序号 项目名称 位置 物业属性 现状
1 慧谷根园 望京新兴产业区 低层联体独院住宅 入住
2 耕天下 陶然公园东 底层园林建筑 准现房/施工
3 万万树 顺义温渝河北侧 独院别墅 施工
4 西山庭院 海淀区圆明园西路 多层住宅 施工
开发综合实力对比表
项目 开发商 销售代理 广告策划 建筑设计 景观设计 物业管理
慧
耕天下 北京诚通房地产开发责任有限公司 -- -- 中联环建文建筑事务所 北京土人景观园林设计公司 建国物业
万万树 北京东君房地产 -- 深圳尚美佳 英国阿特金斯香港华鸿 美国EDSA、英国阿特金斯 香港戴德梁行
西山庭院 北京万科企业有限公司 -- 达奇广告 美国GBBN建筑事务所 美国BENTLEY KOEPKE景观设计公司 北京万科物业管理有限公司
基本情况调查表
项目 占地 建面 绿化率 容积率 规划套数 车位配比 项目特色 开工时间 入住时间
慧谷根园 380亩 5.5万 40% 0.7 216 每户1个 京味联排独院TOWNHOUSE 2001/5 2002/6
耕天下 2万 4.1万 40% 1.7 168 1：1 先农坛边的低层园林住宅 2002/9 2003/8
万万树 1800亩 20万 62% 0.38 600多 每户2个 大树下的独栋庭院住宅 2003/3 2003/12
西山庭院 10万 14万 30% 1.14 644 1:1 庭院式布局、西山风景 2003/6 2004/6
户型情况调查表
楼盘名称 慧谷根园 耕天下 万万树 西山庭院
使用率 96% 86% 90% 88%
层高 3 2.7-2.79,5.8(挑空) 3.3 3
净高 2.7 2.55-2.65 3.1 2.7
一居 -- -- -- --
二居 -- -- -- 149
三居 -- 147-173 -- 125-171
四居 -- 260 -- --
五居 -- -- -- 196
复式/跃层 275-320 217-429 300平米左右 230-252
价格分析对比表
楼盘名称 起价 均价 最高价 总价范围 物业费
慧谷根园 8000 9000 10000 250-300 3.8
耕天下 --- 11000 12000 143-440万 3.9
万万树 -- 6000 -- 270-397万 5
西山庭院 6500 7500 8500 120-200万 2.39
客户构成对比表
项目名称 客户来源 职业 年龄 购买动机 家庭结构
慧谷根园 突破地缘限制，东部及北部地区为主 私企老板 35岁以上 二次置业、更新换代居住产品 二口及三口
耕天下 不受地缘限制 华侨、演艺界人士 35-45之间 二次或多次置业、要求不同于一般人群的居住环境 三口为主
万万树 不受地缘限制 私企老板 40岁以上 二次或多次置业、要求不同于一般人群的居住环境 三口为主
西山庭院 西、北部地区为主 高级白领 35岁以上 一次及二次置业为主、改善居住条件 二口及三口
第二章 四合院住宅市场调研分析
第一节 四合院住宅综合概述
四合院是北京传统的住宅形式，称作"四合院"，是因为整个建筑东、西、南、北四面都有房子，围合在一起。北京的四合院有大、中、小三种不同规格。
小四合院布局较为简单，一般是北房(又叫正房)3间，大多都用隔断分成一明两暗或两明一暗。东西厢房各2间，南房(又叫倒座房)3间，其中最东面的一间开作门洞。大门多是起脊门楼，院内都有青砖墁的甬道与各室相通。老北京人一家两、三辈人多住这样的小四合院，其中长辈住正房，晚辈住厢房，南房一般用作客厅或书房。如西四北三条胡同 19号院。
中四合院一般都有三进院落，正房多是5间或7间，并配有耳房。正房建筑高大，都有廊子。东、西厢房各3间或5间，厢房往南有山墙把庭院分开，自成一个院落，山墙中央开有垂花月亮门。垂花门是内外的分界线。民间常说的"大门不出，二门不迈"的"二门" 指的就是这道垂花门。前院又叫外院，外院东西各有一、两间厢房，要比里院的厢房小一些，它多用作厨房或仆人的居室。邻街是5至7间倒座南房，最东面一间开作大门，接着是门房，再是客厅或书房，最西面的一间是车房。如西四北三条胡同11号院。
大四合院建筑雄伟，房屋高大，院落重叠，前廊后厦，抄手游廊，垂花门，影壁，隔断都十分讲究，院内有院，院外有园，院园相通，为大型住宅建筑，非一般人所能居住。如府学胡同36号院。
四合院的建筑布局明显受到古代风水说的影响，大门都不开在中轴线上，而开在八卦的"巽"位或"乾"位。所以路北住宅的大门开在住宅的东南角上，路南住宅的大门开在住宅的西北角上。大门内外设有影壁。
北京的四合院院子比例大小适中，冬天太阳可照进室内，正房冬暖而夏凉，庭院是户外活动的场所。正房或正厅无论在尺度上、用料上、装修的精致程度上都大于、优于其它房屋。长辈住正房，晚辈住厢房，妇女住内院，来客和男仆住外院；符合中国古代家庭生活中要区分尊卑、长幼、内外的礼法要求。
北京的四合院讲格局，讲款式，讲气派，重传统，整个院落布局严整、敞亮，使人有雅静舒适之感，而老北京人一家长幼有序各居其室，作息各得其便。
第二节 供方市场调查分析
北京市场在售的四合院产品供量十分稀少，在售的比较有名的项目为西海四合院，目前市场的供应主要还是来源于二手房经纪市场、古建翻新等，专门经营四合院产品的经纪公司的作法一般是收购某一四合院，给予一定的收购（拆迁）补偿，报规划批复后，进行修缮及翻建，最后出售。
北京市四合院改造工程已从近期开始启动，旧城区四合院改造工程多集中在二环线以内的东城区交道口、王府井以及南池子地区，预计未来市场供应将主要以旧城区内的四合院改造工程为主。北京市共划分二十五片四合院改造工程，一般限高六米左右，在住宅外貌及胡同原貌不能有所改变的前提下，可在格局内部进行修缮及翻新。
一、价格
1、 单价
目前市场在售四合院每平米售价在人民币24000元至30000元左右，什刹海附近的四合院最贵，售价在人民币30000元/平米左右；
四合院改造工程多为整体工程标价，无法进行单价比较；
通过对四合院经纪公司的市场调查，得出收购四合院翻新出售的成本造价应该在人民币17000元/每平米左右。
2、 总价
西海四合院项目总价范围从人民币320万元至3000万元不等，由于户型面积指标差距较大，导致总价差较大；
四合院改造工程根据四合院本身面积的大小，总造价从人民币700万元至3000万元不等。
二、户型
在售项目西海四合院户型面积从106.8平米至1015.9平米不等，如下图所示：
目前已动工的北京四合院改造工程中的南池子四合院单个占地面积为500平米，建筑面积约在1000平米。
三、规划设计
目前的四合院改造工程以及在售的四合院项目，基本在外装上都保持了原貌，四合院改造工程更规定了不得任意更改宅基地的具体位置、要保持胡同的原始面貌等的严格要求，但可以在内部格局上所较大改动，以满足一些客户定制格局的要求。
四、推广情况
北京城区内的四合院具有历史悠久、文化氛围浓厚、产品数量稀缺、总体价位偏高等特点，其购买群体也相对较为单一，属于金字塔的尖顶端客户群体，在推广上，开发商或经纪公司很少作大量的广告宣传，一般都有固定的销售网络或是朋友之间进行介绍，形成了特有的销售渠道。
五、销售情况
四合院项目销售的广告虽然一直未见在大众媒体上有过大肆宣传，但其市场的销售情况一直很平稳，有其固定的客户群体，市场一直以来对此有着稳定的需求。
四合院住宅单体院落主要以较大面积的出售为主，较小的面积反而会影响其销售，目前市场上500甚至700平米以上的四合院销售情况比较看好，是市场需求的主流。
第三节 需方市场调查分析
通过对四合院销售市场的调查，总结四合院购买群体主要分为以下几类：
1. 年岁较大的海外归国华侨，想在老年时叶落归根，此类客户群体是目前四合院市场的主要购买力量，所占比例60%以上，这部分客户群体对所购四合院要求比较高，并在外观上要求保持完整的四合院原貌，内部设施要现代化及舒适；
2. 单位、企业购买，作为办公场所及外地驻京办事处使用，这类买家对四合院的内部格局要求较为严格，以满足办公所需；
3. 投资型买家，购买四合院后委托经纪公司托管、运营、出租等；
4. 高官及其子女。