第四节 基准地价修正法
基准地价修正法：在政府确定公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象所外地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。基准地价修正法是一种间接估价方法，其估价结果取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。
运用基准地价修正法估价应按如下步骤进行：①搜集有关基准地价的资料;②查出估价对象所处地段的基准地价;③进行交易日期调整;④进行土地状况调整;⑤求出估价对象宗地的价格。
进行土地状况调整，是将估价对象宗地的状况，包括位置、土地使用期限、土地开发程度、容积率、土地形状、临街状况等，与评估基准地价时设定的有关条件或状况进行比较，将基准地价调整为在估价对象宗地状况下的价格。
第五节 补地价的测算
补地价是指土地使用者因改变土地使用权出让合同约定的土地使用条件等而需向国家缴纳的土地使用权出让金或者上缴的土地收益等。需要补地价的情形主要有3种：①土地使用者改变土地使用权出让合同约定的土地用途、容积率等土地使用条件②土地使用者延长土地使用期限(出让土地使用权期满后续期)③土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产(要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金等)。
对于单纯增加容积率或建筑面积的以及改变土地用途并提高容积率的补地价来说，其补地价的数额理论可以用下列公式计算：补地价(单价)=新楼面地价X新容积率-旧楼面地价X旧容积率，或楼面地价不变的，补地价(单价)=(新容积率一原容积率)X楼面地价
第六节 高层建筑地价分摊
一、高层建筑分摊的意义，通过高层建筑地价分摊解决：①各部分占有的土地份额;②各部分享有的土地面积;③各部分享有的地价数额等。
二、高层建筑地价分摊的方法
1、按建筑面积进行分摊，是根据各自拥有的建筑面积的多少来分摊，具体如下：
某部分享有的地价数额=土地总价值/总建筑面积X该部分的建筑面积
某部分占有的土地份额=该部分享有的地价数额/土地总价值
=该部分的建筑面积/总建筑面积
按建筑面积进行分摊的优点，是简便、可操作性强，但存在的问题也是显而易见的，它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。
2、按房地价值进行分摊，为了克服按建筑面积分摊出现的不同部分的价值不同，但却分摊了等量的地价，可以依据各部分的房地价值进行分摊。具体方法是：
某部分享有的地价数额=土地总价值/房地总价值X该部分的房地价值
某部分占有的土地份额=该部分享有的地价总数/土地总价值
=该部分的房地价值/房地总价值
按房地价值进行分摊比按建筑面积进行分摊要复杂一些，但更符合实际情况，主要适用于各部分的房地价值(单价)有差异但差异不是特别大的建筑物。
3、按土地价值进行分摊，按房地价值进行分摊的方法，当香港按建筑面积进行分摊遇到困难时也被提出来过，但它仍然存在上述的假设用途、面积、平面布置、装修装饰等相同，仅房地价值不同的各层所分摊的建筑物价值不相等这个理论缺陷，因此，需要进一步寻找更为合理的分摊方法。更为合理的分摊方法是依据各部分的土地价值进行分摊，具体方法如下：
某部分占有的土地份额=(该部分的房地价值-该部分的建筑物价值)/(房地总价值-建筑物总价值)=[该部分的房地价值-(房地总价值-土地总价值)/总建筑面积X该部分的建筑面积]/土地总价值
某部分享有的地价数额=该部分占有的土地份额X土地总价值
=该部分的房地价值一该部分的建筑物价值
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www.jzr88.com，2016房地产估价师《理论与方法》复习提纲(十一)