C部分
1、根据居住区的规模、小区功能结构,结合地形的特点,居住区道路系统的设置原则是尽量做到短、捷、顺,且与各小区交通联系方便,其基本做法也按三级道路管理。
A、居住区主干道设 12米宽的全区环行路网。
B、居住小区内的通道设6米宽的半环形双车道。
C、居住小区组团内的宅前小路设2.5米宽的单行道。(在组团内不穿行,仅局部有小场地)
通过以上道路分级规范化,可满足居住区内部的交通联系(通过居住区的“穿梭巴”接送住户出入与城市路网相通)。这样的路网设计一般至居住组团距离不超过100米,交通方便、满足消防、疏散、地下管网埋设、道路绿化及居住小区的排水等综合考虑,有一定的经济效益,方便生活、方便管理,符合以人为本的设计指导思想。
2、为贯彻“适用、经济、安全、美观”的建设方针,结合已有的地形地貌,为使居住区联系便捷,因此规划的内环路西起三人口的迎宾路,位于第一、二居住小区之间往东行,途经五星级酒店之南侧绕山脚走,与山脚下的康乐中心及第三、四、五居住小区联系。其一端接东南角的兴业大道,作为整个居住区的消防、安全、辅助出口;另一端留一出口与将来的可持续发展用地接通,为方便串通各居住小区,从主干道往南下移300-250米,在两个大土坡之间
3、为实施上述居住区内环路的交通便捷、平顺,规划设计路网时将原有地形中人为开发的土坎后的小山坡削平,而将控方填至居住区西北角的低洼地。这样的处理除了使内环路畅顺外,也解决了从居住区人口的视线遮挡问题。
第6操作环节:大型项目规模化开发的五大支柱
支柱A:发展商的开发能力
包括资金实力、开发经验、显然,那些实力不够的中小开发商是无力拿下大型开发项目的,仅地价一项就可将他们拒之于市场门外,因此土地将向实力雄厚的大地产商集中。当然,这并不是说那些中小开发商在这种格局下无所作为了,它们可以通过合并、合伙、合作的形式联合起来共同开发。不过,这在现时情况下也并非易事。
支柱B:土地供应制度
发展商土地的取得和现实占有情况显得颇为复杂,例如,一些单位特别是国企在历史上吃进了大量土地,现在它可以通过卖地来获利,这就致使一些土地流入市场。
比如一些并没有开发经验的实业公司,手头有了钱,想“进军”房地产来赚钱,于是它可以参与拍卖、招标,获得单项开发资格。对于这些实业公司或投资公司来说,进入房地产市场的唯一“门槛”就是资金多寡。只要它有足够的钱,又有足够的兴趣和信心,那么它大可进军房地产领域,所以说市场进入门槛是不高。
支柱C:市场制度
这一问题要说明的是,如果深圳楼市要走规模化道路,应具备一种什么样的外部调拨条件?如何促进楼盘规模化开发?其实主要就是两个问题一是大的发展商如何购并小开发商,从而不断发展壮大;二是小的一开发商之间如何联合。
这两个问题都不容易解决,为什么?最重要的一点就在于企业的市场化程度不高,目前真正上市的房地产公司不多,公司的购并、联合缺乏一种有效的途径。而诸多中小开发商,在购并一事上支持的少、反对的多,他们不想受制于人,只想自己干,在土地里刨出一个“金娃娃”。
支柱D:房地产产品特点
这种产品不像普通的非耐用消费品,它不可移动,“一锤定音”后再难改变。所以即使公司合并成功,也不可能把土地搬到一块去开发。
支柱E:消费空间的制约
房地产开发和楼盘规模不可能无限制地扩张,它必然受消费总量的制约。
第7操作环节 大型项目开发竞争手法示范
手法A:提炼项目销售的独特卖点
楼盘名称 卖点
奥林匹克花园 运动就在家门点
丽江花园星海洲 E-生活
光大花园 大榕树下,健康人家
碧桂园 给您一个五星级的家
奥林匹克花园——“运动就在家门口”
该项目位于番禺,离丽江花园很近,由广东金业集团有限公司和中体产业股 份有限公司联合开发。其开发主题正如其名称所显示时是体育运动。但这 次并不是一个噱头,而是动了真格的。现在楼还在盖和卖,但一个巨大的运 动会所已经建起来了,并已部分投入使用。运动会所里面几乎包含了所有主 要的运动项目,经常举办培训班,并聘请国内着名教练执教。
丽江花园星海洲——-E生活
星海洲的3栋高层楼宇即粤风阁、粤雅阁、粤颂阁引入了“E一生活”概念,即 电子化( ELECTRONIC LIFE)生活。它是以丽江花园的成熟社区为基础,由 强大的2兆宽频光纤内部网络为技术支撑,通过具有安全防卫、管理服务、购 物娱乐、电子商务、低费用的无限次高速上网等智能系统和技术的应用,将 家居生活变得更方便、更自由自在、更人性化,充满智慧。 除丽江花园星海洲外,广州碧桂国也引入了智能住宅概念,
主要包括两个方 面: a、具有一卡通功能的碧桂国金穗卡 b、社区生活困电子系统化光大花园-“大榕树下,健康人家” 光大花园的规模很大,但这还不是它的主要卖点,它的最重要卖点是小区内的大榕树 (地块
观诸广州楼市,可以发现开发和销售题材也是相当多。当然,有的做得相当精彩,有的做的差强人意。
上所述的几个大盘,如丽江花园、祈福新村、碧桂园,是在做大规模题材、郊居化题材、度假休闲题材、外销题材等。
手法B :完善项目开发的设施配套
齐全的配套,解决了客户生活的后顾之忧。
楼盘规模如此之大,而且又离广州城区有一定距离, 因此一定要有十分齐全的配套。差不多每一个楼盘都做得十分到位,营造出了一种企业独立开发大型 屋村的生活模式。
以广州碧桂园为例,其生活配套—一广州碧枝园俱乐部亦可称得上是“会所巨无霸了。其中会所建筑面积达4万平方米,欧式风格。置身其中,犹如到了一个有很多房间的宫殿,或者象一个巨型的超级市场。等挂国的生活配套如下:
据称,广州碧枝园的会所规模比顺德碧桂园3间会所面积之和还要大。真可谓内容无所不包,服务无微不至。足不出户,吃喝玩乐全搞掂。广州碧枝园亦以其高素质的硬件和软件,实现“给你一个五星级的家”的承诺。
再以祈福新村为例,由于开发较早,规模更大,因此配套更为齐全、完备。其会所名为“祈福新村度假俱乐部”,建筑规模8万平方米,服务设施达别多项。其4层高的白色外墙,典雅华贵,令业主备增身份。
广州碧桂圆的生活配套
会场 内容
会所(4万平方米) 商铺、自选商场、肉菜市场、家私广场、西餐厅、茶艺 馆、鲍翅海洋酒家、夜总会、壁球室、桑拿室、保龄球 馆、乒乓球室、桌球室、游戏机室、夜总会、恒温泳池、 电影院、阅览室等等
花园广场(7万平方米) 医务所、欧式喷水池、大型停车场、水上乐园、篮球场、 网球场、羽毛球场、烧烤场、溜冰场、农机园、大型观 赏景区等
，大型住宅开发与营销七个操作环节