收入水平的提高为MALL开发奠定了基础。很多学者认为,中国的人均GDP才刚到1000 美元, MALL在中国是不可行的。笔者却并不这么认为。首先,中国的经济发展十分不平 衡,用人均GDP来比较,抹杀了东部发达地区的消费容量。事实上,三大城市群的收入水平 已经超越东南亚开发MALL的收入水平界限,如2001年广州人均GDP 4586美元、北京3060美 元、上海 4520美元、深圳 5237美元,达到MALL开发的条件。很多学者更倾向于使用购买力 平价(PPP)对国内外消费市场分析作横向比较。郭熙保(1997)估计中国1994年购买力的 几何平均值为1美元等于2.44人民币;这样我国1994年的人均GDP为1590美元,广州达6347美 元、北京为4205美元、上海更已是7997美元了!若再考虑人口密度不同引致的消费总量不同 的话,中国部分地区的收入水平已经达到开发MALL的要求。
局部地区交通网络走向成熟
中国部分地区已经具备了较为成熟的交通网络,如珠三角的东莞公路密度为102.64公里 /百平方公里,比日本、韩国这些发达国家还要高。珠三角经济区正在铺设城际快速轨道交 通线网,计划在珠三角地区构筑起“半小时生活圈”。选址在这些前景广阔的地方造MALL 已经是中国MALL先行者考虑的重要因素。例如东莞的华南MALL、北京MALL等。
汽车的普及已是大势所趋
随着进口车关税的下调、汽车价格的下降以及汽车消费观念的转变,汽车在中国发达地 区的普及已经是不争的事实。据广东省统计局的调查,现在东莞、深圳和顺德三个城市每百 户家庭拥有的汽车数量分别为24、18.5和20,大大超过全国水平,并超过国际通行统计惯例 每百户10辆的汽车普及时代标准。目前,国家已将推动轿车进入家庭写入“十五”计划,进 口车关税也将逐年下调,银行信贷消费门坎将进一步降低,中国部分地区汽车的普及速度必 将加快,MALL发展所需的汽车条件将逐步成熟。
“假日经济”产生旅游新需求
在中国,人们全年的法定休息日已经超过110天,1997年城市职工平均每日工作时间为5 小时37分钟;市民的生活逐渐从“静态”走向“动态”,产生了对旅游、休闲等的新需 求。2002年国庆黄金周的调查显示,上海市场呈现出日用必需品、观光休闲、旅游三大消费 三足鼎立的态势,而观光休闲消费主要聚焦在购物中心。然而购物中心的功能是有限的,一 种能融会各种消费功能,提供多种休闲选择,又只需要短途旅程的休闲观光旅游形式—— MALL将顺应这股消费潮流。
MALL在中国的出现符合商业业态演变规律
在中国,MALL的出现是符合商业业态的演变规律的,是由商业自身发展的迫切需求所 引致。传统的百货商场,由于城市郊区化、交通停车条件、新兴业态的的出现以及自身功能 的缺陷,正在经历着衰退。MALL从根本上改变了零售业的被动和从属地位,实现了与相关 产业的有机融合乃至对生产的引导,对消费的促进,顺应了人们消费需求的变化,因而是符 合商业发展未来变化趋势的。事实上,90年代末,中国就开始了开发MALL的探索,但这个 时期的购物中心并不规范,有些采取分割商铺出售的经营方式而变成小商品市场;有些则受 规模所限,未能真正提供全方位、多角度的消费空间。因此,引进国外成熟的MALL开发经 验,建造真正的MALL,是中国商业业态发展的客观要求。
结论
中国开发MALL的因素已经基本具备,但并非每个地方都适合发展MALL;只有东部发达 地区,尤其是三大城市群才具备MALL发展的经济条件、交通网络、营商环境等条件。MALL 发展商可以在上述地区选择合适的地方开发MALL。
必须准确选择适宜发展MALL的地方,因地制宜地开发;根据当地的经济、环境、交 通、市场等因素进行因势利导地开发,形成自身的地方特色,切忌造成资源浪费和同行业恶 性竞争。
MALL的成功,外因是前提,但内因却是关键,必须通过降低成本、规模经营、业态组 合和科学管理以及不断的创新,形成自身优势,才是MALL取得成功的保证。