1.0目的
规范公司物业接管验收程序,为以后物业的使用和管理奠定良好基础。
2.0范围
适用于丽江花园物业管理公司受委托管理物业的接管验收。
3.0职责
3.1资源部负责成立物业接管筹备组(简称“筹备组”)。
3.2筹备组组织物业验收的全过程。
3.3物业所属管理处根据委托管理合同,从使用和管理的角度提出完善物业功能的建议。
3.4保安部根据委托管理合同,从物业安全的角度提出完善物业功能的建议。
3.5技术部负责物业环境因素的初始识别、评价;资源部负责安全卫生风险的初始识别、评价。
3.6资源部负责协调公司内部的资源。
4.0内容
4.1公司与委托方签订物业管理合同后,由资源部成立管理处筹备组,并指定筹备组组长筹备组负责接管验收工作的组织。
4.2前期介入
4.2.1资源部负责同委托方协商确定前期介入的时期。
4.2.2前期介入的时期可以是:
A、物业的设计阶段;
B、物业的施工阶段;
C、物业竣工验收前;
D、物业竣工验收后;
E、物业的使用过程中;
F、配套设施完善期间;
4.2.3资源部根据确定的介入时期,指导筹备组编制工作计划安排,并交由委托方审核。
4.2.4筹备组在资源部对人力配备方面的支持下负责组织各专业人员实施执行经过批准的工作计划.
4.3 物业的验收
4.3.1物管部指导筹备组对接收的物业情况进行验证.
A、物业的情况可能是:
a、已竣工验收,但未经使用;
b、已竣工验收,已在使用;
c、未竣工验收,但经批准可以投入使用.
d、未竣工验收,也未经批准投入使用.
B、验证时需核对
a、产权证明,可包括:红线图、规划许可证、商品房预售许可证。
b、竣工验收证明。
c、
d、综合验收证明。
e、使用状况资料(含租售情况).
f、经批准可以投入使用的证明.
C、验证过的资料复印后归档保存.
D、筹备组将验证结果记录在《物业交接验收表》,并经委托方签字确认.
4.3.2验收的准备
A、技术部配合筹备组根据表明物业实际状况的资料,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准.
B、验收计划和验收标准应提前送达委托方,并经委托方同意后方可实施.
4.3.3验收的实施
A、验收的实施分预验收和正式验收二阶段进行.
B、进行验收的主要内容有:
a、对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书、设备和建材的试验报告书、设备试运行记录、设备运行记录、设备维修保养记录等技术检验资料的验收;
b、按移交设备清单上所列的项目,对清单上的设备进行规格型号、容量及设计要求的验收和设备的安装数量、安装位置及竣工图的验收.
c、对物业按运行系统验收其功能,系统主要有:供配电系统、给排水系统、公共照明系统、土建工程、污水处理系统、装饰工程、绿化工程、通风空调系统、弱电系统、电梯系统、供热系统、物业专用的设备(施)。
d、识别、评价
C、在预验收过程中,检查出未达到验收标准的设备及设计要求不符的设备,由技术部及相关分供方配合筹备组提出书面整改报告返回给委托方进行整改.
D、对在预验收中未达到要求的设备(施)整改实施后,物管部进行检查、验证,整改合格后进行正式验收.
4.3.3.4 对无法进行整改的设备(施)由委托方出具证明,说明原因与设施现状,经物业所属管理处经理及管理者代表确认签字后,收入物业移交档案中.
4.3.3.5 预验收和正式验收的结果都记录于《物业交接验收表》并由移交方与接收方共同签字确认.
4.3.4 物业验收的确认和交接
4.3.4.1 筹备组组织技术部、保安部及相关分供方写出单项的验收报告.
4.3.4.2 筹备组组长根据全部单项验收报告,写出物业的综合性验收报告经物业所属管理处经理批准后呈交管理者代表.
4.3.4.3 管理者代表根据综合性验收报告,同物业的委托方进行正式移交,并由物业所属管理处负责组织有关人员办理有关手续.
4.4物业的验收档案
4.4.1 物业的验收档案一般包括
4.4.1.1 物业的原设计图纸
4.4.1.2 设计变更资料
4.4.1.3 竣工图
4.4.1.4 设备出厂合格证书
4.4.1.5 设备和建材的试验报告书
4.4.1.6 设备运行记录
4.4.1.7 设备维修保养记录
4.4.1.8 验收过程中发生的记录、表单
4.4.1.9 单项验收报告和综合性验收报告
4.4.2 全部验收资料要分类整理归档、标识清楚.
4.4.3 筹备组在档案建立后按《文件控制程序》同技术部办理移交。
5.0相关文件
5.1文件控制程序(RGPM-4.2.3-B-01)
6.0应用表单
6.1 物业交接验收表 RGPM-7.5.4-D-01-01