项目经理召开专项会议,各部门业务主管进行修订完善,经项目经理审核同意后报总公司审批。
2、总公司收到报送的入伙方案后,应组织总公司各业务部门召开专题会议,讨论入伙方案的可行性,必要是派专人到现场进行数据调查与核实,最终审批并下达该入伙方案。
(十)编写注意事项
1、方案的编写要注意时效性,因项目属于跨区域运作,很多事情由于业务授权的问题,往往需要总公司审批后方能操作,故此,方案的编制应当在业主入伙工作开始前两个月进行。
2、市场调研尤其重要,不同地域有不同的政策法规限制及当地的消费习惯,只要作好市场调研,全盘综合考虑,才能保证入伙方案的可操作性。
3、各部门的职责分工与人员配置
(1)协调组负责组织安排入伙工作,由项目经理直接负责,公司总部管理中心技术支持。
(2)接待组负责业主的接待登记及收取证件并转交给签约组。
(3)收费组负责核收各项入伙费用,由财务部直接负责,公共事务部协助。
(4)签约组负责指导业主填写入伙表格(《业主档案卡》);与业主签定《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》及《消防安全责任书》,并发放钥匙及相关资料作好登记工作,公共事务部负责。
(5)验房组负责陪同业主验房,作好水电气抄表、验房签字及跟踪房屋整改工作,机电维修部负责,公共事务部协助。
(6)环境组负责交房现场及小区环境的清洁保洁与绿化美化工作,由环境服务部负责。
(7)保安组负责交房现场及小区安全与交通疏导工作,由护管部负责。
(9)后勤组负责媒体接待、员工工作餐及现场拍照工作。
4、入伙期间人员配置表(根据《管理方案》及现场情况编制(示例)