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重庆市中高档酒店市场发展调研报告

08-25 20:19:01  浏览次数:715次  栏目:房地产调研报告

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(一)重庆市星级酒店总量与结构分析

  据统计,目前重庆已正式挂牌的三星级及以上酒店共计103家,其中三星级酒店72家,所占比例最大接近七成;四星级酒店26家,所占比例为25.2%;五星级酒店5家,约占三星级及以上酒店总供应量的5%。

  重庆直辖以来,酒店业随着??济水平的提高而增加,但与沿海城市、经济发达城市相比仍有较大差距,目前重庆市四星级和五星级高级酒店仍拥有一定的市场发展空间。

(二)主城区三星级及以上酒店市场分析

1、酒店总量及结构

  目前主城区已正式投入的三星级及以上酒店共计63家,其中正式挂牌的有55家:五星级酒店5家,四星级酒店17家,三星级酒店33家。由此可见,三星级酒店是市场供应的主力。

2、主城区三星级及以上酒店区域供应结构

  渝中区作为全市商贸业最发达的区域,其酒店业最发达,酒店密集程度居全市第一。

  从星级分布来看,五星级酒店主要分布在渝中区和江北区,渝中区占据了五星级酒店的半壁江山,解放碑汇集了万豪和海逸两大知名酒店品牌,两路口则有希尔顿拦截高端客群。2005年,江北区新增了两家五星级酒店,全部隶属金源集团。高新区有南方君临酒店,目前沙坪坝区和南岸区尚无正式营业的五星级酒店,高级酒店是一大市场空白。

  四星级酒店分布相对较为分散,渝中区仍拥有相当的优势,其次为北部片区,南岸区和沙坪坝相对较少。

  三星级酒店在各个区域均有分布,仍以渝中区的拥有量最大,其他区域基本持平。

3、酒店投资规模分析

  投资规模未考虑资金的时间价值及各酒店在后期经营中的硬件改造或扩建投入。

  五星级酒店投资额为6亿-15亿元不等,主要集中在6亿-8亿元,明显高于三星、四星级酒店的投资额,投资额最低的海逸酒店也高出四星级投资额最高的大世界酒店1.6亿元。五星级酒店需要大额投资,而且整个回收期相当长,这对发展商资金实力有非常高的要求。四星级酒店投资额多集中于2亿-3亿元,三星级酒店投资额一般不超过1亿元,对发展资金实力要求较之五星级酒店有较大差距。

  据调查,各星级酒店客房标价与成交价以及D?议价有较大差距,且价格依酒店经营的μ?旺季而有相应的变动。一般来说,酒店依星级的不同而有不同的价格底线和上限,D?议价格则依据客人与酒店签订的D?议,根据客人年消费量的多少来决定最终D?议价格。各D?议价格在价格底线和上限之间浮动,有很大差异。

  从入住率来看,五星级酒店呈现两极分化的状况,渝中区五星级酒店由于营期较长,拥有稳定的客源,故整体入住率较高,保持在50%-75%之间,营状况较好,但淡季(大多为七八月份和春节过后几个月)杀价的情况时有发生,解放碑高级酒店市场已接近饱和;而江北和高新区新增的3家五星级酒店由于营业时间较短,其中金源大饭店的经营状况最好,其余两家经营状况一般。

  四星级酒店的分布较为分散,整体经营状况良好,普遍入住率较高;解放碑周边的三星级酒店普遍入住率在60%以内,其他片区的三星级酒店除个别由于其投资者拥有特殊业务关系往来外,大多经营状况堪忧,又面临着经济型酒店的竞争,普遍入住率较低。

4、住店客人特征及消费习惯分析

  过夜数

  据调查,四星级及以上酒店住店客人平均过夜数为一夜;超过半数以上的客人没有在酒店大额消费的习惯。

  住客类别

  四星级酒店主力客群来自商务客,占总量的60%。外籍人士所占比例相对较低,只有18%的份额。

  随着重庆直辖效应的逐步体现,市内外公务、商务往来较为频繁,往来的人员构成了主城区发展商务旅游的基本客源市场,故商务客便成为五星级酒店的主力,约占总量的70%。其中外籍人士约占30%的比例,国内人士约占70%的比例;从入住客人的类型来看,商务客是五星级酒店的主力,所占比例接近70%,而旅游客则仅为30%。

  三星级酒店的主力客群则以国内游客为主,商务散客为辅。

5、物业发展商与酒店管理公司合作方式

  重庆市在营业的国际知名品牌酒店有希尔顿酒店、万豪酒店、扬子??酒店等,其自身拥有自成体系的高规格酒店管理系统,故均由其自身管理。

  此外,一些本地酒店品牌如大世界酒店、重庆劲力酒店,由于其自身没有管理系统,为了提升酒店品质,一般邀请国际知名酒店管理公司进行管理,重庆劲力酒店邀请天鹅(香港)酒店管理公司管理,大世界酒店邀请文豪仕(香港)国际酒店管理公司进行管理。值得一提的是重庆五星级酒店所有设施均由酒店管理公司??营,绝大多数四星级酒店娱乐设施(如夜总会等)多为他人承包??营,其他设施则由酒店管理公司??营。

  据调查,当前重庆物业发展商与酒店管理公司主要合作方式为:酒店管理公司与物业发展商签订管理D?议,酒店管理公司根据??营业绩来提取管理费,酒店的日常维护费用则由物业发展商承担。

酒店市场未来发展趋势研究

(一)中高档酒店潜在供应量大,竞争激烈,尤其是品牌竞争加剧

  随着重庆市西部大开发步伐的加快,??济发展水平持续平稳增长,与国内外的交流与日俱增,在国际上的地位逐步得到提高。这些均为重庆酒店业带来了良好的发展契机,许多知名酒店品牌欲进驻重庆。

  调查显示,重庆主城区尚未运营的拟建、在建酒店项目共计13个,再加之??北城

www.jzr88.com 规划有4个,按照每个酒店350间客房计算,至少将新增客房5950余间。

  从潜在酒店的星级来看,大多为四星级和五星级高级酒店,这意味着几年之后重庆五星级酒店将突破10个,且均为全国甚至全球知名的酒店品牌,拥有相当丰富的管理??验和雄厚的资金实力,其扩张的速度超过了重庆??济增长速度,酒店品牌竞争加剧。

  未来3至5年内主城区五星级酒店将会迅速增加,其增长速度高于目标客户群的增长速度,且定位方向雷同,未来高级酒店市场的竞争将更趋激烈。

(二)五星级酒店未来入住率不容乐观,四星级酒店走特色化道路是方向
  1、五星级

  目前主城区有五星级酒店6家,整体??营两极分化,提供客房总套数2470间,目前的平均入住率为51%。若入住率以年均10%的速度增长,那么初步预计重庆市已营业五星级酒店将会在2013年达到全部饱和(以每人平均逗留3天、入住2晚计),亦即还需要6-7年的时间。从酒店行业的角度来看,五星级酒店整体51%的入住率属于较为良好的??营水平,但五星级酒店近期内呈持续增长态势,预计3年后五星级酒店的规模将会增加一倍多。由此可见未来五星级酒店的前景不容乐观,整体入住率将会有所下降,竞争更趋激烈。

  2、四星级酒店

  目前重庆市四星级酒店的数量适中,整体??营状况较好,大多走特色化??营路线,且未来四星级酒店的增长速度较为平缓,但由于未来五星级酒店的竞争加剧,将会挤占一部分四星级市场,故四星级酒店将朝“主题酒店”和“精品酒店”的方向发展,才会有所突破。

(三)北部片区中高档酒店市场发展潜力巨大

  从目前市场供应格局来看,截至2005年底,重庆全市四星、五星级酒店供应房间数6932间,而渝中区四星、五星级酒店6个(其中解放碑5个),房间数2138间,占当期全市供应量的30.8%;而“三北片区”现有四星、五星级酒店4个,房间数1287间,占全市供应量的18.56%。

  从潜在供应量来看,未来潜在供应四级、五星级酒店17个,按每个四星、五星级酒店房间数350间计,潜在供应房间数为5950间,届时全市四级、五星级酒店房间总数将达到12882间。

  整个“三北片区”(江北、渝北、北部新区)未来潜在酒店6个,以每个酒店350个房间计算,潜在房间供应量为2100间,预计未来整个“三北片区”四星、五星级酒店房间拥有量将达到3387间,仅占同期全市四级、五星级酒店12882间房间数的26.3%。综上所述,若“三北片区”酒店全部营业,北部片区酒店占全市的比重也仅为26.3%,还没有达到目前渝中区在全市的水平,故北部片区酒店业除现有规划的酒店外还拥有发展空间。

                                                 重庆晟城房地产顾问有限公司2007.6

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