经中国贸促会批准,由《中国对外贸易》理事会和马来西亚绿野集团主办的《中国对外贸易》理事会2010年年会暨“中国经济发展与对外贸易合作论坛”于2010年2月26日—28日在马来西亚吉隆坡召开。新浪财经独家网络直播本次年会暨论坛。以下为:香港全方位房地产顾问有限公司董事总经理陈国强发言实录
“房地产”与任何发展项目均联上紧密关系,甚至为最重要一环,故全球各地“房地产”一向为高值产品,亦是财富保值及投资增长之热门项目,所以投资者及用家对该产品的售后服务(物业管理服务)的质素十分重视。
物业管理自80年代初在中国深圳、广州起步,至90年代,在房地产建设热潮的推动下,速猛发展,进入二十一世纪后,已成为一项崭新及最具发展潜力的行业,但它仍处于起步阶段,这一点,大多数投资者及用家未有觉察到,因而大大影响他们的投资计划及成效。
对商业投资的影响
中国经济发展迅速,人民生活水平提高,特别在北京、上海及广东省城市,对高质素消费品及服务的需求甚大,有不断增加趋势。基于这个因素,造就高档次大型商场及商业步行街的衍生;外国及中国内地着名品牌产品及服务的经营商因而看好这个市场,纷纷制定大中华业务拓展计划,经评估人均收入水平、经济增长及消费潜力等因素后,再选址于新建的高档次商场及步行街内,便全情投入,大展鸿图。
开业初期,生意兴隆,短时间已有可观收入,因某些品牌服务受到追捧,在此利引下,经营者提前扩充业务及其它同类经营者加入竞争,一时间,营商环境炽热,但这一切将打乱原定租户组合,改变人流方向及引致不平衡,部份信道不敷应用,其它区域顾客稀疏之租户为求生存,割价及降低服务质素,最后引致恶性循环,有客者不能经营,无客者被迫结业。物业管理公司不但没有适当控制,甚至加以鼓励,再者缺乏有计划性推广及定期检讨,最后结果,租户迁离。对于那些失去选择及创意的商场或步行街,顾客必定兴趣锐减,甚至另觅新地点,到了那时刻,该等缺乏优质管理的商场虽有先进设计及位处旺区,但仍然无法改变现实,而有关受影响的投资者、商场业主及物业管理已是既定损失承受者外,当区经济亦因而被拖累,将成为大输家。
在地区经济之角色
另一方面,在后发展城市,房地产是推动整个经济的火车头,它们的价值上升是经济增长的指针,故各省市政府均看重该市场,并明白到健康市场发展不但可稳定当区经济,甚至带动其它行业的投资贸易活动。
要达到目的,各物业的小业主需视物业为必需品外,并要作为私人财产保值及投资增值的工具,在这文化下,房地产发展商及小业主方愿意投入资源,以保持物业质素,但现阶段该等城市遇到困难重重,因为房地产是私人财产,是否投入资源是小业主的权利,同时,他们一般认为维持物业质素并不太重要及是发展商与政府的责任,不应该由他们承担。
虽然中国政府已提供良好的制度及指引,并决心处理问题,但碍于小业主的原有思想文化仍保存,短时间内难以改变,只有内销而没外商投资承托的房地产市场将难以作为带动经济发展的火车头,最后影响当区整体投资贸易活动。
其实问题并不难解决,只要思想教育上下些功夫,専业的“全方位”物业管理公司可作为中介人,以小业主及投资者的角度和想法提供意见及预先讲解他们的权与责,同时显示“全方位”优质服务如何能提升现有物业价值及促销新物业单位的诱因下,使他们尽其责任外,并愿意配合当区整体发展方向,以达至官、商、民“三嬴”局面。
“全方位”服务
以上种种问题之症结,是基于缺乏专业的“全方位”物业管理服务。传统物业管理公司之角色只着重于管理层面,每当完成了整个
因物业管理公司每天均与用家保持紧密接触,对客户最新的需求及市场脉搏了解甚深,地产发展商透过管理公司提供意见,用最有效之成本建造用户所需、管理顺畅及设计完善的物业,从而提升其日后的增值及销售能力;此外,以有关法例作为蓝本,在物业推出市场前制定规则及指引,预先界定日后发展商、管理公司与用户之权责分野,并经管理公司向他们演绎及执行;在物业运作期间,管理公司应坚守高质素的要求,不能轻易修改原定的计划及规定,(例如:租客组合、物业文件次),但必须定期检讨,反映市场变化,改善一些不合时宜的管理措施,从而配合市场潮流。现时中国之物业管理公司是有潜力的,但仍欠缺相关国际水平之经验,如有恰当的专业培训及交流,假以时日,他们定当提供专业的“全方位”物业管理服务。
有见及此,安徽省芜湖市房地产管理局及对外贸易经济合作局诚邀本人担任为高级顾问,同时,广东省佛山市黄飞鸿古迹商业步行街发展商聘请本公司作为其物业管理顾问。
此外,作为第四届中国(芜湖)国际城市建设及建筑装饰材料博览交易会的主办单位之一,现藉此邀请各出席议会嘉宾参与及支持是次活动,并希望会后能与各政府领导及地区商会与企业家作一步交流合作。
最后总结,中国投资发展空间非常庞大,但必须配合当地文化,在拓展市场及发展地区经济时,建议将房地产的管理服务质素列入为其中重要考虑因素,皆因成在物业管理,也败于物业管理。
多谢﹗
陈国强
全方位房地产顾问有限公司董事总经理
香港中小型物业管理公司联会会长
安徽省芜湖市对外贸易经济合作局及房地产管理局高级顾问