济南房地产市场调研报告
一、 城市概况
济南位于北纬36度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，属于暖温带大陆性季风气候区，四季分明，日照充分，年平均气温14摄氏度。济南，又称“泉城”，是中国东部沿海经济大省—山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的沿海开放城市和副省级城市。济南下辖六个区、三个县、一个县级市，总面积8227平方公里，人口596万，其中市区人口260万。济南是“全国城市综合实力50强”和“全国投资硬环境40优”的城市之一。
100年前，济南曾经自开口岸，创近代中国内陆城市自设商埠、对外开放的先河，并由此极大地促进了当时济南经济社会的快速发展和城市化水平。自二十世纪八十年代中国改革开放以来，济南市经济迅速发展。2003年实现国内生产总值170亿美元，比上年增长13.5%。济南的产品已出口到140多个国家和地区。截止到2003年，全市累计批准外商投资项目2926个，合同利用外资51.47亿美元，实际利用外资28.3亿美元。共有51个国家和地区的外商来济南市投资，世界500强企业中已有18家来济南市投资，前六大投资国别和地区分别为香港、德国、台湾、日本、美国、新加坡。济南已同世界上100多个国家和地区建立了经贸往来关系。德国西门子、日本松下、美国百事可乐、沃尔玛、瑞典沃尔沃等世界跨国公司500强企业在济南建立了合资、合作企业，并取得了良好的经济效益。
新的世纪，济南市按照“实现新跨越，建设新泉城”的总体目标要求，积极扩大对外开放，进行深化市场取向改革，大力推进经济结构调整，不断拓展城市发展空间。今后一个时期，济南市按照“新区开发、老区提升、两翼展开、整体推进”的思路，将逐步建设东部产业带、东部新城、泉城特色风貌带、西部新城、西部片区和北部片区，以济南为中心的“半日经济圈”、“一日经济圈”正在形成，新的城市规划建设已全面展开。。新一轮的城市建设，一系列重点工程的实施，将为外商提供巨大的商机。
二、济南社会经济背景分析
一）2004年济南经济实力进一步增强。初步核算，实现地区生产总值1618.9亿元，增长15.6%。第一产业增加值118.7亿元，增长7.8%； 第二产业增加值742.4亿元，增长19.8%；第三产业增加值757.8亿元，增长13.0%。人均生产总值27610元(按现行汇率折算为3338.6美元)，可比增长14.1%。
二) 经济运行质量提高。2004年，全市社会劳动生产率45158元/人，增长14.6%(劳动生产率按就业人口计算)。各项税收总额206.8亿元，增长18.8%，高于GDP增幅3.2个百分点，占生产总值比重12.77%，提高0.02个百分点。财政收入明显增加。全市境内财政总收入377.8亿元，增长18.9%，其中地方财政一般预算收入89.04亿元，可比增长20.9%。
三) 经济结构调整有新进展。三次产业比例由上年末的7.6：44.6：47.8变化为7.3：45.9：46.8，第二产业比重上升1.3个百分点。非公有制经济实现增加值604.3亿元，增长19.6%，占GDP的比重37.3%，提高1.9个百分点；固定资产投资率40.2%，提高3.2个百分点；经济外向度15.6%，提高3.4个百分点；规模以上工业高新技术产业比重28%，提高2个百分点。
四) 现代服务业发展迅速。全年现代服务业实现增加值299.5亿元，增长13.5%，在第三产业增加值中所占比重为39.5%。旅游业增势良好。泉水持续喷涌和重大赛事带动了旅游业发展，全年共接待国内外旅游人数1217.9万人次，增长27.6%，其中接待境外游客10.7万人次，增长59.3%；旅游总收入94.1亿元，增长30.7%，其中国际旅游创汇3698万美元，增长54.3%。商务服务业方兴未艾。商务服务业营业收入75.0亿元，增长15.0%，其中举办展会70场，营业收入0.65亿元，增长16.1%。
五) 居民消费价格小幅攀升。居民消费价格总水平比上年上升2.5%，其中食品类、烟酒及用品类、居住、医疗保健及个人用品类、衣着类，分别上涨7.4%、4.6%、3.7%、0.8%和0.2%；家庭设备用品及维修
六) 济南向区域中心城市转变。目前济南市现代服务业的比重大约占GDP的25%左右，现代服务业的比重决定了城市的地位，香港作为国际性区域城市，其第三产业的比重占其GDP的86%，现代服务业的比重占50%左右，东京、纽约等国际性城市的第三产业比重占GDP的90%以上，现代服务业的比重占60%以上。济南的产业结构决定了济南有可能发展成为国内区域性的中心城市，成为中国经济版图上一个重要的力量。在2003广东社科院的中国城市竞争力评估中，济南的城市竞争力指数全国排名12名，成为中国经济版图中的重要城市。
三、济南市房地产市场研判
一）2004年房地产市场分析
1、房地产投资
2004年，在国家实施宏观调控政策的新形势下，济南房地产市场运行情况良好，房地产开发投资、房地产施工面积、房地产交易继续保持增长态势，整个房地产市场充满生机和活力，为城市建设和经济社会可持续发展做出了积极贡献。
房地产业较快发展。全年房地产开发投资110.2亿元，增长22.7%。其中住宅投资完成87.1亿元，增长17.5%，占房地产开发完成投资的79.0%。商品房屋竣工面积275.4万平方米，下降6.8%，其中住宅竣工面积246.3万平方米，下降3.1%。
2、房地产转让持续快速增长
2004年,济南市各类房地产转让持续快速增长。其中，转让件数33322件，同比增长37.0%，增幅与上年基本持平；转让面积433.40万平方米，增长34.6%，增幅比上年提高7.8百分点；转让金额93.83亿元，增长76.0%，增幅比上年提高53.9个百分点。
3、商品房市场运行情况
（一）商品房
济南市商品房（含住房、非住房）全年销售13504件，同比增长47.7%，增幅同比提高4.9百分点；销售面积187.30万平方米，增长60.6%，提高44.3个百分点；销售金额50.94亿元，增长86.1%，提高60.7个百分点。全市商品房平均销售价格为2720元/平方米，同比增长15.9%，提高8个百分点。其中，非住宅商品房（含办公和商业用房）销售价格为4969元/平方米，增长36.4%，提高24.6个百分点。
（二）商品住房
1、基本情况
2004年，济南市商品房住房销售13069件，同比增长47.1%，增幅比上年回落2.5个百分点；销售面积175.89万平方米，增长60.6%，提高26.7个百分点；销售金额45.27亿元，增长82.6%，提高25.9个百分点。
2、价格增幅下降
2004年济南市商品住房平均销售价格为2574元/平方米，增长13.7%，增幅回落3.3个百分点。其中，上半年为2608元/平方米，增长19.2%，提高1个百分点。因受宏观调控影响，自6月份起，商品住房价格上涨势头得到有效遏制，增长速度明显放缓，下半年的平均价格为2538元/平方米，同比增长9.4%，增幅比上半年回落了9.8个百分点，比去年同期回落6.8个百分点。图2中两条趋势线（累计平均价格线，下同）的距离自6月份起逐渐缩小，说明济南市商品住房价格增长幅度总体上呈逐渐回落、平稳下降态势。
3、高价位、大户型住房销量快速增长
2004年济南市商品住房1500—2000元/平方米价位的销量最高，这种状况与去年相同。但是，1000—1500元/平方米价位的销量却出现了负增长，该现象主要与低价位住房市场供应量减少有关。相反，3000至5000元/平方米区间的销量却出现了成倍增长。其中，3500—4000和4000—4500元/平方米价位的销量增长达3至5倍以上。
商品住房不同价位销售件数对比
在高价位住房销量快速增长的同时，大户型住房的销量也呈快速增长态势。全年130平方米以上的大户型共计销售4947件，同比增长102.5%；所占商品住房销售总件数的比重也由上年的27.5%提高到37.9%。其中130—150平方米的销量增长最快，为上年同期的2.3倍。
4、高层住房销量一路走高
济南市高层、小高层住房全年销售5823件，同比增长96.8%，增幅高于多层住房74.5个百分点。尤其是高层住房的销量同比增长3.7倍，与我市商品住房中价位在3500—4000和4000—4500元/平方米的住房销量增长密切相关。由此可见，一方面，随着人民生活水平的不断提高，高层住房正快速得到中高收入群体的认同；另一方面，正是由于高层、小高层这类高价位住房销量的高速增长，促使其成为拉升我市商品住房平均价格的重要因素之一。
二）二手房市场运行情况
2004年济南市二手房（含住房、非住房）销售14701件，同比增长35.8%，增幅同比提高11个百分点；销售面积152.26万平方米，增长25.6%，提高7.4个百分点；销售金额33.21亿元，增长54.0%，提高26.5个百分点。全市二手房平均销售价格为2181元/平方米，同比增长22.7%，提高14.9个百分点。其中，二手非住宅用房（含办公和商业用房）销售价格为3205元/平方米，同比增长66.3%。
（二）二手住房
1、基本情况
济南市二手住房全年销售14211件，同比增长39.4%，增幅比上年提高14.5个百分点；销售面积125.08万平方米，增长42.2%，提高36.2个百分点；销售金额24.50亿元，增长61.7%，提高32.1个百分点。
2、价格增长减速
2004年济南市二手住房平均销售价格为1959元/平方米，同比增长13.8%，增幅比上年回落8.5个百分点。其中，上半年为1785元/平方米，同比增长8.6%，增幅比2003年上半年回落9.3个百分点；下半年2160元/平方米，同比增长20.1%，增幅比同期回落6.6个百分点。从图6中的两条趋势线走势上我们可以观察到，自2004年4月份起，二手住房价格的高增长态势明显减速。从而证明，宏观调控在我市二手住房市场上显效比商品住房提前了两个月。
3、主力价位上升
2004年，济南市二手住房主力价位是1500—2000和2000—2500元/平方米，销售件数分别是3950和4185件，占二手住房销售总件数的57.2%，比上年的主力价位1000—1500和1500—2000元/平方米上升一档。同时，二手住房价位在2000—2500元/平方米以上的销售件数出现成倍增长态势，其中3000—3500元/平方米的同比增长4.5倍。
但是，1500元/平方米以下的二手住房销量却在2004年出现了负增长。其主要原因，一是愿意和有能力购买好房子的人比以前多了；二是宏观调控条件下，前期房地产市场上因投资、投机需求而购买的各类住房陆续上市，使“新二手房”和“次新二手房”房源增多；三是因为市场上各类住房的价格全面看涨，以至较低价位的二手房供应量急剧减少。
目前，10万以下的二手房在济南市区已难觅踪影。
4、中小户型优势依旧
在2004年济南市二手住房销售中，130平方米以下的中小户型共销售12938件，占二手住房销售总量的91%，优势依旧。其中，主力户型与上年基本一致，仍然保持在90平方米以下，共计9812件，占二手住房销售总量的69%。
5、已购公房销售情况
2004年济南市已购公房共销售5366件，同比增长42.2%；销售面积35.36万平方米，增长50.3%；销售金额7.57亿元，增长100.8%；平均销售价格2141元/平方米，增长33.6%，以上三项指标的增长速度均高于一般二手住房。另外，已购公房销售件数占全市二手住房销售的比重为39%，比上年略有增长。
在已购公房中，省直房全年共销售376件，销售面积2.74万平方米，销售金额0.63亿元；平均销售价格2283元/平方米（因销售数量少而采用精确数值计算），同比增长11.8%。虽然其价格增幅较低，但平均销售价格却在二手住房中最高。
到2004年底，济南市省直已购公房上市已满13个月，其销售件数也由2003年12月上市之初的10件增长到目前的平均每月31件，但毕竟数量太少、比重太小，其上市渠道不畅的状况仍未好转。