万科四季花简介
万科四季花城总占地面积217498.1平方米,总建筑面积407479平方米,规划设计在万科城市花园的基础上加以发展和延伸。整个社区由多个围合式布局的小组团构成,每个组团内是绿化庭园,组团间是道路和绿化带。在其它楼盘依然停留于建筑设计上采用欧陆风格时,四季花城已更进一步,将欧洲小城镇的规划布局方
步骤A:规划设计
规划设计是大项目开发过程中必不可少的重要一环。建筑物的分布与排列方式、路网设置、绿化空间的穿插等都需要精心规划,营造舒适宜人的居住环境。大项目占地面积大、建筑覆盖率较低,尽管也受到规划指标和地形地势的限制,但这是对项目整体而言,不涉及到具体的建筑物和绿地,因而规划设计师和发展商可以充分施展其聪明才智。一个小项目至多有几种规划设计方案,而一个大项目则可有几十上百种规划设计方案。规划设计的优劣对小区的整体形象、居住环境和生活质量影响很大,现在越来越 受发展商重视。规划布局方式也不断创新,行列式布局过于呆板、单调,现在很少采用。围合式、自由式布局越来越多。
步骤B:建筑设计
大项目同样可以在建筑设计上下功夫。小项目能做到的,大项目也可以做到。大项目还可以在规划设计及其它方面突出特色,不需要过份突出自身建筑形象,不会象小项目那样走极端,为突出自身面周围环境不协调。大项目可能是多层、小高层或高层。平面布局有一层2户、4户、6户,至多一层8户,每层户数少,就容易解决采光、通风及朝向问题,减少户与户之间的干扰。
步骤C:营销手段
大型项目营销手法
大项目的一期工程可以以成本或微利价发售,低价入市,吸引买家,聚集人气,打响品牌。以后,随着住宅小区日益成熟,配套设施逐步完善,小区知名度提高,在后面几期工程发售时可以不打或少打广告,提高价格,获取越来越高的投资回报。小项目就做不到这一点,至多能拿了十几套房以成本或微利价发售,由于数量太少,难以聚集人气,更难打响品牌,余下的房屋销售依然困难。其次,大项目的广告投入比小项目大,小项目本身投资小,利润少,不可能拿出很多钱来做广告,花几百万元广告费发展商就很心疼,物业品牌和开发商名声都难打响。大项目则不同,由于投资额大,广告预算几百万、上千万都是正常,还可以在一期发售时透支二期、三期工程的广告费,打响物业品牌和发展商名声,以后广告的地方,都可以见到四季花城的广告。百仕达花园一期发售时,广告手法也是如此,现在二期发售,广告就少了。小项目由于资金限制,不可能采取这种全方位的广告攻势,而必须精打细算,尽量少做广告。 小项目采用的营销手段,大项目也可以采用,而且可以把声势做得更大。
步骤D:物业管理
项目达到一定规模,就可以有效地降低物业管理成本,从而降低物业管理费。项目无论大小,都必须配备各类物业管理人员,如保安员、清洁工、水电维修工等。如果项目规模小,物业管理人员在大部分时间往往无事可干,配备的人力往往不能被充分利用,住户照样要交高昂的物业管理费来“供养”这些人。大项目物业管理公司可以采用增加物业管理人员工作量,而不增加或少增加物业管理人员的方式,降低物业管理公司最大的支出项目人力成本,从而降低物业管理收费,也使配备的人员得以被充分利用。
现在很多小发展商往往成立物业管理公司来管理自己开发的项目,这些项目规模小,物业管理费高,还发生物业管理服务不到位的惰况,导致很多住户投诉甚至拒交物业管理费。物业管理公司收不到物业管理兼,又会进一步降低质量,引发恶性循环。
第5操作环节:经典大型项目规划设计示范
A部分
1、新规划的居住区地处广州南村。该村位于广州市之东南、番禺市之北。由于华南快速干线之华南大桥已通车,加上原有珠江三角洲四通八达的高速路网,因此该居住区交通十分方便、畅顺。
2、从高速公路人迎宾路5加米左右,到达新规划居住区地域的人口处,迎宾路以西为有名的番禺市梦幻影城。东长 1450米、宽约500米的范围为新规划居住区的地域。根据当地规划部门划拨的用地红线计算,其用地规模为 67. 28 公顷。
3、新规划的居住区地域西临迎宾路,南临小片自然村(局部尚单层的鞋厂),东南临兴业大道,东北角为有一定高差的小山岗(可利用的山岗地约100亩左右,不计入规划红线用地范围内),其东面为较平坦的耕地与自然村,可作为居住区今后持续发展的用地(未征用)。
4、居住区北面靠青绿色的山坡、南面为高差不大且较开阔的向阳玻,规划设计依山势按地形分级处理,一些小土坡尽量保留,顺其等高线布置道路与居住区。其目的是减少土石方量,尽量保留的雅的自然环境,因此该地域是较理
5、地形现状:从迎宾路入内约伤450米有一条平衡于迎宾路属于人为形成的土坡(高差约10米)。其上坡之西为现有的广州番禺大新玻璃钢厂,地形较平坦;地块之东是一个高差不大的小土坡。整个地域之东,兴业大道之北有两个高差不大的土坡;地域之东北部为一大片较完整的山坡地。由于有利的自然环境的生成,居住区地域位于迎宾路与兴业大道之夹角自成一隅,因此围闭管理方便,是较理想的安全、经济、舒适型居住区规划用地。
6、指导思想:本居住区规划始终贯彻“适用、经济、安全、美观”的建设方针,努力追来以人为本、回归自然。精心处理好人、建筑、环境三者的关系。困地制宜,创造一个优美的居住环境,力争成为 21世纪初居住生活水准的文明居住小区。
7、居住区的规划设计本着以入为本的原则,创造一个以高质量的“文明居住环境”为中心,贯彻可持续发展的方针,成为具有规划合理、建筑创新、意念超前、功能齐全、环境优美、配套完善和高科技含量较高的现代化住宅小区。
8、本居住规划设计的构思是充分利用原有山地的自然环境作为依托,以居住区的公共建筑(五星级酒店、康乐中心、来华会所、会议中心等)及山顶公园与娱乐中心,借助附近的梦幻影城等娱乐项目,使之成为一个开放式的且具有相当规模的游览与娱乐新天地,吸引省内外游客提高地盘的知名度;另一方面,由于小区的地理环境能自成一偶,管理方便,采用新的智能型的小区物业管理,因此小区管理是封闭的、安全的。为达到上述两个目的,在居住区规划路网时就充分考虑上述因素,使整个居住区的规划设计成为一个半开放、半封闭的居住区管理模式,具有集居住、休息、娱乐、购物、游览、观赏于一体的高品位的新环境、新概念。
9、本居住区规划的定位档次是中高级豪华住宅,消费对象瞄准广州市及外资、合资企业的白领阶层、中档以上收入的人群和为提高生活环境质素的二次以上置业人士,因此居住区规划由始至终都围绕人们居住的舒适性、安全性、环境优美等因素来考虑,无论建筑单体、居住环境、物业管理均按高标准的生活和环境素质来进行设计,以满足孩层次消费者的各项功能配套需要,同时要体现住户的高尚、尊贵的定位形象。
10、本居住区规划分为五个居住小区,其中暂定三个为多层的公寓式居住小区,二个为别墅式居住小区。由于该居住区分期建设与施工,因此可视将来房地产市场销售的定位需求来确定后期建设的居住。由于建筑单体户型类别多姿多彩,可随市场的来求定位来建设。本居住区规划设计给兴建单位提供了较大的灵活性和可操作性,容易实施。
B部分
根据用地规模,小区拟采用居住区、居住小区居住组团等一个较完整且清晰的三级管理模式。结合地形及道路网骨架,分为五个居住小区,三个公寓式居住小区共分为18个居住组团,两个别墅式的居住小区则Lj350m2-500m2来划分每住户用地。以上的居住区划分模式使每个居住组团的用地面积控制在7-10公顷左右。300-500户为一个组团,便于管理。配套的公建分别布置在:(1)沿两个主人口(迎宾路及兴业大道)布置;(2)沿第一、第二小区之间的步行街两恻布置Z(3)沿山脚下不规则的地形布置;( 4)沿主要的环行路边布置。其基本原则是尽量不占用居住小区的用地,方使封闭小区的管理,使居民的生活方便。其服务半径一般控制在500米左右。上述的小区结构和功能分区也便于兴建单位分期建设施工。
，大型住宅开发与营销七个操作环节