第七章 风险与不确定性分析
1、对于房地产开发项目而言，涉及主要的不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、资本化率、贷款利率、建筑容积率等。
土地费用要参照按期土地成交的案例，土地费用由土地出让金、城市建设配套费和土地开发费用组成。租售价格的确定也是通过与市场近期成交的类似物业的租售价格进行比较、修正后得出的。开发期由准备期和建造期两个阶段组成。租售期的长短与宏观社会经济状况、市场供求状况、市场竞争状况、预期未来房地产价格变化趋势、房地产项目的类型等有直接关系。资本化率常常选取若干个参照项目的实际净租金收入与售价的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率。除了以上项目外，开发项目总投资中资本金或借贷资金所占比例等变动也会对项目的评估结果产生较大的影响。
2、对于房地产置业投资项目的不确定性因素有：购买价格、权益投资比率、空置率、运营费用(是为了保持物业正常运行，满足租户的使用要求而支付的费用)、租金水平、贷款利率、有效面积系数。
3、盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。盈亏平衡分析有线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析两种，当产销量的变化不影响市场销售价格和生产成本时，成本与产量、销售收入与销量成线性关系，此时的盈亏平衡分析就是线性盈亏平衡分析。
房地产的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两类，临界点是达到允许的最低经济效益指标的极限值时的各个风险因素组合，保本点是使利润为零时的各个风险因素组合。单个风险因素分析用列表法和图解法，多个因素分析用列表法。
房地产的盈亏平衡分析有：最低租售价格的分析、最低租售数量分析、最高土地取得价格、最高工程费用、最高购买价格、最高运营费用比率。注意它们抵抗风险能力的强弱判断。
4、敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素。其目的是：指出有影响的敏感性因素并分析其原因;研究敏感性因素引起项目经济效益值变动的范围或极限值并分析其项目承担风险的能力;比较多方案的敏感性大小选出不敏感的投资方案。
敏感性分析的步骤：①确定用于敏感性分析的经济评价指标、通常采用的指标为内部收益率、也可选用财务净现值、开发利润等其他经济指标。②确定不确定性因素的变动范围③计算不确定因素变动时，评价指标的相应变动值④通过评价指标的变动情况、找出较为敏感的不确定因素进一步分析。可以采用列表法也可以用图表法。
敏感性分析的三项预测值法是对项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。
敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分，但其有一个弱点，对找出的敏感性因素无法确定其未来发生变动的可能性有多大，所以要进行概率风险。
5、在经济评价中除了要计算和分析基本方案的经济指标外，还需要进行不确定和风险分析，并提出规避风险的对策，盈亏平衡分析和敏感性分析不能代替风险分析。风险分析比较成熟的方法是概率分析法。
6、风险分析的一般过程和方法。风险分析的三个阶段：风险辨识、风险估计、风险评价。
风险辨识的常用方法有：专家调查法、故障树分析法、幕景分析法和筛选监测诊断法。
风险估计与评价的常用方法，采用定性与定量相结合的方法，目的是估计风险大小、评价风险的可能影响，以此为依据对风险采取相应的对策。方法有：调查和专家打分法，适用项目决策前期;解析方法;蒙特卡洛模拟法。
解析方法要求对影响现金流的各个现金源进行概率估计，解析方法主要用于解决2-3个变量的情况，蒙特卡洛模拟法则要求在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样，当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时，就需要采用蒙特卡洛模拟法。
概率分析的步骤：①列出需要进行概率分析的不确定性因素②选择概率分析使用的经济评价指标③分析确定每个不确定性因素发生的概率④计算在规定的概率条件下经济指标的累进概率，并确定临界点发生的概率。在房地产项目经济评价中，确定各因素发生变化的概率是风险分析的第一步，也是十分关键的一步。概率分为客观概率和主观概率，客观概率是在某因素过去长期历史数据基础上进行统计归纳得出的。
概率分析中的期望值法，选用净现值作为分析对象，并分析选定与之有关的主要不确定性因素，分别计算各可能发生情况下的净现值，包括各年净现值期望值和整个项目寿命周期净现值期望值。项目净现值期望值大于0，则项目可行，否则不可行。计算各年净现值标准差、整个项目寿命周期净现值标准差或标准差系数。净现值标准反映各种情况下净现值的离散程度，为了消除净现值期望值大小的影响，计算标准差系数，一般地，标准差系数越小，项目的相对风险越小，反之，项目的相对风险就越大。当期望值相同，标准差小的方案为优;标准差相同，期望值大的方案为优;标准差系数小的方案为优。
蒙特卡洛模拟法的步骤有：分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布。通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布;反复重复以上步骤，进行多次模拟试验，即可求出开发项目各项收益指标的概率分布或其他特征值。
第八章 房地产开发项目可行性研究
1、房地产开发项目可行性研究是在投资前，分析论证项目目标实现可能性的科学方法，对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价，综合研究项目的技术先进性和适用性、经济合理性、以及建设的可能性和可行性。可行性研究的根本目的是减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会、环境效益。
可行性研究的作用：作为申请项目核准的依据;项目投资决策的依据;筹集建设资金的依据;开发商与有关部门签订协议、合同的依据;编制下阶段规划设计的依据。
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www.jzr88.com可行性研究的依据：法律法规、经济和社会发展城市土地规划、宏观调控产业政策、城市规划、土地出让合同、环境保护审批意见、交通意见、自然地理气象基础资料、工程技术标准规范指标要求、经济参数指标、项目备选方案的土地规划设计方案。
可行性研究的工作阶段：①投资机会研究，以自然资源和市场调查预测为基础，寻找最有利的投资机会，投资机会研究分为一般投资机会研究和特定投资机会研究，前者从地区、部门、利用资源三个方面指明具体的投资方向，特定投资机会研究是选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策。投资机会研究的内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、项目建成后对社会的影响等。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。②初步可行性研究，在机会研究的基础上，进一步对项目的建设的可能性与潜在效益进行论证分析，主要解决的问题是分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定，是否进行详细可行性研究的必要，对哪些关键问题需要进行辅助研究。③详细可行性研究④项目评估与决策。按规定，对政府核准的投资项目目录中的项目实行核准制，对于以外的投资项目实行备案制，无论何种都要提交相应工程咨询资质的机构的项目申请报告。企业内部的审查工作主要是审查项目的经济可行性。
2、可行性研究的内容有：项目概况;开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定，主要有土地、人口、地上建筑物、区内企业、管线、地下物、拆迁计划和安置方案;市场分析和市场规模的确定;规划设计方案的选择;资源供给条件分析;环境影响计价;项目开发组织机构和管理费用研究;开发建设计划的编制;项目经济和社会效益分析;结论及建议。
可行性研究的步骤：①接受委托，受托方应获得项目建议书和有关项目背景介绍资料;②调查研究，主要从市场调杳和资源调查两方面进行，市场调查主要从供给和需求量、价格、竞争能力等，以确定项目的经济规模和项目构成，资源调查是为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。③方案选择和优化④财务评价和综合评价⑤编制可行性研究报告。
3、房地产开发项目策划，以房地产市场分析及拟开发项目分析为基础，就可以形成一个项目的策划方案，方案通常包括：①区位分析与选择，包括地域分析与选择和具体地点的分析与选择，前者是战略性上的选择②开发内容和规模的分析与选择，选择最佳的用途与最合适的开发规模③开发时机的分析与选择④合作方式的分析与选择⑤融资方式与资金结构的分析与选择⑥产品经营方式的分析与选择。
在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案，项目是否分期、物业类型及物业类型的比例、建筑面积规模和物业档次、合作方式和合作条件、投入资本金数量和占投资比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例，都可以在具体的评价方案中加以明确。
选择基础参数：时间类参数;融资相关参数;收益相关指标;评价标准类指标。
4、房地产开发项目投资估算的范围：土地费用、勘察设计和前期工程费、房屋开发费、其他工程费、开发期间税费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费。
土地开发费有：征地拆迁费、出让地价款、土地转让费、土地租用费、土地投资折价。
勘察设计和前期工程费中规划设计费为建筑安装工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的1-3%，水文、地质勘探所需的费用一般为设计概算的0.5%左右。
房屋开发费有：建筑安装工程费;基础设施建设费，包括自来水、雨水、污水、燃气、热气、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等建设费用;公共配套设施建设费;包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。房屋开发费中各项费用的估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法。
其他工程费有：临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费。
，房地产估价师《开发经营与管理》复习提纲(六)