第二部分 房地产开发经营与管理
第一章房地产投资及其风险
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资的概念、形式、风险及其防范等的了解、熟悉和掌握程度。
第一节投资与房地产投资
一、投资
(一)投资的概念
(二)投资的分类
1.短期投资和长期投资
2.直接投资和间接投资
3.金融投资和实物投资
4.生产性投资和非生产性投资
(三)投资的特性
(四)投资的作用
1.投资是一个国家经济增长的基本推动力
2.投资与企业发展密切相关
3.投资可以促进人民生活水平的提高
4.投资有利于国家的社会稳定和国际交往
二、房地产投资
(一)房地产投资及其目的
1.房地产投资的概念
2.房地产投资的目的
(二)房地产投资的特点
1.区位选择异常重要
2.适于进行长期投资
3.需要适时的更新改造投资
4.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
5.变现性差
6.易受政策影响
7.依赖专业管理
8.存在效益外溢和转移
(三)房地产投资的物业类型
1.居住物业
2.商业物业
3.工业物业
4.酒店与休闲娱乐设施
5.特殊物业
第二节房地产投资的形式与利弊
一、房地产直接投资
(一)房地产开发投资
(二)房地产置业投资
二、房地产间接投资
(一)投资房地产企业骨片或债券
(二)投资房地产投资信托基金
(三)购买住房抵押支持证券
三、房地产投资的利弊
(一)房地产投资之利
1.相对较高的收益水平
2.易于获得金融机构的支持
3.能抵消通货膨胀的影响
4.提高投资者的资信等级
(二)房地产投资之弊
1.投资数额巨大
2.投资回收周期较长
3.需要专门的知识和经验
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www.jzr88.com第三节房地产投资的风险
一、房地产投资风险的概念
(一)风险的定义
(二)风险分析的目的
二、房地产投资的系统风险
(一)通货膨胀风险
(二)市场供求风险
(三)周期风险
(四)变现风险
(五)利率风险
(六)政策风险
(七)政治风险
(八)或然损失风险
三、房地产投资的个别风险
(一)收益现金流风险
(二)未来运营费用风险
(三)资本价值风险
(四)比较风险
(五)时间风险
(六)持有期风险
四、风险对房地产投资决策的影响
第四节风险与投资组合
一、投资组合理论
二、资本资产定价模型
考试要求
1.了解投资的概念、分类、特性和作用
2.掌握房地产投资及其目的、特点、和房地产投资的物业类型
3.掌握房地产直接投资
4.掌握房地产间接投资
5.熟悉房地产投资的利弊
6.掌握房地产投资的风险
7.了解风险与投资组合
第二章房地产市场及其运行规律
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场的特性、市场结构与描述指标、市场运行规律、政府干预房地产市场的手段与方法等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节房地产市场概述
一、房地产市场的概念
二、房地产市场的运行环境
三、影响房地产市场转变的社会经济力量
(一)金融业的发展
(二)信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善
(三)生产和工作方式的转变
(四)人文环境的变化
(五)自然环境的变化
(六)政治制度的变迁
四、房地产市场的参与者
(一)土地所有者或当前的土地使用者
(二)开发商
(三)政府及政府机构
(四)金融机构
(五)建筑承包商
(六)专业顾问
1.建筑师
2.工程师
3.会计师
4.造价工程师或经济师
5.房地产估价师及房地产经纪人
6.律师
(七)消费者或买家
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www.jzr88.com第二节房地产市场结构与市场指标
一、房地产市场结构
二、房地产市场细分
(一)按地域范围细分
(二)按房地产用途细分
(三)按存量增量细分
(四)按交易形式细分
(五)按目标市场细分
三、房地产市场指标
(一)供给指标
(二)需求指标
(三)市场交易指标
第三节房地产市场的特性与功能
一、房地产市场的特性
(一)市场供给的垄断性
(二)市场需求的广泛性和多样性
(三)市场交易的复杂性
(四)市场价格与位置密切相关
(五)存在广泛的经济外部性
(六)市场信息的不对称性
二、房地产市场的功能
(一)配置存量房地产资源和利益
(二)显示房地产市场需求变化
(三)指导供给以适应需求的变化
1.建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式
2.某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化
(四)指导政府制定科学的土地供给计划
(五)引导需求适应供给条件的变化
第四节房地产市场的运行规律
一、房地产空间市场与房地产资产市场
(一)房地产空间市场
(二)房地产资产市场
(三)房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态
二、房地产市场的周期循环
(一)房地产周期循环的定义
(二)房地产周期循环的原因
(三)传统房地产周期理论的主要内容
(四)分析房地产周期运动的新观念
(五)房地产市场的自然周期
(六)房地产市场的投资周期
(七)房地产市场自然周期和投资周期之间的关系
三、房地产泡沫与过热
(一)房地产泡沫及成因
1.房地产泡沫的定义
2.房地产泡沫的成因
(二)“过度开发”及诱因
1.房地产市场中的过度开发
2.过度开发的诱因
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www.jzr88.com(三)房地产泡沫和过度开发的区别与联系
1.房地产泡沫和过度开发的区别
2.房地产泡沫和过度开发的联系
(四)房地产泡沫的衡量
第五节政府对房地产市场的干预
一、政府干预房地产市场的必要性
(一)房地产市场失灵
(二)住房问题和住房保障
(三)宏观经济周期循环
(四)房地产价格剧烈波动
(五)房地产市场非均衡
二、政府干预房地产市场的手段
(一)土地供应政策
(二)金融政策
(三)住房政策
(四)城市规划
(五)地价政策
(六)税收政策
(七)租金控制
三、规范房地产市场行为的措施
(一)健全市场准入制度
(二)推动行业诚信体系建设
(三)规范交易程序
(四)加强产权管理
考试要求
1.掌握房地产市场的概念、运行环境，影响房地产市场转变的社会经济力
量和房地产市场的参与者
2.掌握房地产市场结构与市场指标
3.掌握房地产市场的特性与功能
4.熟悉房地产空间市场与房地产资产市场
5.掌握房地产市场的周期循环
6.了解房地产泡沫与过热
7.了解政府对房地产市场的干预
第三章房地产开发程序与管理
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产开发程序各阶段工作内容以及对获取土地、建设过程中相关管理工作的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节房地产开发程序概述
一、房地产开发的基本概念
二、房地产开发的主要程序
第二节投资机会选择与决策分析
一、投资机会选择
二、投资决策分析
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www.jzr88.com第三节前期工作
一、获取土地
(一)土地储备与土地一级开发
1.土地储备
2.土地一级开发
(二)获取土地的途径
1.土地使用权出让
2.土地使用权划拨
3.原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让
4.与当前土地使用权拥有者合作
二、确定规划设计方案并获得规划许可
(一)土地出让过程中的规划管理
(二)房地产开发前期的规划管理
1.开发项目选址、定点审批阶段
，2016房地产估价师《开发经营与管理》 考试大纲