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有关___________________________事宜
本公司于__________年_____月___日致住户信件中所提及_________月份之__________费共人民币____________元,迄今您这户仍未付清。直至目前为止包括本月份费用之和总应付款额为人民币__________元.
假如本公司于(日期)前仍未收到您这户金额(人民币)_______________元之付款,公司将在无法选择的情况下将此案转交律师诉送法院,并采取一切适当行动追讨上述欠款而毋须作另行通知。
为避免对住户造成难堪,本公司希望在迫不得已进行下一步行动之前,住户能够尽力缴清上述欠款。
此致
________________公司物业经理_________谨启
日期:________年_____月____日
3、作为物业管理员,请你告诉保安员执勤中遇到不执行物业管理规定、规劝不听者的处理方法(8分)
(评分标准: 答中一要点得2分,考评员应根据考生处理问题的正确性、合理性进行评分,不必拘泥于参考答案)
一般可按以下方法处理:
1.纠正违章行为时,要做到说话婉转和气,条理清晰,态度友善和蔼,千万不要盛气凌人,态度粗暴,训斥当事人。
2.耐心地劝导违规者遵守物业管理规定,如出示通行证件,不随地吐痰等。
3.帮助、引导违规者纠正错误,执行物业管理规定。如引导客人到指定区域吸烟,帮助客人将乱扔的果皮、纸屑等拾起放进垃圾筒等。
4.当遇到个别客户蛮横无理打骂时,当值人员首先应保持冷静,克制自己情绪,尽量做到打不还手,骂不还口,然后及时将事态报告保安部和主管;保安部尽快通知附近巡逻保安赶赴现场,劝阻并平息纠纷,将肇事者扭送到公安机关依法处理。若有电视监控设备,应同时把发生纠纷现场状况录像,以备公安部门取证,或尽可能保存现场证据,及时确认现场证人。
4、作为一名住宅小区项目的环境保洁工作人员,试问在每日保洁操作中,保洁的方式有哪些?(8分)
(评分标准: 答中一种方式得1分,)
有清扫、洒水、抹擦、收集、清除、集运、拖擦、冲洗等方式。
5、假如你负责档案管理工作,请你说明如何对物业管理资料进行归档管理(8分)
(1)归档。就是按照资料本身的内在规律与联系进行科学地分类和保存。重要资料的接收必须指定负责人验收,完善交接手续后立卷归档。日常管理文件按照物业管理企业制定的文件管理程序与发放及验收制度立卷归档。(4分)
(2)采取多种形式储存方式保存原始档案。物业档案资料载体(纸张、磁带、磁盘、胶片等)、信息(数据、文字、图像、声音等)与档案成果形式(图、档、卡、册、表、计算机软件、声像材料等)多种多样。进行档案组卷时,必须按不同业务性质编号、造册、编辑、分柜保存。要运用计算机等先进的管理手段,尽可能地把其他形式的档案资料转化为电脑资料储存,以便于管理、查找和使用。(4分)
6、假如你是停车场管理员,你知道在停车场管理过程中遇到车辆碰毁设备设施如何处理吗?(5分)
(评分标准: 考评员应根据考生处理问题的正确性、合理性进行评分,不必拘泥于参考答案)
当发现车辆碰撞碰毁设备、设施造成损失时,车管员应记下肇事车辆号码,暂不放其驶出车场,并联系物业部负责人就设备、设施损害程度与肇事车主共同协商解决办法。
7、假定你在工程部工作,你了解翻修工程的适用范围吗?(5分)
(评分标准:答中一要点得1分)
1)主体结构严重损坏,丧失正常使用功能,有倒塌危险的房屋;
2)因自然灾害破坏严重,不能在继续使用的房屋;
3)地处陡峭易滑坡地区的房屋,或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋;
4)无修缮价值的房屋;
5)基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。
8、最近发生多起用户排水管道堵塞现象,你认为怎样才能令到用户合理使用排水管道,避免或减少此类情况的发生。(6分)
⒉在卫生间、盥洗室等处设置垃圾桶,在拖布池、洗碗池装置蓖网,以防止杂物堵塞管道。(3分)
三、案例分析题(20分)
1、(评分标准: 考评员应根据考生处理问题的正确性、合理性进行评分,不必拘泥于参考答案,10分)
参考答案要点:
1、顾某不能在自己的储藏室内添装卫生设备(3分)
2、依据:按有关法律规定,住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的,应当符合城市规划要求,其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意,并报区、县房地产管理部门审批。”(3分)
3、房屋所有权人使用其房屋时,必须遵守有关的法律法规,不得擅自改变房屋的使用性质和功能。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆,转换了废水立管的下水三通,使储藏室成了卫生间,改变了房屋的使用性质,使得楼下业主王某的房屋渗水,因此,有关部门依法应责令顾某拆除电动抽水马桶、洗脸盆,按房屋的原始结构图,将废水立管的下水管恢复原状,并应当承担民事赔偿责任。 (4分)
2、(评分标准: 考评员应根据考生回答问题的正确性、合理性进行评分,不必拘泥于参考答案10分)
参考答案要点:
1、业主吴某房屋的物业服务费应由吴某与承租人苏某在承租合同中约定由谁交纳;(2分)
2、出现欠交服务费的情形,若约定由吴某缴纳,物业公司应找吴某追收 ;若约定由苏某缴纳,物业公司应先找苏某,若苏某拒绝或逃匿,则找吴某追收。(4分)
3、苏某在得到吴某的书面委托授权后可以代替吴某出席业主大会,否则不能。(2分)
4、苏某不是业主,但依然要接受小区业主公约的约束。(2分)