项目投资分析策划报告
1．项目投资环境简析
对本项目的投资环境分析要坚持系统性、比较性、时效性、定性与定量相结合、实事求是突出重点的原则，在适应性、稳定性、竞争性三项主要标准的指导下进行。以简为主，重点在于土地价值判断及分析方面。
1.1社会环境
社会制度（经济决策的民主和科学程度、行政管理的透明度、政府对经济事务的干预程度、行政事务的效率及政府官员的廉洁性等）
社会秩序（社会的稳定性与安全性、当地居民对家乡经济建设的参与感与责任感、对外来经济势力的认同感与欢迎程度等）
社会信誉（由产业政策连续性所表现出来的地方政府在经济政策上的信誉）
社会服务（硬环境：金融服务、生活服务、通讯服务、交通服务、信息服务等；软环境：上述各项服务的服务效率与服务态度、行政服务、法律服务、咨询服务、信息服务等）
1.2政治环境
政治体制和政权（政治体制变革及政权更迭过程中所体现的渐进性与平和性）
政治局势（我国长期稳定的政治局势有利于投资）
政策（经济政策和产业政策，包括国民经济发展的政策、引时外资的政策、对外开放的政策以及各种税收政策等）
1.3经济环境
宏观经济环境（本地国民生产总值、国民收入总值、国民经济增长率；本地消费总额、消费结构、居民收入、存款余额、物价指数；本地经济政策、财政政策、消费政策、金融政策等）
市场环境（市场吸纳量的现状及未来估计、市场供应量的现状及未来估计、市场购买力的分布状况、同类楼盘的分布及其现状、竞争对手的状况、市场价格水平及其走势等）
财务环境（金融环境：资金来源的渠道、项目融资的可能性以及融资成本；经营环境：投资费用、经营成本、税费负担、优越条件；同类项目的社会平均收益水平及盈利水平等）
资源环境（人力资源、土地资源、原材料资源及能源的利用等）
1.4文化环境
风俗习惯、语言文字、宗教信仰、价值观念、文化传统、教育水准等
1.5法律环境
法律的完备性（项目所依赖的法律条文的覆盖面、主要法律法规是否齐全）
法律的稳定性（法规是否变动频繁、是否有效）
执法的公正性（法律纠纷、争议仲裁过程中的客观性与公正性）
1.6自然环境
地理位置（项目交通现状，距商业中心的距离，距医院、娱乐场所、学校的距离等直接关系到未来住户生活方便程度，从而影响市场销售；距配电站、给排水管网、通讯电缆的距离等，直接影响项目开发成本、从而影响项目效益。）
地质地貌与风光气候特点不仅关系到项目建筑物的基础设计，而且直接影响到项目的景观。
1.7项目用地基础设施环境
项目地块状况（位置、面积、地形、地貌、性质等）
交通环境条件（距机场、车站的距离，主要交通干线的分布。重要的公共交通工具及数量，交通方便程度等）
能源条件（电力供应状况、最近的变电站距离及其容量，煤气供应站的距离、煤气主干线管道的距离，其他能源，如煤、天然气等的供应状况等）
通讯环境条件（最近的通讯电缆的位置、可设电话门数等）
给排水及排污环境条件（项目地自来水管网分布、距主要自来水管道的距离，排水、排污设施状况，管道分布情况等）
地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析。注：简要说明即可）
2．项目投入产出分析
本处主要数据主要是
2.1项目投资需求
2.1.1项目总体经济技术指标摸拟
2.1.2项目投资构成
本项目的投资构成主要包括项目的开发成本和开发费用两大部分。
1）开发成本：
（1）土地使用权出让金
（2）土地征用及拆迁安置补偿费
（3）前期工程费
①规划设计费
②项目可行性研究费
③地质勘察测绘费
④三通一平费
（4）建安工程费
①土建工程费
②设备及安装工程费
（5）基础设施费
（6）公共配套设施费
（7）不可预见费
（8）开发期间税费
2）开发费用
（1）管理费用
（2）销售费用
（3）财务费用
2.1.3投资估算：
1）开发成本的估算
（1）土地使用权出让金
用地类型 住宅用地 土地使用权出让金
平均标定地价 元/m2
（2）土地征用及拆迁安置补偿费
（3）前期工程费
（4）建安工程费
可以采取不同的估算方法，比较后选择一种较好的方法
（5）基础设施费
（6）公共配套设施费
（7）开发期间税费
（8）不可预见费
2）开发费用的估算
（1）管理费用（约为开发成本的3%）
（2）销售费用（约为销售收入的4%-5%，这里需要用到下面的销售收入估算资料）
（3）财务费用（从“贷款还本付息表”所得）
成本模拟表
内容项目 计算依据 单价（元/m2） 合价（万元）
（一）开发成本 以下1-8项之和
1.土地使用权出让金2.土地征用及拆迁安置补偿费3.前期工程费4.建安工程费5.基础设施费6.公共配套设施费7.开发期间税费8.不可预见费 1-6项之和的3%-5%
（二）开发费用 以下1-3项之和
1.管理费用2.销售费用3.财务费用 （一）×3%约为销售收入的4%-6%详见“贷款还本付息表”
（三）合计 （一）+（二）
2.2项目收益部分模拟
2.2.1销售收入模拟表及说明
销售均价假设（均价的确定、项目中具体单位的定价模拟，这里需要市场调研市场数据及建筑设计相关数据）
项目销售计划
销售收入模拟
2.2.2项目经营税费估算
这部分费用不作为投资构成，它是作为销售收入的扣减部分。
2.2.3利润模拟表及说明
2.3项目投资与筹资计划
2.3.1投资计划及资金缺口
2.3.2筹资计划及其费用
贷款还本付息表
3．项目投资可行性分析
这一部分主要从财务指标模拟分析方面，对项目在投资方面的可行性进行一个简要的分析，很多财务方面的细节分析不作过多展开论述。
3.1项目投资可行性分析的模拟前提
包括税费设定、折旧设定、期望收益率（基准收益率）确定等。
3.2损益表与项目静态盈利能力分析
3.3现金流量表与项目动态盈利能力分析
3.4资金来源与运用表及资金平衡能力分析
3.5项目投资可行性分析结论
4．项目不确定性分析及开发经营风险分析
4.1项目盈亏平衡分析
4.1.1可变成本变动时对利润的影响
4.1.2销售价格变动时对利润的影响
4.2项目投资风险分析及规避方式提示
4.2.1项目风险评估
4.2.2资金运作风险评估与可行性建议
4.2.3经济、政策风险预测
5．项目开发节奏与投资控制建议
5.1影响项目开发节奏的因素分析
5.2项目开发节奏建议及结果预测
6．项目投资策划结论与建议