维修养护指标及标准
一、房屋修缮标准
1、主体工程。主要指屋架、梁、柱、墙、楼面、基础等主要承重构部件的维修,要求牢固、安全、不留隐患。
2、木门窗及装修工程。门窗应开关灵活,不松动,不透风;木装修应牢固、平整、美观,接缝严密。
3、楼地面工程。楼地面工程的维修应牢固、安全、平整、不起砂、拼缝严密不闪动,不空鼓开裂,地坪无倒泛水现象。
4、屋面工程。屋面必须确保安全,不渗漏,排水畅通。
5、抹灰工程。抹灰应接缝平整,不开列,不起壳,不起泡,不松动,不剥落。
6、油漆粉饰工程。要求不起壳,不剥落,色泽均匀,尽可能与原色保持一致。
7、水、电、卫、等设备工程。应保持完好,保证运行安全,正常使用;要定期检查,严格按照有关规定定期保养;水箱要定期清洗。
8、金属构件。应保持牢固、安全、不锈蚀,损坏严重的应更换,无保留价值的应拆除。
9、其他工作。对属于物业管理范围的庭院、院墙大门,院落内道路、沟渠下水道、窨井损坏或堵塞的,应修复或疏通。
房屋的日常养护内容
1、日常养护
(1)屋面筑漏(补漏)、修补屋面等。
(2)共用钢、木门窗的整修、配玻璃、油漆等。
(3)水卫、电气、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等。
(4)下水道的疏通,修补明沟、散水、落水等。
(5)房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。
2、计划养护
(1)订立科学的大、中、小修3级修缮制度,以保证房屋的正常使用,延长其整体的使用寿命。
(2)要做好季节性的预防保养工作。例如,防台风、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等。
房屋维修养护的考核标准
1、定额指标。小修养护工人的劳动效率要100%达到或超过人工定额;材料消耗要不超过或低于材料消耗定额。
2、经费指标。房屋共用部位共用设施设备单项维修养护费用超过1000元的,由管理处制定维修计划,报DNMC审批后划拨专项资金实施。
3、服务指标
房屋及配套设施完好率98%
房屋零修、急修及时率99%
维修工程质量合格率95%
维修质量回访率60%
道路、车场完好率95%
公共设施设备完好率99%
大型及重要机电设备系统完好率99%
有效投诉率2‰
有效投诉处理率100%
管理人员专业培训合格率100%
管理服务满意率95%
(1)事故发生率应符合国家的有关要求;
(2)严格遵守操作规程,不违章上岗和操作;
(3)注意工具、用具的安全检查,及时修复或更换有不安全因素的工具、用具;
(4)按施工规定选用结构部件的材料。