顶层曾经是人们避之不及的房源,因为顶层受太阳直射面积大,下雨天易积水,出现散热差、容易渗漏的几率比较大,因而住顶楼被形容为处于“水深火热”之中。近年来,过去“顶天立地”而少人问津的顶层住宅,因配了阁楼而受到消费者追捧,一时成为抢手货。从“老虎窗”、“大盖帽”发展到今天的露台式阁楼,顶层住宅以其独有魅力而备受购房者宠爱。在市场这只无形的手调节下,阁楼也开始从“幕后”走向“台前”并自抬身价。如今带有阁楼的顶层住宅,除少数楼盘免费赠送外,众多楼盘开始以1/4建筑面积计价,或以一定价格系数上浮。有关居住顶楼的利弊问题,不少买家在当初购买时都做过思想斗争和权衡,在买不买顶楼的问题上,都会有这样的心理障碍。那么顶楼到底值不值得买,什么样的顶楼可以在更大程度上克服弊端,买顶楼怎样才放心?
作者借鉴实际工作经验并听取各路专家和消费的意见试着对阁楼的营销做出如下分析：
一、阁楼的定义:
阁楼系指各房地产开发经营企业开发经营的普通住宅商品房的顶层阁楼。旧称暗楼,是指在房屋建成后,因各种需要,利用房间内部空间的上部搭建的楼层,比较低矮、阴暗,坡屋面建筑的靠近沿口的地方,一般人不能直立,无采光、通风窗的建筑。近年来在新设计建筑的住宅楼中,阁楼已经被赋予了新的定义脱离了暗楼的窠臼。
二、阁楼的设计和使用:
早期住宅的屋顶设计和施工比较简单,隔热、防水、承重效果都不是很好,现在商品房的屋顶隔热层在设计上比原来复杂很多,一般都能过关达标,尤其是由知名施工单位建造的工程都不会有太大问题,当然并不排除有些施工单位受利益驱动而层层转包分包导致在施工过程中偷工减料,出现漏水问题的住宅大都是因此造成的。 在目前的房地产市场,使用斜屋顶窗的楼盘种类丰富多样,有经济适用房,也有多层住宅,还有TOWNHOUSE,这些楼盘无一例外地采用了斜屋顶设计,并使用了斜屋顶窗作为采光来源,一改传统的老虎窗所带来的沉重呆板的风格,与此同时,采光和通风也得到了与老虎窗相比很大的改善。
坡屋顶一般采用在阁楼内铺或喷保温材料的作法也有的在屋面上铺一种特制复合岩棉板,该板上贴有一层改性的沥青油毡,上面根据需要做保护层。这种屋面的保温和防水性能都比较好。现在发展商做屋顶隔热层用的材料尽管能起到一定作用,但时间久了问题依然会暴露出来。例如,这些防水隔热材料的寿命一般
在10年以内,超过10年,材料可能因老化、磨损而导致渗水、隔热效果减弱等问题出现。现在很多发展商大都采用比较传统的隔热层施工方式,早期建造的住宅也采用这些传统做法,结果到今天就出了问题。
所以顶楼住宅迟早都可能面对弊端暴露的问题,就算发展商到时帮助维修也是一件工程量很大的事,这对顶楼住户多多少少都会有影响,故购买顶楼还是有一定风险的,之所以这么说是因为传统施工占主流 。传统的防水、隔热材料和设计施工方式现在房地产界依然被广泛地应用着,尽管有所改进,但并未有质的变化。一些发展商问及原因他们回答说,现在市场上的隔热、防水材料确实有不少花样,他们也试图尝试。但对一些新材料不是很放心,因为新材料大部分都未经过长时间使用的检验,并且曾经有发展商采用这样的新材料后还是未能避免顶楼弊端的出现,所以觉得采用传统施工方式比较稳妥放心。同时为了增强屋顶的防水、隔热性能,发展商大多会选用质量好的建材,加厚防水层、隔热层、保护层,以尽可能降低漏水出现的几率,增强隔热效果,延长隔热层的有效年限。另一方面新材料一般成本比较高,施工难度大,从耗费的人力、物力方面考虑,还是传统设计和施工方式经济实用。如曾经拿过鲁班奖的中国海外建筑,其在住宅屋顶设计和施工上依然是采用传统方式。 从一些建筑专家了解到,国内住宅屋顶的改造进步比较缓慢,而国外因对住宅的健康、节能比较重视,在屋顶设计方面有不少创新。如季节性地使用可移动的水箱隔热,效果很好;普遍采用坡式屋顶设计,有效改善了屋顶排水、防水、隔热的问题。其次一些楼盘还通过做屋顶绿化的方式增强顶楼的隔热功能。如汇景新城,在洋房、叠加式别墅的屋顶都建造了“顶层花园”,不仅成为小区的一道绿
我国法律规定阁楼面积统一按层高(高度)2.20米(含2.20米)以上部位的建筑面积为计价面积。利用下一层屋面所建的露台、平台等无论大小与使用功能如何,一律不计销售面积。
有些发展商为了促进顶楼销售,把顶楼天台作为购买顶楼的附加产品送给业主使用,结果的有业主对天台进行重新装修,拆掉原来的地砖种上花草,时间久了,隔热层和防水层受到磨损导致性能减弱。因此开发商还需要正确引导消费者理智的消费房产。
三、消费者置业心态把握
拥有斜屋面的阁楼虽然看似复杂难用,却有它与生俱来的优点。阁楼空间丰富,富有趣味和变化;阁楼平均层高低,因此更使人感觉亲切、温暖,富有安全感;阁楼不仅有效的解决了顶层隔热和防水的问题,而且可以丰富建筑立面效果。阁楼是神秘的,天然的斜面使室内的光影变幻万千;阁楼是最高的,有最开阔的视野、最新鲜的空气;阁楼也是最贴近蓝天的。因此拥有一个自己心仪的阁楼 ,按照自己的想法去打造它,就成了很多人的梦想。顶楼有利处,当然也有弊端,很难说顶楼的利和弊到底谁大于谁,其实在不同人的眼里,这个问题就有不同的答案。在到底该不该置业顶楼的问题上,买家最关键的是根据自己的居住要求和状况在利弊之间寻找平衡。
孙子兵法上说:“知彼知己,百战不殆”。只有充分了解倒消费者的消费心态才能更高的为他们提供合适的置业产品,下面是顶楼居住者的经历和感受:
1、居住顶层阁楼九大利好:
* 视野开阔,可以“一览众山小”,对保护视力也有好处;
* 通风、采光效果好,阴雨天能节省照明用电;
* 价格往往比较便宜,可以把节约下来的钱用来更好地布置自己的房间,或者为空调交电费。因穿行的人少,楼道比较卫生,而且个人空间较多;
* 在梅雨季节比较干爽,不用除湿;
* 蚊虫较少;
* 私密性好;
* 没有电梯的多层住宅经常爬楼梯可以锻炼身体,每天来几个上下,比跑步还好,对每天缺少运动时间和运动缺乏的人来说,可以锻炼身体。;
* 受外界噪音影响小,没有楼上住户的噪音干扰(比如进行装修或者调皮的孩子经常的玩玩具),也不会受楼道邻居上上下下的干扰,更不会被楼下铁门的轰鸣骚扰,比较安静;
2、居住顶层阁楼七大弊端:
* 夏热冬冷,夏天要比低层单位多耗费电资源和水资源。
* 如果屋顶的建筑质量有问题,首当其冲要受害,容易出现渗水、裂缝。
* 水压一般比较小。
高层住宅的顶层最怕停电,公摊电梯运行费以及电梯维护费用比较多。
* 没有电梯的高层顶楼,爬楼梯比较辛苦,不适合有老人的家庭。
* 卫生间会散发出异味,因为通风管在顶上,所有的异味从一楼向上涌。
* 顶层隔楼增加装修成本。带阁楼的顶层确实有不少优点,但多了一个阁楼,装修成本相应也要增加。其中最大的支出是地板和墙地砖,阁楼的地坪无论如何铺设,都是笔不小的开支。其他楼层的吊顶是为了装饰,可吊可不吊;而顶层的吊顶是为了保温隔热,不可不吊;偌大面积的顶吊下来,费用也就可想而知了。阁楼要充分利用,自然需要一些分隔,还要制作橱柜,材料费、人工费又得节节上升。
3、购买阁楼的技巧
，顶层阁楼营销策划的研究