小户型风潮之需求篇
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解读小户型七大需求特点
在总结了小户型市场走势，诊断了小户型发展中存在的问题，研究了小户型产品特点之后，本期我们对小户型的需求特点做一总结。至此本报“小户风潮”系列报道将暂告段落。
为了切实了解消费者对小户型需求的全貌，本报进行了近一个月大规模报纸和网上调查。调查得到了读者的热烈反馈，直接收到的反馈问卷达200多件。调查结果从多方面反映了目前市场对小户型产品的真实需求情况。除此之外，本报记者还专门采访了业内人士和购房人，以此作为专题的结束，一方面希望为市场发展提供一些可靠的依据，另一方面，作为市场研究的起点，也希望此“需求篇”能使小户型的讨论得以延续，从而推动市场的健康发展。
谁在买单
本次调查结果显示，有意购买小户型的人９８％以上是首次购房，而其年龄几乎全部在２０～３０岁之间。据了解，目前在售小户型项目的客户也呈现出明显的年轻化特点。
特点之一：
首次置业的“新生代”是主力军
有着中等收入、首次置业的年轻客户群是小户型的主力需求者。他们一般都是低年龄、高学历的“新生代”。这些年轻的高学历者在生活方式、家庭结构、审美爱好上都有独特性。这类人群更注重生活品位、生活质量，对私人空间的要求更为细致，另外，这些人相对比较自我，不太受外界大环境影响。
促使“新生代”购买小户型的主要原因还是小户型诱人的低总价。处于创业阶段的年青人虽然充满活力，有着光明的发展前景，但普遍经济基础比较薄弱，一般月薪都在５０００元以下，试想，一个手中只有三四万积蓄、月薪两三千元的年轻人，看到一个“首付３．９万元，月供８８０元”的广告，怎能不心动？
特点之二：
多次置业的投资者是补充
近些年，随着储蓄利率不断下调，股市长期低迷，许多人逐渐将投资方向转到了房产领域。一般来说，处于商务核心区的高档公寓和按住宅立项的商务楼，租客群多为商务人士或商务机构，容易得到较高的投资回报，因而成为了许多投资者关注的重点。但近两年，投资型房产的供给量比较大，受供求关系影响，高档公寓租金下跌比较大，一些人开始将目光转向位于商务中心区边缘、房价适中的中档楼盘，期望用较低的投入获得较高的回报。
特点之三：
外地移民是生力军
随着中国加入ＷＴＯ、申奥成功等一系列利好不断涌现，北京作为国际化大都市，吸引了更多的外来客。以往由于房价过，经济实力有限，他们一般都选择租房，随着房地产市场不断成熟，房价的回归和小户型产品的出现为这些外来客提供了在北京“成个家”的机会，许多人逐渐从租房客转入了购房大军。
与那些追求生活氛围绚丽多彩的“新生代”相比，他们对住宅的要求首先是为了解决落脚的地方，因而更注重其性价比，显得比较务实，不会为那些炒得天花乱坠的概念所打动。
谁受青睐
小户型风风火火走过了三年，市场的选择也从另一个侧面表达出购房人的喜好。２０平方米的超小户型已经不再被吹捧，人们的选择更趋于理性，那些设计更为精巧、符合人体功能需要的合理的小户型更受消费者青睐。
特点之四：
低总价最具吸引力
年轻的置业人群购房受到的限制主要来自于经济压力
从调查问卷中可以清晰的看出，对小户型总价的要求集中在２０～４０万之间，４０万以下占绝大多数；显然消费者的经济实力是决定性因素。对小户型单价的期望值主要集中在３０００～５０００元一档，对单价在７０００元以上的小户型需求极少。
除了买得起之外，现代小家庭的新特点是：还要住得起。这其中既包含了前期购房费用，如购房款、契税、维修基金等，也包含了后期居住的运行费用，如采暖费、物业费等。这些费用主要都是依据建筑面积来核算的，选择小户型也会使后期居住费用降低。
特点之五
独立厨房是必需
超小户型的低总价往往是以缩小单元面积、牺牲居住舒适度为代价的，比如厨房短缺、空间狭窄；住宅功能比较单一，各居室一字长蛇排开，通风、采光都较差；一层十几户至几十户等问题。
其实购房者虽然需要低总价的小房子，但对居住的功能要求并没有降低。从调查结果可以看出，小户型的购房人虽然对于建筑形式——板楼还是塔楼没有太高的要求，但是９０％以上的购房人有独立客厅要求，１００％都要求有独立厨房。绝大多数人对交房标准要求较高，至少是厨、卫精装修，大部分人希望有朝南的房间。
显然，设计合理、功能完善的舒适小户型才是消费者真正需要的。业内专家普遍认为，６０～７０平方米的１居室，一般可以有足够的面积做出独立的厨房、卫生间，起居与卧室也能做到完全分离，居住舒适度较高。功能性更强一些的还有８０平方米的２居室和１００平方米的３居室，这些精巧户型面积虽小，但居住功能和大户型相比，没有太大的差异，这样的小户型通过精致规划，巧妙设计，其面积的取舍点尽量卡在既保证功能完善又最少浪费上，从而可以做到既经济而又不局促。
特点之六：
对位置和周边环境要求高
小户型由于空间不足所带来的生活缺憾需要较为完善的配套设施来弥补，如洗衣房、快餐厅、咖啡馆等；同时为使工作与生活能够迅速切换，交通的便捷和商业、休闲的便利也必不可少。
从调查结果中可以看出，小户型的购房人在ＣＢＤ、中关村、亚运村区域工作的较多，他们对位置、价格、交通和周边环境综合条件的要求较高，而开发商背景则无人关注。显然人们对小户型的需求十分迫切。地铁和公交车仍是购买小户型消费者的出行首选。对生活配套的要求，调查问卷显示，对超市的需求最高，其次是运动、医疗和网络，显然信息与健康是主要生活配套需求。在物业服务方面，主要是对家政和配送中心这类满足日常生活的配套需求较为强烈。
泰跃公司的小户型“Ａ计划”的销售总监季满如认为：小户型社区的配套应该设身处地的为方便业主着想，开发商在为小户型社区做配套时应尽量“符合”三个条件：即符合日常生活的需求，符合日常生活的成本，符合日常生活的习惯。在社区配套上没有必要贴上“高档”与“品位”的标签，追求的是“实在”“实用”与“实惠”。像小型的超市、餐馆、酒吧、洗衣店等都会为业主提供方便的日常需求。
特点之七：
主要还是自己住
从调查问卷中可以清晰的看出，购买小户型目的主要是用于自住，部分人选择了先自住再投资，选择投资的只有几个。从居住时间上看，普遍自住都在３年以上１０年以内，显然小户型对于消费者个体来说是过渡型产品，选择自住１０年以上的只占６％。
由于短期主要是用于自住，因此消费者对户型、配套、周边环境等条件还是比较关注的。而那些小家庭购房群体（指只有夫妻二人的丁克一族或三口之家），对面积和户型的使用功能则要求更高，从社区配套看，小家庭购房群体对幼儿园、购物、交通的依赖，要超过洗衣房、咖啡屋、健身房。