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7．2．3．1 保本点分析
某房地产开发项目选用了出售方案，图7—2和图7—3分别显示了当初始销售价格和总开发成本变化时，开发项目税前利润为零所对应的盈亏平衡状态。
图7—2和图7—3表明，当初始售价下降35％、平均单方成本上升64％时，本开发项目的税前利润为零。表明本项目抵抗售价和成本变动风险的能力较强。
7．2．3．2 临界点分析
某房地产开发项目选用了出租方案，图7—4和7—5分别显示了租金和出租率变化对利润的影响。从中可以看出，该项目的最低租金为26．5美元／㎡，最低出租率为62％。因为当项目的初始月租金水平下降约32％即为26．5美元／㎡、出租率下降至62％时，本项目的税后财务内部收益率接近目标收益率18％，使项目达到决策的临界点。表明本项目抵抗租金和人住率变动风险的能力也较强。
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一、多选题:
1、 对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有（ ）。
A土地费用
B建安工程费用
C贷款利息
D开发期与租售期
标准答案：A, B, D
解 析：应为贷款利率，与贷款利息是两个概念。
2、 由于施工工期延长，开发商要（ ）。
A.使项目的规模、布局发生变化
B.承担更多的贷款利息
C.会增加房地产开发项目的融资成本
D.还要承担总费用上涨的风险
标准答案：B, D
解 析：由于施工工期延长，开发商一方面要承担更多的贷款利息，另一方面还要承担总费用上涨的风险。
3、 对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括（ ）等。
A.权益投资比率
B.有效面积系数
C.开发期和租售期
D.贷款利率
标准答案：A, B, D
解 析：开发期和租售期为投资项目的不确定性因素。
4、 房地产项目不确定性分析的方法，主要包括（ ）。
A.财务评价分析
B.敏感性分析
C.临界点分析
D.概率分析
标准答案：B, C, D
解 析：房地产项目不确定性分析的方法，主要包括敏感性分析、临界点分析和概率分析。
5、 盈亏平衡分析的基本方法是建立（ ）之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。
A.销售收入与成本
B.销售收入与费用
C.成本与产量
D.销售收入与销量
标准答案：C, D
解 析：盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系
二、判断题:
6、 如果承包合同是一种固定总价合同，则建安工程费用的变动风险由承包商负担，对开发商基本无影响。
标准答案：正确
解 析：
7、 中低价位的商品住宅和经济适用房项目，其销售周期就远远低于高档商品住宅项目；商用房地产开发项目的租售周期，就远远小于住宅项目。
标准答案：错误
解 析：商用房地产开发项目的租售周期，就远远大于住宅项目。
8、 权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占借贷资本总额的比例。
标准答案：错误
解 析：权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例。
9、 通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较高的权益投资比率。
标准答案：错误
解 析：通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。
10、 空置率提高，会导致有效毛租金收入减少；空置率降低，会使有效毛租金收入提高。
标准答案：正确
解 析：
11、 最低租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。
标准答案：正确
解 析：
12、 最高运营费用比率越低，说明投资项目抵抗风险的能力越强。
解 析：最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。
13、 房地产项目的盈亏平衡分析，有最低点分析和最高点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。
标准答案：错误
解 析：房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。
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