河西新区以12条主干道、24条支路和地铁一号线为主,初步构成东西便捷、南北畅通、内外衔接、江城一体的立体化交通体系;建成功能完备的奥体中心场馆以及体育公园、运动员村;以10余栋160万平方米的标志性建筑为主体,河西CBD雏形显现;以奥体新城、金马郦城、世纪星园、万科项目为代表,建成160万-180万平方米配套设施完善、人居环境优良的现代化中高档居住区;同步建成图书馆、艺术馆、教育、医疗、文化、邻里中心等公益设施;凸现特色滨江风光带,以滨江大道及滨江生态公园、商务中心绿轴、主题广场和主干道两侧风景等展示“绿色河西”;北部鼓楼新加坡科技园和东南部建邺新城科技园初具
河西新城区建设是宏大的系统性工程,必须维护规划的严肃性和权威性,同时也需要方方面面“围点打援”,促其崛起。 多年前就起步的河西建设由于缺乏科学、超前的全面规划,留下不少后遗症。如今,相关部门及河西建设指挥部会同国内外专家完成了新城区的科学规划,河西建设进入崭新阶段。可在实际操作中又出现规划定位与投资需求之间的矛盾。今后一个时期,全市实施“两个集中”:新投资、新建设的公益型项目比如金陵图书馆、明基医院、金陵中学新校区等要向河西集中;全市整体建设重心向河西集中。只有合理的疏导,才能真正拉开新区城市发展的框架。
河西CBD诸多核心建筑(中央商务区11大商务楼盘)大都已于今年8月起相继开工,他们是紫鑫中华综合广场,投资额15亿元,最高30层;南京欧洲城,投资10亿元,30层;东成国际中心,投资额8亿元,31层;联强国际大厦,投资额4.3亿元,36层;中泰国际广场,投资额7亿元,28层;宋都大厦,投资额3亿元,18层;南京国际贸易中心,投资额10亿元,50层;紫金大厦,投资额3.6亿元;东渡滨江大厦,3.6亿元,22层;南京圆通广场,投资额7亿元,31层;仁恒大厦,投资额8.5亿元。预计总投资额80亿元,全部建成后将形成百米高楼林立的壮观景象,其中最高建筑国际贸易中心标高218米。
不久前,又从有关部门获悉,一幢90米高的酒店式公寓即将落户于河西CBD,位于东成国际中心东侧。该酒店式公寓地块将于11月18日开始竞买报价,12月2日通过现场竞价以价高者得的方式确定项目开发商,出让底价定为8500万元,实际出让面积28415平方米。该地块位于河西中央商务区、经四路与纬八路交会处的东南角,西面就是建设中的奥体中心。至于该项目是否成为河西CBD第一家酒店式公寓,有关部门称还很难说。
(现有老城区内外的酒店式公寓项目越来越多,定淮门内丽晶国际、珠江路口君临国际、中山南路亚东名座,价位均在每平方米7000元左右,含精装修每平方米1000元左右,定位于中高档消费群体,因此给予河西CBD的酒店式公寓高起点的价格空间。从目前8500万元的底价平摊到楼面计算,每平方米土地成本约748元,预计实际竞牌过程中价位抬升幅度比较高。)
不久前,河西新城“十大建筑”之一的东城大厦土地挂牌上市,该建筑要求建成一个高度在90~120米之间的酒店式公寓。记者在挂牌公告中看到,东城大厦位于奥体中心以东、欧洲城对面,地块实际出让面积28415平方米,最大容积率4,底价8500万元,性质为酒店式公寓。据了解,酒店式公寓常建成小户型,定位为白领人士办公居住两用,一般只出现在城市繁华中心区。
三、本项目定位写字楼而产生抗性的若干理由分析
理由甲,本项目要求迅速回笼资金,如果选择写字楼的物业形态,根据写字楼销售周期的规律,去化将缓慢即去化周期将不可预测的拉长,这便使开发商的开发主要动机“迅速回笼资金”与现实背离。
理由乙,本项目所处河西新城的区域,由于地段的原因,从“物质方面”来看,其成熟需要时日,从“精神方面”来看,目前潜在消费客户在心理上的认知度可能不容乐观。
理由丙,本项目所处河西新城的区域,配套上来说,无论是公共配套,抑或商业配套,抑或人居氛围,都无法在短短两三年内成熟到足以使写字楼的去化在那个区域又快又好;何况即使在南京新街口,有相当一部分的写字楼,去化缓慢,入住率较低;这与写字楼作为大宗消费,其目标客户群十分明确、有限,其在购买时相对来说十分理性,冲动购买发生几率极小。
理由丁,河西新城的“十大建筑”部分写字楼(含SOHO)将构成巨大潜在竞争,诸如联强大厦、美华国贸中心、紫鑫中华广场等等。
理由戊,就价格来看,也处于十分尴尬的境界,预测性朴素迷离;要说卖得高,譬如六、七千,那还不如去买新街口的,要说卖得低,那还不如不卖(盈利甚微或基本不盈利)或改为住宅卖;
理由己,从南京的住宅市场看,整个需求在五年内甚至更长的时间内不会衰弱(当然结构性失衡的局面仍然会相伴),住宅市场尤其中低端市场依然呈现供不应求;一句话,类住宅的投资风险要比类写字楼的投资风险小的多。
理由庚,从项目运作发挥的空间来看,相对来说由于住宅市场的持续升温,各种住宅形式宛如生、旦、静、末、丑纷纷粉墨登场——挑高4.9米的、CONDO、SOLO、CLD、LOFT、SKY CASTLE、中庭共享、酒店式公寓、空间蒙太奇、自助空间等等;然而,写字楼的形式则重点关注的是其地段、实用性、智能化等与建造成本相关的因素,面对理性的客户不易炒作概念,进而不易取得虚拟利润。
理由辛,从潜在购房者投资收益心理来分析,人们普遍看好住宅市场(含商铺)的投资收益,尤其是河西的住宅价格从初始的二千六短短几载升到现在的五、六千,河西住宅的价格指数几乎成了南京
四、南京写字楼典案简析
苏宁环球大厦
地理位置 : 广州路,上海路口
总建筑面积 : 约8万㎡
总楼层 : 28层
楼层分布 : 地下二层停车库,1—4层为商业用房,5层为餐厅,6层为员工餐厅,
7—20层为写字楼,21—26层为酒店式公寓,27—28层为会所
标准层净高 : 2.7M
标准层建筑面积 : 2000㎡
单元面积 : 80--2000㎡
交房标准 : 地坪,乳胶漆,吊顶
售价 : 8700元/㎡起
物业管理费 : 7.5元/㎡·月
空调开放时间 : 全天候
，南京写字楼市场简要分析