北京庭院式住宅市场调研报告
第一章 庭院式住宅市场调研分析
第一节 庭院式住宅项目综合概述
一、综述
传统意义上的庭院式住宅一般只有1、2层，最高不超过3层。此类房设计融休闲、娱乐、观赏、住宿为一体，院内还有鱼池、假山、小花园等，整幢房子均在围墙之内。主要建筑面南背北，四面围合，前低后高，中间空虚，围合成一个负阴抱阳，藏风聚气的民居空间，成为“顺四时而适寒暑，和喜怒而安居处，节阴阳而调刚柔”的“阴阳之枢纽”，人居其中，头顶青天，脚踏实地，前有屏，后有靠，中庭有回旋，极具安全依托之感。我国传统的庭院住宅从表面上看是一种建筑形式，但实际上它已超越了形式范畴，而是蕴涵着深厚的文化因素，体现着系统化的居住结构，已经衍化为一种居住文化。
目前北京市场上真正的庭院式住宅极少，一些项目只是借用了庭院式住宅的布局和规划，本篇报告主要列举四个项目，慧谷根园是已售项目，耕天下为在售项目,万万树及西山庭院是新建项目。慧谷根园及万万树项目为真正意义上的独立庭院住宅，耕天下及西山庭院项目只是引用了住宅庭院式的设计，属于社区庭院式设计的住宅项目。
第二节 供方市场调查分析
一、价格分析
1、 单价分析：
从上图可以看出，各项目均价偏高，属于高端价位，且部分项目在同区内还普遍高于其它项目的均价,如西山庭院高于同区产品1000元左右；
2、 总价分析：
各项目总价偏高，最低总价也平均都在120万元以上；
从总价范围可以看出各项目客户群体定位均在高端客户群体，慧谷根园、万万树、西山庭院三个项目，总价浮动范围不大，产品定位专一，有自己专属的客户群体；耕天下项目总价范围从143万至440万元之间，总价范围浮动较大，产品定位多样化。
二、规模
较早开发的项目规模都较为偏小，如慧谷根园5.5万平米以及耕天下4.1万平米；
新开发项目规模较大，如西山庭院14万平米及万万树20万平米体量。
三、规划设计
各项目均为低密度住宅，容积率普遍较底；
各项目均能够依托周边的自然环境景观或是极优越的地理位置，以庭院式住宅概念为基础，营造具有较为浓厚文化氛围的高档社区；
目前市场上真正的庭院式住宅概念的项目，规划以联排TOWNHOUSE及独院别墅为主，像慧谷根园及万万树，每家每户均有自己的独院，慧谷根园项目是联排式住宅，每户有自己的独院，但面积较小，万万树项目为别墅，每户赠送的独院面积更达到了400至800平米，这也是万万树项目最大的卖点；
耕天下及西山庭院项目，虽然也引用了中国传统的庭院式住宅为理念，但都是多层板式住宅建筑，还不能称得上是真正的有自家庭院的住宅，社区借用了庭院式布局进行规划，楼间围合的庭院是公共使用的；
社区规划注重景观及绿化的营造，各社区的绿化率都普遍达到了高值。
四、户型设计
户型面积指标偏大，没有一居设计、二居设计极少，只有西山庭院项目有二居，且三居以上才称得上主力户型，跃层及复式设计均占有较大比重，别墅项目万万树及TOWNHOUSE项目慧谷根园面积指标在275-350平米之间。
户型设计追求豪华性及舒适性，依托周边的自然环境、自身的环境景观及文化氛围，营造“豪宅”指标。
五、物业管理与服务
各项目物业管理费在2.39至5元之间。
六、装修标准
此类住宅主要以毛坯房面向市场。
七、媒体策略
各项目选择的
八、宣传概念
各项目均打出了概念牌，深挖中国传统文化并适时炒作，分别为项目自身赋予不同的特性：
慧谷根园于2001年上市，当时这类产品还比较少见，一上市即引起广泛关注，是当时的高档产品，被标称为“城市独院住宅”，是具有较浓郁京味的TOWNHOUSE项目，老北京的胡同文化贯穿于整个社区的规划设计理念当中；
耕天下紧邻先农坛及陶然亭公园，更是在所处的优越地理位置上下足了功夫，号称“菁华名邸”，社区依托周边的传统文化环境，打造“京味豪宅”；
万万树项目位于温渝河北侧，温渝河地区已是高档住宅项目较为集中的地区。万万树项目以大宅独院式生活为主要宣传概念，强调“大树下的庭院生活，”宣传了一种生活方式，广告语为“慢，到万万树去”、“慢拍生活”等；
西山庭院项目依托所处的地理位置以及周边优美的自然环境——西山，并赋予社区以中国式的庭院布局设计，具有了传统及文化的氛围，并加上万科的品牌效应，使项目推出后受到了较大的关注。
九、销售情况
慧谷根园项目开盘于2001年，已经全面入住。慧谷根园项目面向市场推出后，由于当时市场此类产品稀缺，在短期内获得了较好的销售业绩，并取得了较好的市场口碑。目前此项目销售率在95%以上，处于尾盘销售期内；
耕天下项目于2002年开盘，销售周期近一年，目前销售率达到90%左右，万万树项目及西山庭院项目均为新开盘项目，目前销售证件未全，前期销售情况良好，市场反馈较为热烈。
第三节 需方市场调查分析
一、客户来源：
各项目均以独特的概念炒作以及文化氛围的营造，吸引了不同区域的客户群体，较之同区的其它项目，在客户群体构成上能够最大程度的突破地缘性限制；
二、家庭结构
在已购房群体中以二口和三口家庭为主体。
三、购买动机
西山庭院项目的客户群体，主要以改善居住条件为主要目的，一般作为第一居所使用；
慧谷根园项目的客户群体，主要是以更新换代居住产品为主要目的；耕天下项目，近邻先农坛，为自身赋予了较为浓厚的传统文化气息，其客户群体的购买主要是以要求不同于一般人群的居住环境和其浓厚的人文氛围为主要目的，以上两个项目由于距离市区较近，一般都用来作为第一居所使用；
万万树项目距离市区较远，是独栋别墅产品，客户购买主要作为第二居所使用；
各项目的客户购买均以自住为主，投资及保值所占比值很小。
四、职业分布：
由于总房价款的限制，各项目的购买人群职业分布范围较为单一：
西山庭院项目主要以高级白领为主；
耕天下项目以其浓厚的文化气息吸引了不少华侨及著名演艺界人士；
慧谷根园及万万树项目以其独院、私密性高等特点，吸引了众多的私企老板购买。
五、年龄分布：
由于客户群体的购买普遍为二次置业，已购房客户的年龄结构相对于同区其它项目的购房主流客户年龄要偏大，主要分布在35岁以上，是拥有了较为雄厚的经济基础、在社会中属于事业有成的中青年人群。
第四节 各项目市场调查详表
? 表一：各项目一览表
? 表二：开发综合实力对比表
? 表三：基本情况调查表
? 表四：户型情况调查表
? 表五：价格分析对比表
? 表六：客户构成对比表
各项目一览表
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