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业主维权之路

08-24 16:19:33  浏览次数:310次  栏目:业主大会

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业主维权之路

  最近两三年来,业主维权的个案频频出现于报纸和网页,业主维权的呼声不断高涨。综观众多个案,业主维权的主要诉求不外乎如下几个方面:

  (1)与开发商的合同纠纷。包括交房拖期、质量低劣、面积缩水,等等。

  (2)开发商侵占或出售作为集体财产的业主共有物业。比如侵占业主共有使用权土地,侵占架空层出租牟利,将配套的商用房屋占为己有,不移交会所,不移交停车场,等等。中国的开发商总想在楼盘出售之后,仍然保有自己的利益而不肯离去。甚至连房屋的外墙和屋顶都不放过,通过合同条款和其他办法占为己有。业主维权意识觉醒之后,要求收回遭到侵犯的共有物业权益,便成了业主维权的主要诉求。

  (3)关于物业管理企业服务质量和服务态度方面的纠纷,以及物业管理企业侵占业主公共利益方面的问题。物业管理企业与业主之间应该是一种服务合同关系。但是有些物业管理企业是受开发商指派而进驻住宅区的,缺乏为业主服务的意识和责任,让业主感受到他们只是开发商利益的维护人。服务不到位,从业人员态度恶劣,甚至殴打业主的事例时有听闻。在业主方没有充分组织起来,维权监督不力的情况下,同开发商一样,物业管理企业为了利润最大化,也会侵犯业主的共同利益,包括多收费、乱收费、账目不清、侵占业主共有专项资金.侵占共有物业的收益、为了经营收入而破坏居住环境,等等。

  (4)政府部门对业主权益的漠视和侵害也是业主维权的重要内容。业主在自己权益受到侵犯时,首先想到的是向政府相关部门投诉报告,希望政府部门采取行政执法来解决问题。比如住宅区内商铺林立,破坏居住环境的问题,业主般都会向环保部门、国土规划部门、租赁管理部门等进行投诉寻求解决办法。开发商、物业管理企业侵占业主公共物业等问题,业主也会首先向国土规划部门.房屋住宅管理部门进行投诉,寻求制止和纠正侵权行为。这说明居民们还是信任和寄希望于政府的。可是!有些政府部门不能依法处理,甚至利用公权来协助或参与对业主权益的侵犯。有些部门或某些公务员对法律法规的认识有误,也会造成对业主合法权益的侵害。所以,主管部门的执法管理的不法.不力和不公,也是业主维权的主要内容。

  (5)业主委员会是否代表业主多数的意愿,是否执行业主大会的决议,是否侵犯业主的公共利益和民主权利,也是业主维权的内容。如同其它组织机构、政府机关、企业一样,少数业主委员会的成员也可能为了谋取私利而损害业主的公共利益,更多的可能会因观点认识的不同而在业委会中产生意见分歧,或在业主中产生意见对立,影响业主的公共利益。般说,只要没有外部因素的恶意介入,通过在主管部门指导下建立和执行正常的业主大会或业主代表大会的民主决策机制,业主内部的维权问题应该比较容易解决。但是,如同农村村民委员会一样,保障小区业主居民的知情权、决策权、参与权、监督权也应该是“业主维权”的重要内容。

  分析业主维权的个案和内容,从易到难,大致可以把业主维权的途径分为以下几种:

  (1)民主维权。业主之间的分歧和矛盾,应该通过业主之间的讨论,采用民主集中的办法,用民主决策来解决。为此,业主应珍惜自己的民主权利,在住宅区里建立和健全有效的业主大会和业主代表大会的民主机制。这样,既能形成强大的业主共同意志,又能支持和监督业主委员会的工作。媒体报道渲染某花园业主委员会的一场风波,其实是实行民主决策的大演练,非常正常,对锻炼业主的维权意识和技巧非常有益。

  事情是多数业委不同意和不满意业委会主任的意见和主张,主任职务遭多数委员罢免和改选!这很正常。遭罢免的前主任不服,于是寻求业主的支持,在获得10%业主联名支持下,要求召开临时业主大会改选业主委员会,这也很正常。最后的决定由花园的权力机构业主大会来决定,这就是通过民主来维护业主的权利。在这个过程中,争辩的双方难免会发生相互指责和申辩。广大的业主正是通过这些指责和申辩来判断谁是谁非,来决定自己的表决意向。

  (2)协商维权。如果涉及的是业主的公共利益,业主可以通过业主委员会与侵犯业主权益当事人(开发商、物管公司、个别大小业主、政府部

www.jzr88.com 门等)进行谈判,协商解决业主权益受侵害的问题。协商维权的好处是直接,所花的时间精力成本较低,可以达到既解决问题又不伤和气的局面。它的缺点是业主方面要做适当的妥协。协商维权要能成功的前提是当事人双方对相关法律、法理比较明白,处事比较开明,有尊重业主权益的意识。有些住宅区通过与开发商的谈判协商,收回了被侵占的架空层和电梯间。有些花园通过谈判协商,解决了个别单位业主占据绿化地等公共场所私用或出租经营的问题。协商维权成功的前提,是具有较好的行政和司法依法办事的环境。如果行政和司法机关都不依法保护业主(群体)的合法权益,侵权当事人一般是不会通过协商放弃既得利益的。

  (3)行政投诉维权。业主在权益受到侵害时,首先想到的办法是向政府有关部门投诉。这本来应该是业主维权的主要有效途径。因为保护业主的合法权益就是保护城市居民的合法利益,就是保护公民的合法利益,这是政府“立党为公,执政为民”的庄严承诺,是政府作为社会公权机构不可推卸的职责。而且,政府有足够的资源、资料、权力、权威来解决这些问题。例如,居民反对在住宅楼下开餐厅,开汽车修理店等扰民商店的问题,环保部门应依法裁决处理。业主发现架空层被他人侵占出租牟利,业主共有专项基金被侵吞挪用,共有使用权宗地被侵占,开发商不移交会所、停车场等等,规划国土部门与住宅房屋管理部门应依法裁决处理。如果政府部门能够依法办事,能够认真研究和解决历史遗留的诸多侵权问题,能够运用社会公权保护广大居民的合法利益,那么,社会纠纷的化解,社会稳定的维护,政府形象的建立!公民信任的恢复,都将得到很大的提升。可是,目前有些部门经常采取的态度是一拖,二应付,三推,四回避。这些部门对业主维权的冷漠和不作为,增加了业主维权的困难和业主维权个案的长期化。

  (4)司法诉讼维权。当协商谈判和行政投诉维权都不能解决问题时,或当事人对行政执法裁定不服肘,司法诉讼就是业主维权的最后途径。司法应该是社会正义的最后保护者。广大业主居民自然把司法诉讼维权,看成是保护自己合法利益的最后武器。对于一个成熟的社会,多数的业主维权问题,可以通过协商谈判和行政裁决来加以解决。如果大大小小的业主维权个案都要向法院提起诉讼,这说明通过协商谈判和行政投诉的维权途径无效。不过,现在业主或业主委员会向法院提起维权诉讼的事例很多,法院通过司法裁判解决纠纷的个案很少。有些地方的法院甚至拒绝受理业主委员会的维权起诉。所以,目前业主维权的司法诉讼途径是不通畅的。司法诉讼维权虽然是业主维权的最后途径,但却是最重要的维权途径。因为司法诉讼途径的不通,将放纵行政执法的不力和不公,鼓励侵权当事人拒绝协商谈判继续侵占不当得利的意愿。

  业主维权时代已经来临,业主维权意识已经觉醒。但是,业主维权的途径尚不通畅,业主维权的阻力仍然强大。社会应该用法律法规来关心和引导业主维权。因为,对业主维权的压抑和挫败,不仅是作为业主的城市居民的利益受损,而是社会正义的失败,是政府“为公为民”形象的受损。

                                    ----一位业主委员会主任
文章来源:《住宅与房地产》

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