第一节 城镇土地分等定级概述
一、土地分等定级的含义和对象
土地分等定级是在特定的目的下，对土地的自然和经济属性，进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。在土地评价科学的范畴里，它是土地评价的一种类型，并以其对土地的自然、经济属性全面地进行综合评定，最终取得不同比例尺要求下的等级化评定的结果。
城镇土地分等定级是土地分等定级的一部分，是根据城镇土地的经济和自然两方面的属性及其在城镇社会经济活动中的地位和作用，综合评定土地质量，划分城镇土地等级的过程。
在土地管理工作中，城镇土地分等定级是土地利用管理的一个重要组成部分。土地分等定级是以土地质量状况为具体工作对象的，它是衡量土地质量好坏的必要手段，也是土地管理的一项基础性工作。
土地分等定级的对象是城镇建成区和近郊区范围内的所有土地。土地分等定级工作以城镇整体为单位进行，其中，土地分等对象为城市市区、城镇镇区，而土地定级对象为土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地。城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等用地也可一同参与评定。
二、土地分等定级与土地估价的关系
1.土地分等定级与土地估价
土地分等定级的实质就是依据土地使用价值的优劣，评定出土地等级。这种对土地使用价值，即土地质量的评定，是由土地的主管部门依据影响土地使用价值的土地区位条件、土地本身的自然条件和改良条件等因素，制订评估方法和标准，组织专家进行评定，并据此划分出土地级别，作为土地管理、土地合理利用和土地转移的基础。考试用书
土地估价是在一定的市场条件下，针对某一质量、等级的土地，评估出土地的价格。作为国家、单位和个人进行土地交易、土地资产管理等方面的依据。
2.土地分等定级与土地估价的关系
土地分等定级和土地估价是从不同角度对土地特性的评定，前者评定的是土地使用价值，后者是评定使用价值在市场上反映出的价格。在理想的土地市场和土地交易中，仅从发挥土地经济效益的原则出发，土地的使用价值优，等级高，地价就应该高;相反，地价就低。但是，在现实的土地管理制度和土地市场条件下，或从综合效益考虑，以及受交易双方的行为影响，往往出现土地使用价值高的不一定能实现高地价，土地使用价值低的也不一定地价就低等现象。所以，为满足全面、科学、合理地管理土地、有效利用土地的要求，需要对土地使用价值和价格两方面进行评定。对于土地估价来说，土地分等定级是其基础，评出的等级是土地价格稳定的本质表现。因为土地具有的使用价值优劣，决定了土地使用者为取得土地使用权或所有权而愿意支付的基本地价数额;而对于土地分等定级来说，土地估价是其更灵活的外在表现形式，评出的地价是反映土地使用价值市场特征的更佳指标。因为土地估价除了考虑土地质量优劣、等级高低等特征外，还考虑了市场供求等因素变化，使土地使用价值能更简明、更精确地体现在价格上。由此可见，两者的关系是相辅相承的。通过土地估价迅速把握土地使用价值在市场上的价格动向，概括出等级演变趋势，细化、修正等级成果;通过土地分等定级掌握价格本质，在众多复杂、变幻的价格中，去伪存真，提高估价精度，掌握合理地价水平。
因此，这两项工作的成果，对于制订政策，促进土地合理利用，加强土地资产管理，发挥土地效益都将提供不可缺少的科学依据。
www.jzr88.com，2016土地估价师案例分析：城镇土地分等定级(1)