㈤交流沟通与协调能力
物业管理项目的管理服务不但要与物(物业)打交道，更要无时无刻地与业主、业主委员会、自身员工、企业领导、企业各相关管理部门、企业内外各类项目管理机构、政府主管及相关职能部门、专业服务等机构中的人打交道。在这个过程中，除了要依法、依照规章制度办事外，更重要地是与人在思想和感情上的交流和沟通。要处理好一件事务，必须努力寻求相关各方在思想认识上的基本一致和情感上的相互支持。而实现这个目标的有效途径，只能是通过双方不断地交流与沟通和反复地协调与调整。
物业管理项目管理服务的全过程，就是不断进行交流、沟通、协调和调整的过程，项目经理这方面能力的高低，对项目管理服务效果与水平的影响是至关重要的。它们突出反映在项目经理的思维能力(思维清晰、敏捷、缜密)、语言能力(表达清晰、准确、逻辑性强)和情感能力(善于以情动人、以情感人)等方面。可以说，这方面能力是项目经理的基本能力之一。
㈥依法进行项目管理服务的能力
在项目的物业管理过程中，“法”是无时不在的，它涉及了与物业管理相关的诸多国家与地方的法律、法规、行政规章和政策文件。如依法制定管理服务规章制度、依法设立管理服务项目和经营内容、依法实施管理服务与经营、依法签定和执行各类相关合同、依法处理与业主和业主委员会关系、依法处理相关部门机构组织的关系、依法处理各类纠纷、依法用工，等等，都离不开现行法律法规和政策的制约。这些，都集中反映到依法维护国家、业主与企业的合法权益这个根本问题上。随着国家整体和物业管理法制化环境日趋完善，以及广大业主法制观念意识的普遍提高，作为项目管理者的法制观念意识及依法处理项目管理服务中各类事务的能力，愈发显得突出和重要。 在处理事务能力中，需要特别强调的是处理物业管理过程中突发事件的能力。所谓突发事件，是指那些在非常规的特定环境下偶发的，对业主正常生活或工作造成明显影响的事件。如人为或不可抗拒力造成的意外灾害或伤害事件、突发民事或刑事案件、共用设备设施突发事故故障造成危害事件等等。处理突发事件的崩裂主要反映在：
1、依法处理事件的观念、意识和能力。依法是处理各类突发事件的基本原则，否则必将损害到国家或物业管理相关主体各方或一方的权益。所以，项目经理必须熟知或熟悉各类突发事件可能会涉及到的相关法律法规和政策规定。
2、制定处理突发事件预案的能力。处理突发事件的标准，就是要求处理者在事件发生的第一时间即能拿出恰当、有效的处理措施，把事件的不良影响降至最低，在合理的时间内取得圆满的处理结果。项目管理者应该针对项目自身及所处地区环境的社会、人文、自然等状况，充分预测和估计可能发生的突发事件的类型及其危害与影响，结合管理者自身及周变可利用资源的条件与能力，制定出处理各类突发事件的预案。如针对发生火灾、水灾、震灾、疫情、重大刑事案件和共用设施设备重大事故等事件的处理预案。只有这样，在面对突发事件时，才能最大限度地做到“有备无患”和取得较为理想的处理结果。甚至包括一定范围的业主，定期根据预案要求组织处理突发事件的实际演练，对提高管理者和广大业主的观念意识与能力，也是十分重要和必要的。
3、处理突发事件时项目经理的个人能力。预案不可能与实际发生事件完全相同，且预案是死的，实际情况则是千变万化的。遇事时项目管理领导者保持处变不惊，思维始终保持清晰、敏捷，迅速抓住解决问题的主要矛盾；决策准确、果断，调度人、财、物有方、合理；善于化解处理事件中产生的各种矛盾，善于在依法、依规的同时倚*情感力量处理人和事；再者，突发事件的善后工作可能是长期的，应该在事件发生初期就要进行周密策划，对预案进行补充和完善，这些都是项目经理个人能力的反映。可以说，处理突发事件是对项目经理能力的全面检验。
㈦项目财务管理能力
物业管理项目的经济效益是考核项目管理业绩的一项重要内容，在项目管理中占有重要地位。项目经理应能对所管项目，组织进行以物业管理费为主要对象的费用收支计划编制、实施监控、资金使用管理与分析；定期向所在企业财物主管部门及业主委员会报告和定期向全体业主公示项目的总体财务状况、财务变动状况、项目管理费用收支状况和经营财务管理状况。要达到上述要求，不但要求项目经理能够有效地控制项目财务管理计划的实施，还必须能够组织相关人员对项目物业管理费收支状况进行准确的预测、分析和判断，以保证项目运营资金的可*与合理使用。这是项目正常运营和可持续发展的基础，这方面能力是项目经理必备的基本能力之一。
㈧专业技术管理能力
物业的共用设施设备的正常运行使用管理和维修养护工程管理，是项目管理服务中十分重要且专业性很强的一项内容。随着21世纪经济全球化发展和科技进步步伐的不断加快，高科技设备设施及技术手段在物业及物业管理中的应用日趋广泛。当前，无论是住宅物业还是非住宅物业，不仅在安全监控、消防监控、电梯监控、互联网技术、通讯与视频传送等较高新技术迅速发展的领域中，就是在传统的供水、供电、供热、供冷、燃气、保洁、绿化、车辆等方面管理服务中，其设施设备的自动化和智能化程度也在迅速提高，应用种类与范围不断扩大，相应的管理维护技术水平也在不断更新。作为项目经理，虽然不需要成为“专精”的专业技术人员，但如何尽快适应这种局面，对物业管理中各类设施设备正常运行和各专项维修养护工程进行相应管理(包括方案计划的审定、实施过程的监控和接管验收等)的能力，却是必须具备的。在高档次物业项目的管理中，这方面能力的需求尤其突出。
㈨文化建设能力
对于一个物业管理项目来说，文化的涵义包括了项目中面向广大业主的社区文化和项目管理组织内部的文化两个方面。每个物业管理项目作为相对独立的生活或工作区域，在社会中形成了最基本的社区。随着老百姓经济生活水平的不断提高，业主们在追求物质消费的同时，对精神消费的需求也越来越突出。所以，在满足业主物质管理服务需求的同时，还要适时适量地开展丰富的社区文化活动，不断满足业主中精神生活消费需求。有计划、有组织、有实效的社区文化活动，也是加强项目管理服务者与业主之间的交流，沟通双方感情和协调相互间关系，增强双方“亲和力”的重要桥梁。同时，社区文化建设也是不断提高业主和员工文化素养进而提高其综合素质的有效手段。当前，物业管理项目文化品味的高低，已逐渐成为购房者选择物业时认真考虑的和业主衡量项目管理服务整体水平的重要因素之一。
进行社区文化建设，能够根据物业项目的硬件条件、所处环境和业主构成与需求状况，以及管理者自身的相应条件与实力，对项目社区文化建设的档次和内容作出准确的定位是十分重要的。定位准确，实施起来才能激发广大业主积极参与的热情，从而推动社区文化活动经久不衰地开展下去。项目的社区文化建设，不仅仅是开展文化娱乐活动，项目整体环境的文化氛围建设亦是一个重要方面。如共用部位的标语横幅、宣传布告栏、张贴画等精神文明和文化方面的宣传内容和形式，都能突出反映出管理区域的文化品位，提升项目的整体档次。
企业文化建设是企业自身建设的重要内容，对一个项目管理组织来说同样如此。项目管理组织文化离不开企业文化，但是如何在项目管理中充分和最大限度地体现企业文化，则是每个项目经理必须结合项目实际认真思考，且能拿出有效地措施去实施贯彻的工作内容之一。比如，如何在员工中有效地宣传贯彻企业文化精神，进而结合社区文化建设活动，利用一切可能的条件和机会向广大业主宣传企业文化的精髓和内涵，让企业文化与社区文化有机地融合到一起。对于每个员工来说，决不仅仅穿着了企业的统一服饰，就能代表企业的形象。在管理服务过程中的每一句言谈话语、每一个行为举止，除了反映着个人的素质修养外，更在反映着项目管理组织和企业的整体形象。这方面的培养，除了规章制度的强制，更要有意识地通过企业文化与社区文化的不断熏陶和潜移默化来实现。
可以说，项目的文化建设在项目管理服务中的地位和作用，越来越显得突出和重要了。项目经理不但要结合项目实际抓好文化建设，其自身的文化与道德素养及其影响力，都在起着十分重要的作用。
㈩人才开发能力
一个管理项目的硬件条件、管理企业的整体水平与能力和相关的环境条件，相对于项目管理来说均属外部因素，其管理服务的实施，最终是要在项目经理带领下，由项目的全体员工去完成。而组建一支高水平的项目管理队伍，首先需要项目经理具有科学合理地选拔、使用和有效地吸引、留住人才的能力。它具体表现在，项目经理能够根据项目管理服务现状并结合未来发展，科学合理地搭建高效能的管理服务构架；建立良好的市场化用人机制和有效的员工培训制度，将你领导的项目管理服务过程，构筑成员工展示其才能的舞台。
所谓人才，不是仅指那些有高学历、高职称、高职务的人，能适应社会分工不同层次的各个岗位的需要，且在岗位上能够不断学习、研究、创新、提高的人，都属于人才。所以，选用人才时首先要考虑其知识层次和能力水平与岗位相适应，且有结合工作实际的学习能力和发展潜力；良好的用人机制是调动员工积极性、充分发掘其潜能和留住人才的必要条件；健全的员工内外部培训制度，是员工树立良好服务意识与创新观念，不断提高专业业务技能有效途径，是促使其跟上行业及企业前进步伐的基本保证；领导者的领导艺术与个人的人格魅力，也是吸引和留住人才的一个重要因素。
㈩领导能力
前面所讲的策划、决策、组织、协调、沟通、交流等等方面的能力，均体现着对项目经理领导能力的具体要求。一般情况下，领导者多习惯于命令与强权的控制性管理方式。而现代全新的内外部企业经营环境，特别是作为服务性产业的物业管理经营环境，在促使着领导者一手抓制度化、规范化、标准化，致力于持续提升管理服务品质的同时；另一手要抓情感，让“情”贯穿于项目管理服务过程的始终，对业主和员工要以情动人、感人和服人，在情感交流和交融中形成管理服务的互动。领导者通过发挥情感的影响力，一是要情系员工，让员工在管理服务过程中充分体现其人生价值，最大限度地发挥出他的“动能”；二是要与员工一起情注业主，让业主在享受高品质管理服务过程中得到满足，进而更加支持、配合项目的管理服务。
，论物业管理项目经理的职业能力