3.3 改造的效果比较
对于旧城商业街改造效果的评估,主要针对上述那些通过改造能够起作用的因素进行量化分析。改造的效果首先要解决商业街面临的实质性问题,由于三者情况不同,因此很难就单项作出比较,但从商业街可持续发展的角度,由于传统商业街与其他商业机构与设施相比较主要是在传统文化上具有优势,因此改造的重点就是要维护传统文化的特色,因此可以将对传统文化的“保护性开发”成功与否作为评价商业街的一个主要原则。
“保护性开发”包涵即保护与开发两个层面的意思:保护是指保留原街道亲切宜人的空间尺度以及骑楼等有价值的建筑等;开发是指在设计建筑与环境的外部特征中运用传统的文化符号,以体现与传统的沟通与交流,而达到使顾客产生共鸣的目的,近年对于商业街的改造中,逐渐开始摆脱具象模仿如大屋顶等传统建筑局部特征的初级手法,转而用更抽象的方法追求对于传统文化的神似,例如在上海南京路的改造中[8],在对景观环境改造和设计中,以深红色花岗岩铺筑的设施带———“金带”作为步行街的骨架贯穿始终,并且在步行街的中部开辟了一片绿地和“世纪广场”,称之为
传统商业街的“保护性开发”还包括一个容易让人忽略的特征:传统商业街得以存在的内涵保护,如对传统老字号商铺的保留,但无论是局部改造还是拆除重建,拆迁费用在总成本中占据很重要地位,这样投资者为收回成本,容易产生“三高”(拆迁开发的高成本、出租、售门面的高价格、商品的高消费)等问题,而使很多传统老字号商铺被排除在改造后商业街以外,从而使传统商业街完成“老瓶装新酒”的转变,就象长沙黄兴路商业步行街那样[9]。这种拆除重建的做法,由于其中涉及到传统文化的形式与内容,以及对顾客、市民产生的表层与潜在的心理影响等社会问题,尤其是从长远来看,给商业街带来了哪些方面的影响等方面存在着很多的不确定因素,也引起了很多争议:例如支持者认为,既然商业街是城市发展到一定阶段的产物,那么随着服务对象的改变,在功能与结构上也应该相应变化,对于商业街的经营者也应该遵循优胜劣汰的市场竞争法则;而反对者则主要从社会伦理的角度,即商业街改造服务对象的层次和范围问题提出疑义,商业街的改造是否应该将原来经营者(老字号)以及相关消费阶层的利益排除在外?这其中还关涉到开发的另一个层面,即开发的参与范围与开发利益的分配问题,目前来看,如何改变政府与开发商在开发中权利分配的垄断地位,而更有利于推动社会公平等方面也值得进一步探讨与研究的问题。
从开发范围造成的效果来看,由于上海南京路商业街改造作为城市整体开发中的一个有机部分,开发效果比较理想;北京王府井商业街在区位优势与上海相似,号称北京的“金街”,但由于北京本身商业设施过剩、商业街所在位置交通等问题仍然存在,开业不久就陷入冷清之中;而长沙黄兴南路步行街的改造也不容乐观,由于只涉及到街道“一层皮”的改造,而没有将与其相连的街区考虑在内,虽然环境以及城市公共空间上相比较原来有了一定的改善,在目前也一定程度上满足市民要求,但根据马斯洛人心理需求的“五层次原则”,可以预见,随着人民生活水平与文化素质的进一步提高,仅仅商业街的“一层皮”改造,在城市空间规模以及多样化需求等方面,很难满足一个城市几百万人口对城市中心区的需求,从经济效益来说,昂贵的地价和租金、不菲的物业管理费、居高的成本势必使商品零售价水涨船高,再加上含金量模糊的名贵品牌,都可能让顾客望而却步,势必影响客源市场;另一方面,与焕然一新的商业街具有很大反差的是,商业街后面衰败的旧城区得不到及时的改造,经济、社会、环境等问题仍然存在,商业步行街对旧城区的发展没有发挥应有的作用。
4 复合开发模式的提出
从前面的分析看出,长沙模式由于存在的问题,加之选择以追求经济效益为主的开发策略等方面原因,导致商业街开发“开发有余、保护不足”、“局部有余、整体不足”、“形式有余、内容不足”的局面。而相对于北京上海而言,长沙所面临的问题在中国的城市中似乎更具有普遍性:在经济能力与客源市场有限,又无法回避自身种种问题以及与商业街紧密相关的旧城衰败等城市问题的情况下,怎样实现旧城商业街的改造?从可持续发展的角度来看,商业街改造的社会效益与经济效益同等重要,因此本文更加倾向于保护与开发、形式与内容、局部与整体并重的“复合型”开发与改造模式[10]。在这里,复合开发应该注意以下几点:开发的范围、开发的步骤、改造的力度、改造的模式。
4.1 开发范围
由国内外旧城商业街改造开发的成功经验来看,旧城商业街改造从范围来看:应该在城市空间整体开发的角度上,从原有建筑环境的保护,开发,重组与外部新建, 扩张引入新的活力两方面同时展开,但是应该看到,各地旧城商业街的衰退程度不同,开发的目的有所区别,地域性差异较大,因此那些模式是否适用于国内城市,还需要对旧城商业街改造调整作进一步的研究。对大多数欠发达中小城市,由于在建设资金方面的限制,更应该偏重商业街内部空间环境结构的调整与转型。
4.2 开发步骤、改造力度与模式探讨
在很多城市人财物力有限的情况下, 对于旧城商业街而言,只能采取分步走的策略,首先使旧城商业街改造成为该区域经济的推动点,将周边的旧城区用地分二期、三期开发。在这里,改造的力度就显得格外重要了,合适的改造力度可保证开发步骤的可持续发展,因此在开发模式上,改变政府统的“过多过死”的局面,还要避免孤注一掷的“三高”开发的出现,而是从客源市场购买力入手、降低成本,低造价地解决,走多种营销手段相结合的多样化开发思路[11],例如采取遵循政府、开发商(小范围)重点项目+小规模改造相结合的开发模式,以便充分利用全社会的智慧与资源,良性带动旧城商业街区的整体开发;从社会经济效益而言,改造要遵循保护与开发并重的原则,主要包括以下几个方面:保护优秀的历史建筑与景观风貌;挖掘历史文化内涵,创造高品质的空间景象;开辟公共活动空间,促进城市更新[12]。最终旧城商业街的目标是向“多形式、多攻能、多空间、多结构以及立体、科学、系统”的方向发展[13]以达到良好的社会与经济效益。
5 小结
旧城