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判断题
1、某宗房地产的土地总面积1000平方米,建筑总面积5000平方米,房地单价1800元/平方米,土地单价1500元/平方米,建筑物的重置价格2000元/平方米,九成新。这意味着该宗房地产不是处于最高最佳使用状态。
A、对
B、错
2、城市规划影响土地价值,在一定程度上是合法原则的体现。
A、对
B、错
3、成本估价法又称重置成本法。
A、对
B、错
4、估价对象房地产状况为过去,估价时点却可以是过去或现在、未来。
A、对
B、错
5、房地产价格在某种意义上是客观存在的,房地产估价不是估价人员给房地产定价,而应是模拟市场的价格形成过程,将房地产价格显示出来。
A、对
B、错
6、假设开发法可用于拆迁补偿估价。
A、对
B、错
7、同一宗房地产,其房地价格:土地价格+建筑物价格。
A、对
B、错
8、城市中现有一块空地,目前没有任何收益,因而不能用收益法估价。
A、对
B、错
9、偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同,且比直线折旧法计算的年折旧额小。
A、对
B、错
10、房地产虽然可以区分为物质实体和权益两个方面,但其价值的高低主要取决于其权益的大小。
A、对
B、错
11、房地产价格一般来说是由供给和需求决定的,需求减少,则价格会下降。
A、对
B、错
www.jzr88.com12、人口高密度地区,必定导致对房地产的求大于供,供给相对匮乏,因而该地区的房地产价格必然超高。
A、对
B、错
13、房地产价格实质上是关于房地产权益的价格。
A、对
B、错
14、某宗房地产1994年1月初的价格为1000元/平方米,1998年1月初的价格为1400元/平方米。假设该类房地产1994年1月初至1998 年1月初的价格变动规律,为每年1月初的价格与上一年的同期价格的比值都十分接近,则预测该宗房地产1999年1月初的价格为1523元/平方米。
A、对
B、错
单项选择题
1、某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820、850和900万元,若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2,则该宗房地产的最终评估价格为( )万元。
A、850
B、845
C、869
D、857
2、某写字楼刚建成,其建筑造价实际为1000万元,建筑面积为5000平方米,其基地的现时市场价格为600万元,附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为2800元/平方米,则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为( )万元。
A、800
B、900
C、1000
D、大于1000
3、某宗房地产正常情况下年总收益140万元,年总费用40万元,资本化率12%,出让时的土地使用权年限50年,现已使用了5年,则该宗房地产的现时总价为( )万元。
A、833.33
B、830.45
C、828.25
D、827.64
4、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元,若将两宗土地合并为一宗,合并后值110万元,如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权,乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。
A、50万元
B、55万元
C、60万元
D、60万元以上
5、用成本法评估新建房地价格的基本公式为:新建房地价格=取得土地费用+( )+正常利税。
A、拆迁费用
B、建造建筑物费用
C、公共设施建设费用
D、市政设施建设费用
www.jzr88.com6、某宗房地产,净收益每年50万元,建筑物价值200万元,建筑物资本化率12%,土地资本化率10%,则该宗房地产的总价值为( )万元。
A、417
B、500
C、460
D、450
7、用市场比较法评估房地产价格时,通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、( )个别因素修正。
A、环境因素
B、质量因素
C、区域因素
D、新旧程度
8、甲土地的单价2100元/平方米,建筑容积率为7,乙土地的单价1500元/平方米,建筑容积率为5,该两块土地的总价相比( )。
A、甲的等于乙的
B、甲的高于乙的
C、甲的低于乙的
D、难以判断
9、用成本法评估某宗房地产的价格时,应选取( )成本作为评估依据。
A、类似房地产的客观
B、类似房地产的最高
C、类似房地产的最低
D、该宗房地产的实际
10、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98,则其依据为( )。
A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2%
B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2%
C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2.04%
D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2.04%
11、某建筑物,政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年数n之间的关系为( )。
A、N=t+n
B、N < t+n
C、N > t+n
D、A、B、C都可能
12、楼面地价=土地单价÷( )。
A、建筑层数
B、建筑覆盖率
C、绿地率
D、建筑容积率
www.jzr88.com13、用成本法评估旧建筑物的价格时,折旧注重的应是建筑物价值的( )。
A、收回
B、摊销
C、减损
D、补偿
14、某建筑物已使用8年,经实地勘察,估计尚可使用32年,残值率为5%,则该建筑物的成新率为( )%。
A、76
B、80
C、81
D、84
15、某前后临街总深度30米的矩形宗地,前街路线价20000元/平方米,后街路线价1000元/平方米,若按重叠价值估价法,其前街影响深度为( )米。
A、10
B、15
C、20
D、 30
16、某类房地产通常抵押贷款占7成,抵押贷款的年利率10%,购买者自有资本要求的年收益率12%,则该类房地产的资本化率为( )%。
A、10.6
B、11.4
C、11.2
D、10.8
17、在评估期房价格时,( )。
A、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态
B、估价对象状况为估价时点(现在)的状态,房地产市场情况为未来某时点的状态
C、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态
D、估价对象状况为未来某时点的状态,房地产市场情况为估价时点(现在)的状态
18、购买某类房地产,通常抵押贷款占七成,抵押贷款年利率为9%,若该类房地产的资本化率为10.8%,则自有资本要求的年收益率为( )%
A、15.0
B、15.7
C、12.6
D、11.6
19、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易,买方付给卖方297万元,应交税的税费均由卖方负担,则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。
A、323
B、275
C、273
D、258
www.jzr88.com20、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米。按平均增减量趋势法估计,该类房地产于1999年的价格为( )元/平方米。
A、2390
B、2410
C、2430
D、2450
21、用成本法评估新开发土地价格的基本公式为:新开发土地价格:取得待开发土地费用+( )+正常利税
A、拆迁安置补偿费
B、基础设施建设费
C、公共配套设施费
D、开发土地所需费用
22、路线价法估价的第二个步骤应为( )。
A、设定标准深度
B、求取路线价
C、编制深度百分率表
D、划分路线价区段
23、某房地产1992年1月1日的价格为1000元/平方米,1992年到1995年年平均上涨10%,用长期趋势法评估,该房地产1996年1月1日的价格应为( )元/平方米。
A、1611
B、1331
C、1464
D、1400
24、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易,买方付给卖方2325元/平方米,应交纳的税费均由买方负担,则该宗房地产的正常成交价格为( )元/平方米。
A、2487.75
B、2500.00
C、2511.00
D、2162.25
25、采用( )求取的年折旧额每年递减。
A、成新折扣法
B、偿债基金折旧法
C、年数合计法
D、直线折旧法
26、房地产的供给增加,需求不变,其价格会( )。
A、上升
B、下降
C、不变
D、升降难定
www.jzr88.com27、残余法是依据( )价格。
A、土地收益求取土地
B、建筑物收益求取建筑物
C、房地收益求取房地
D、房地收益单独求取土地或建筑物
28、一宗房地产交易能够达成的充分条件是( )。
A、买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格
B、买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格
C、买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格
D、买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格
多项选择题
1、某宗房地产欲出售,其评估价格为100万元,最后实际成交价格为150万元,这可能是( )。
A、评估价格公平合理,成交价格不公平合理
B、评估价格不公平合理,成交价格公平合理
C、评估价格和成交价格都公平合理
D、评估价格和成交价格都不公平合理
2、估价上真实、客观、合理的价格是指:( )。
A、交易双方均接受的价格
,2016房地产估价师《理论与方法》习题(三十二)