房地产市场研究工作模块
【第一部分项目所在地房地产市场现状调研】
1．目的：调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体状况。
2．调查方式：搜集基础数据，在此基础上进行分析。
3．主要内容：
3-1．宏观经济运行状况
1）、数据
指标数量与上年同比增长
全省项目所在地全省项目所在地
A.国内生产总值
其中：第一产业
第二产业
第三产业
房地产
B.固定资产投资
其中：房地产开发
C.社会消费品零售总额
D.商品零售价格指数
居民消费价格指数
商品住宅价格指数
2）、分析
3-2．项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
A．项目所在地的居民住宅包括哪几种形态及其比重构成：公房、微利房、福利房、商品房等。
B．政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规。
C．政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策和法规。
D．短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划计划。
3-3．项目所在地房地产市场总体供求现状
1）、数据
项目上半年与去年同期相比备注
签定土地出让合同
其中商品房用地
房地产开发总额
其中商品房建设
其中住宅投资占比重
商品房施工面积
其中住宅
住宅施工面积中今年新开工者所占比例
商品房竣工面积
其中住宅竣工面积
销售预售商品房面积
其中现楼销售
楼花销售
全市商品房销售收入
住宅
空置面积
其中住宅
办公楼
商业楼
二手楼买卖
2）、分析
3-4．项目所在地商品住宅市场板块的划分极其差异
板块差异板块1：区板块二：区板块三：区板块四：区
地理范围
划分依据：建筑及商业、人文特征描述
政府市政规划的引导
商品住宅平均价格多层
小高层
高层
别墅
商品住宅供求状况多层
小高层
高层
别墅
热销区域
3-5．项目所在地及所在板块商品住宅平均价格走势
区域01年平均价格00年平均价格99年平均价格
多层高层多层高层多层高层
全市
项目所在板块
【第二部分类比竞争楼盘调研】
1．目的：调查项目周边类比竞争楼盘的规划素质和市场状况。
2．调查方式：先收集基础资料。在此基础上进行有目的的实地调查。
3．主要内容：
3-1．基本资料
楼盘名称
地理位置
发展商
建筑承建商
建筑规划设计商
环境设计商
销售代理商
3-2．项目户型结构详析
户型（a房b厅c卫d工e厨f阳台g花园）面积跨度套数/百分比
平层
错层
跃层（复式）
3-3．项目规划设计及销售资料
总占地面积
总建筑面积（容积率）
建筑层数、栋数
建筑布局及开发节奏
户型结构
外立面风格、色调及用材
交楼内装修标准
小区
车流组织及户车比
小区内康乐及商业配套设施
物业管理
售价（按揭折后价）最高价：最低价：均价：
付款方式一次性：分期：按揭：
销售进度销售率：
已销售单位户型比例
客户初步分析现居住区：职业特征：集团客户：
3-4．综合评判
评判项目评价
A．地块周边环境及配套评判
A-1地理位置
A-2周边环境、景观
A-3周边市政配套
A-4周边小区整体素质
B．楼盘素质评判
B-1建筑风格和立面
B-2建筑布局和空间规划
B-3小区内环艺规划
B-4户型设计
B-5小区内配套
B-6车流组织
B-7物业管理
C．物业形象
C-1发展商品牌
C-2项目包装及营销手法
综合评价
【第三部分住宅消费者行为分析】
1．目的：了解住宅消费者目前之消费意识和行为方式。
2．调查方式：目标客户群用问卷的形式来抽样调查。
3．主要内容：
3-1．各类档次商品住宅客户分析
指标比例
家庭结构3口之家：3代同堂：二人世界：单身
职业特征经商老板：三资高级白领：三资普通白领：国企高级干部：国企普通干部：文艺界：政府及事业单位：其他：外销
买主年龄结构20－30：30－45：45－55：55以上
客户家庭月收入状况2000元以下：2000－4000元：4000－6000元：6000－8000元：8000－10000元：10000元以上
客户地理半径集中率1公里半径：2公里半径：3公里半径：4公里半径：4公里以上半径
3-2．各类档次商品住宅客户购买行为分析
A、购房目的及面积偏好
指标比例
购房目的A首次置业满足基本居住需求
B二次置业改善居住条件
a投资保值和增值
b办公
c为父母或子女购房
d度假
e其他
C面积偏好A50平米以下
a50－70平米
b70－80平米
c80－100平米
d100－120平米
e120－140平米
f140平米以上
D、层数、户型偏好及购买价格承受能力
指标比例
a层数偏好A多层（7层以下）
b小高层（8－18层）
c高层（18层以上）
户型偏好
1A平层
B错层
C跃层（复式）
户型偏好
2A1房1厅
B2×1
C2×2
D3×2
E4×2
F4×3
G5×2/3/4
H6房及以上
价格偏好
A（根据当地价格板块划分）
B
C
付款方式偏好
A一次性付款
B分期付款
C按揭
按揭月供承受力
A1000元以下
B1000－2000元
C2000－3000元
D3000－4000元
E4000－5000元
F5000元以上
C、购买决策的最主要的影响因素
指标5个最主要因素
影响购房决策的最主要的5个因素
A地理位置
B市政交通便利程度
C周边生活配套完备程度（包括子女教育）
D距离上班地点的远近
E价格
F建筑风格及外立面
G户型设计及实用率
H社区内绿化及环艺规划
I物业管理及社区文化活动
J周边社区素质及空气、噪音等污染程度
K产权等法律手续的齐全
L建筑质量的保证
M发展商品牌和实力